8편에서 여섯 가지 하자 중 이걸 "출구 하자"라 불렀습니다. 땅도 인허가도 시공사도 있는데 분양이 될지 몰라서 금융이 안 붙는 물건. 오늘은 이걸 어떻게 푸는지만 씁니다. 푸는 법은 한 줄입니다. 분양 리스크를 공공 매입으로 치환한다. 1. 출구가 정해지면 금융이 따라온다 PF는 "팔릴 것 같다"에 안 붙습니다. "누가 산다"에 붙습니다. 분양은 준공 뒤에 사줄 사람을 찾는 구조라 그 사이 시장이 바뀌면 출구가 사라집니다. 공공 매입은 순서가 반대입니다. 사줄 주체와 가격을 먼저 확정하고 짓습니다. 출구가 앞에 오면 대주 입장에서 분양 리스크가 사라지고, 사라진 리스크만큼 조달 조건이 열립니다. 2. 사례 — 오산, 자체부지 오피스텔 재직사가 보유한 일반상업지 부지였습니다. 오피스텔 분양으로 가던 사업인데 시장이 꺾이면서 분양 리스크가 사업 전체를 눌렀습니다. 짓고 나서 안 팔리면 회사가 그대로 떠안는 구조였으니까요. LH 매입임대로 전면 전환을 제안했습니다. 핵심은 세 가지였습니다. 첫째, 상품을 바꿨습니다. 분양 상품과 매입 상품은 다릅니다. 상가를 빼고 지상주차로 돌려 공사비를 낮췄습니다. 매입 가격은 정해져 있으니 원가를 그 안으로 넣어야 사업이 섭니다. 둘째, 출구를 먼저 확정했습니다. LH 매입심의를 통과시켜 "누가 얼마에 산다"를 착공 전에 못 박았습니다. 셋째, 자금 순서를 바꿨습니다. 매입 약정이 서면 토지 선금이 들어옵니다. 분양이었다면 준공 뒤에나 돌아올 돈이 앞으로 당겨집니다. 결과, 분양 리스크가 0인 사업으로 바뀌었고 회사는 짓기만 하면 되는 구조가 됐습니다. 3. 9편의 둘째 가지가 바로 이것입니다 지난 편에서 담보신탁 공매 부지를 채권으로 잡고 두 갈래를 그렸을 때, 둘째 가지 "부지 확보 후 공공 매입임대"의 출구도 같은 카드였습니다. 자본 하자를 브릿지로 풀고, 그 브릿지의 출구를 공공 매입으로 닫는 것. 두 하자는 따로 있는 게 아니라 한 구조 안에서 서로를 받쳐 줍니다. 4. 공짜 카드는 아닙니다 공공 매입은 가격이 정해져 있고 규격이 정해져 있습니다. 업사이드가 없습니다. 그래서 이 카드는 "많이 벌 때" 쓰는 게 아니라 "지지 않을 때" 씁니다. 시장이 좋을 때는 분양이 맞고, 시장이 꺾였을 때 이 카드가 있는 사업장과 없는 사업장의 차이가 사업의 생사를 가릅니다. 하방 환가 카드가 있느냐 — 저는 이걸 부지를 볼 때 제일 먼저 봅니다. 출구 하자는 팔릴지 몰라서 생깁니다. 팔릴지 모르는 상태를 사줄 사람이 정해진 상태로 바꾸는 것, 그게 이 하자를 푸는 값입니다. (재직 중 사례. 회사·금액·규모 비공개) #부동산개발 #딜소싱 #LH매입임대 #PF #디벨로퍼 #출구전략

한전 수전 계약 및 건축인허가 완료된 데이터센터 부지 매각에 대하여 협업이 가능한 분의 조언 및 연락을 기다리고 있습니다. 아래 매일로 문의 주시면 감사드리며 관련 자료를 공유하도록 하겠습니다. [email protected]

안녕하세요 서울에서 다세대 신축중입니다. 규모가 그리크지않아 고민이지만 조언좀 얻고자 작성해 올려봅니다. 저축은행에서 PF열었구 관리신탁입니다. 15세대 완판해였고 중도금까지 완료되었구요. 근데이것이 신탁사명의로 준공이 날경우 전세입자 대출이 불가하다네요. 생최초구입자도 준공당일 등기이전도 치고박고가 불가하고.. 결론은 준공전 신탁해지를 해야한다는결론이라 대환하고 신탁해지를 하고자합니다. 다만 신축중이라 금융권에서는 근저당으로 돌릴수가 없다는군요..조언좀 얻을수 있을까요?

