[Market Insight] 신도시 상가 '독점 약국' 분양의 법적 리스크 및 헷지 전략
안녕하십니까. 약학적 지식과 부동산 법률 지식을 결합하여, 개국 약사님들의 자산을 보호하는 PharmaD(공인중개사/약대생)입니다.
최근 신도시 상가 분양 시장에서 소위 '독점 지정 호실'을 둘러싼 법적 분쟁이 급증하고 있습니다. 10억 원 이상의 자본적 지출가 수반되는 약국 개국 과정에서, 분양사의 구두 약속만 믿고 계약을 체결했다가 낭패를 보는 사례가 빈번합니다.
이에 부동산학적 관점과 판례 분석을 통해, 상가 독점권의 허와 실, 그리고 구체적인 리스크 관리 방안을 제언합니다.
1. '독점'의 법적 불확실성
분양 대행사는 "해당 호실은 약국으로 지정되어 독점권을 갖는다"고 세일즈합니다. 그러나 이는 법리적으로 완벽한 보호장치가 아닐 수 있습니다.
대법원 판례(2009다61179)에 따르면, 분양 계약서상의 업종 제한 약정은 수분양자의 지위를 승계한 제3자에게도 효력이 미치는 것이 원칙입니다. 그러나, 여기에는 치명적인 단서가 존재합니다.
2. 집합건물법 제29조의 위력
판례는 "특별한 사정이 없는 한"이라는 전제 조건을 답니다. 여기서 가장 큰 리스크 요인은 [관리단 규약]입니다.
입주 후 구성되는 관리단(소유자 모임)이 집합건물법 제29조에 의거, 적법한 절차를 거쳐 "우리 건물의 업종 제한 규정을 폐지한다"고 결의할 경우, 개별 수분양자가 시행사와 맺은 독점 계약은 그 대항력을 상실할 가능성이 매우 높습니다.
즉, 관리 규약이라는 제도적 안전장치가 확보되지 않은 상태에서의 독점은 '모래성'과 같습니다.
3. 고금리 기조가 지속되는 상황에서, 독점권 상실로 인한 경쟁 심화 혹은 핵심 테넌트의 입점 무산은 단순한 수익률 저하가 아닌 이자 비용이 감당 불가한 상황으로 직결됩니다. 이는 전문직 개인의 파산으로 이어질 수 있는 중대한 투자 실패입니다.
4. 계약서 기반의 리스크 헷지
불확실성을 통제하기 위해, 상가 분양 계약 시 다음 3가지 특약을 필수적으로 삽입할 것을 권고합니다.
① 위약벌 : 독점 위반 시 구체적인 손해배상액 및 즉시 해지권 명시.
② 규약 설정 의무 : 시행사가 향후 관리단 규약 제정 시, 해당 호실의 독점권을 규약에 포함시킬 것을 의무화.
③ 조건부 해지 : 특정 기한 내 병의원 미입점 시, 위약금 없는 계약 해지 및 원금 반환 조건.
[Conclusion]
약국 개국은 단순한 창업이 아닌, 고도의 부동산 입지 분석과 법률적 검토가 선행되어야 하는 투자 행위입니다.
시장에는 정보의 비대칭을 악용하는 사례가 많습니다. 의사 결정 전, 반드시 계약서에 기반한 철저한 실사를 선행하시기 바랍니다.
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감사합니다.
PharmaD 드림