땅도 인허가도 수지도 있는데 자기자본 넣을 사람이 없어서 섭니다. 8편에서 이걸 "자본 하자"라 불렀고, 지금 제일 흔한 하자라 했습니다. 푸는 법은 한 줄입니다. 출자를 브릿지로 바꾸고, 그 브릿지를 조달한다. 1. 출자를 브릿지로 바꾼다 출자는 사업 끝까지 묶이는 돈이라 아무도 안 넣습니다. 브릿지는 정해진 기간 안에 정해진 사건으로 회수되는 돈이라 대출로 섭니다. 그러니 첫 질문은 "누가 출자할까"가 아니라 **"출자 대신 대출로 세울 수 있는 구간이 어디까지인가"**입니다. 그 구간이 길수록 필요한 자기자본이 줄고, 사업이 섭니다. 2. 브릿지는 결과 트리에 붙는다 대출은 "잘 되면 갚는다"에 안 붙습니다. **"어느 쪽으로 가도 갚는다"**에 붙습니다. 상대가 어느 선택을 하든 내 쪽에 회수 경로가 있어야 하고, 가지 하나라도 끝이 비면 브릿지는 안 나옵니다. 3. 사례 — 담보신탁 공매에서 유찰된 수도권 상업지 시행자도 출자자도 없고 채권만 남은 부지였습니다. 부지를 사는 대신 1순위 채권을 인수했습니다. 자금은 사모펀드로, 자기자본은 최소로 누르고 나머지는 1년짜리 펀드 대출이었습니다. 출자로 부지를 샀다면 시작도 못 했을 구조입니다. 채권자 지위로 재공매를 유도하면 갈래는 둘입니다. 낙찰가가 채권행사금액을 넘으면 배당으로 회수, 못 넘으면 그 가격에 부지를 확보하고 공공 매입임대 출구로 갑니다. 채무자도 낙찰가가 높아야 뒤 순위가 정리되니, 상대의 이해와 우리 첫째 가지가 같은 방향입니다. 상대가 잘하면 좋고, 못 해도 둘째 가지가 있습니다. 1년 시계를 맞추려고 기존 건축허가 도면을 채권 매입 단계에서 먼저 확보했습니다. 허가 취소·변경 기간이 줄어야 둘째 가지까지 1년 안에 갑니다. 결과는 둘째 가지 — 시장가치의 절반 안팎 원가로 부지를 확보했습니다. 자본 하자는 돈이 없어서가 아니라 출자만 보이고 브릿지가 안 보여서 생깁니다. 브릿지가 보이려면 기간이, 기간이 보이려면 결과 트리와 요충이 먼저 있어야 합니다. 이 훈련도 경·공매에서 받았습니다. 거기 물건은 전부 자본이 끊긴 자리에서 나오니까요. 출자를 찾지 마십시오. 출자를 브릿지로 바꿀 자리를 찾으십시오. (재직 중 사례. 회사·지역·현장·금액 비공개) #부동산개발 #딜소싱 #NPL #PF #브릿지 #디벨로퍼

그러니 사업을 만드는 사람의 일은 좋은 사업장을 찾는 게 아닙니다. 하자 있는 사업장을 찾아 그 하자를 푸는 것입니다. 풀리면 원가가 맞는 사업이 되고, 못 풀면 남들이 손대지 않은 이유가 그대로 남습니다. 14년 동안 풀어본 하자는 여섯 종류였습니다. — ① 권리 하자 — 채권·지분·신탁이 얽혀 누구도 처분권을 온전히 못 쥔 물건. 푸는 법: 채권자 지위를 먼저 확보한다. 담보신탁 공매로 나온 부지에서 채권을 사서 채권자가 된 뒤 재공매를 유도했습니다. 낙찰가가 높으면 배당으로, 낮으면 부지 확보로 — 어느 쪽이든 손해가 없는 양방향 구조를 먼저 만들고 들어갔습니다. ② 접근 하자 — 도로가 없거나, 인근 필지가 버티고 있어서 사업이 안 서는 물건. 푸는 법: 도시계획시설 도로의 연결 규칙을 읽는다. 개발이 중단된 상업지에서 도로 연결 규칙을 검토했더니 인근 필지의 협상력이 규칙상 성립하지 않았습니다. 그걸 확인한 순간 홀드아웃은 사라졌습니다. ③ 용도 하자 — 땅은 좋은데 현재 용도로는 수지가 안 나오는 물건. 푸는 법: 지구단위계획·특별지구 지정을 제안한다. 보유 부지를 임대주택공급특별지구로 지정 제안해 사업화했고, 유휴 공장부지는 지구단위계획 변경으로 결정·고시까지 갔습니다. 요즘은 준공업 산업시설 비율 하한과 주상복합 주거비율이 풀리면서 이 유형의 여지가 커졌습니다. ④ 인허가 하자 — 민원이나 대관 정체로 멈춘 물건. 푸는 법: 관청이 거절할 수 없는 형태로 다시 가져간다. 물류센터 부지에서 일반 인허가가 민원으로 막혔을 때, 지구단위계획 입안을 역제안했습니다. 지자체에 명분이 생기니 주민 협의가 열렸습니다. ⑤ 출구 하자 — 짓기는 하는데 팔릴지 모르는 물건. 푸는 법: 분양 리스크를 공공 매입으로 치환한다. 자체 분양으로 가던 부지를 매입임대 모델로 전면 전환해 매입심의를 통과시켰습니다. 출구가 정해지면 금융이 따라옵니다. ⑥ 자본 하자 — 구조는 서는데 출자를 감당할 주체가 없는 물건. 푸는 법: 출자 없이 서는 구조를 찾는다. 건설형 임대로 가던 부실 사업장을 매입형으로 바꿨습니다. 출자 부담이 사라지고 시공비 통제가 됩니다. 요즘 시장에서는 이 하자가 제일 흔하고, 제일 먼저 봐야 합니다. — 여섯 가지를 다 푸는 물건은 없습니다. 대개 두세 개가 겹쳐 있고, 하나만 못 풀어도 사업은 안 섭니다. 그래서 소싱은 "좋은 땅 찾기"가 아니라 "이 하자가 내가 풀 수 있는 종류인가"를 판정하는 일입니다. 이 훈련은 경·공매에서 받았습니다. 거기 나오는 물건은 전부 하자 물건이라, 하자를 매일 봅니다. 좋은 물건에는 값이 붙어 있고, 싼 물건에는 이유가 붙어 있습니다. 그 이유를 푸는 것이 값입니다. (재직 중 수행한 사례이며, 회사·지역·현장은 모두 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #딜소싱 #디벨로퍼 #시행 #NPL #인허가 #사업수지

건축허가와 주택사업승인은 다릅니다. 건축허가는 요건 충족형입니다. 법과 조건이 맞으면 나옵니다. 그런데 주택사업승인은 in & out입니다. 세대를 늘리려면 그만큼의 기반시설을 같이 넣어야 하니까요. 학교, 도로, 공원 — 도시계획시설이 통째로 들어갑니다. 그 협의를, 도면 그려가며, 돈 들여가며, 관청과 몇 번을 오가며 끝낸 사람이 사업승인 신청자입니다. 그러면 질문이 하나 생깁니다. 그걸 새 사람에게 넘길 수 있을까요? 이론상으로는 가능합니다. 그런데 넘기려면 도시계획을 같이 바꿔야 합니다. 그 협의를 처음부터 다시 해야 하고요. 현실에서는 거의 일어나지 않습니다. 그래서 사업승인 신청자가 주도권을 쥡니다. 땅 주인이 공공이어도 끌려옵니다. — 수도권에서 공공지원 민간임대 세 현장을 동시에 놓고 어디에 힘을 실을지 정해야 했던 적이 있습니다. 땅 주인은 셋 다 달랐습니다. 한 곳은 공공이 가진 땅, 한 곳은 우리 회사 보유 자산, 한 곳은 다른 시공사가 사둔 땅. 상식대로라면 우리 땅인 곳이 제일 편해야 합니다. 그런데 실제로 판단 기준이 된 건 소유가 아니라 사업승인 신청자가 누구인가였습니다. 우리가 신청자였던 두 곳은, 땅 주인이 공공이든 우리든 상관없이 사업이 우리 시간표로 움직였습니다. 공사비가 오르면 사업성 재검토를 우리가 제안했고, 인허가 위기가 오면 대안 조율을 우리가 들고 갔습니다. 반면 우리가 시공자 지위였던 한 곳은, 우선협상자만 바꾸면 교체되는 자리였습니다. 그 현장에서 우리가 아무리 잘해도 결정권은 다른 곳에 있었습니다. 그래서 앞의 둘에 리소스를 몰았습니다. 결과적으로 맞는 판단이었습니다. — 지금도 사업지를 볼 때 같은 기준을 씁니다. 시행사를 검토할 때 땅을 얼마나 확보했느냐보다 먼저 봅니다. 사업승인 신청자가 누구인가. 인허가 협의를 자기 돈으로 어디까지 끌고 갔는가. 그게 그 시행사가 끝까지 갈 사람인지, 우리가 붙어도 되는 자리인지를 말해줍니다. 토지 계약서보다 정직한 지표입니다. 등기부는 소유를 말하고, 사업승인은 주도권을 말합니다. (재직 중 수행했던 판단 사례이며, 회사·지역·현장은 모두 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #주택사업승인 #인허가 #디벨로퍼 #시행 #공공지원민간임대

안녕하세요. 현재 시행사에서 하고 있는 업무에 대해 한계가 보이는 것 같아 조언을 구하고자 글을 올리게 되었습니다. 지금 하고 있는 업무는 시행을 A부터 Z까지 핸들링하는 것 보다는 보유 부지를 운용사와 협업하여 PFV 혹은 펀드에 매각하고 PM 업무(인허가) 수행하는 것을 위주로 하고 있습니다. 개인적으로 바닥 단계 때부터 갈고 닦아 향후 운용사, 증권사로 이직을 하고 싶은데 단순히 회사가 갖고 있는 부지를 개발 비히클에 매각하고 인허가만 하는 경력이 도움이 될지 고민이 많습니다. 선배님들의 고견 부탁드립니다!

요즘 가장 뜨거운 대체자산은 단연 데이터센터입니다. 그런데 수도권 12~20MW급 두 건의 사업화 검토를 총괄하며 제가 내린 결론은, 두 번 다 드롭이었습니다. 이유는 단순합니다. DC는 '땅이 좋은 순서'가 아니라 '탈락 사유가 없는 순서'로 골라야 하는 자산이기 때문입니다. 제가 쓰는 Go/No-Go 3관문입니다. 첫째, 전기가 용적률보다 먼저다 한전 계통 여유와 수전 시점 회신 없이 토지 이야기는 의미가 없습니다. 수전 일정이 준공 일정을 못 따라오면, 그 땅은 아직 DC 부지가 아닙니다. 둘째, 민원은 준공 후에도 남는다 전자파·소음·경관 민원은 공사 리스크가 아니라 자산가치 리스크입니다. 주거지 이격이 부족하면 인허가가 나도 임차인(CSP)이 오지 않습니다. 셋째, 출구가 안 보이면 착공하지 않는다 브릿지 → 본PF → 준공 후 리파이낸싱까지 전 구간이 그려져야 합니다. 임차 확약 없는 스펙 개발은 리파이낸싱 성립 리스크 하나가 조달 전체를 무너뜨립니다. 저는 이 리스크를 근거로 드롭 의견을 냈고, 회사의 매몰비용을 막았습니다. 되는 딜을 찾는 눈은, 안 되는 딜을 걸러본 횟수에서 나옵니다. #데이터센터 #부동산개발

경매 물건을 검색하다 보면 토지이용계획에 「○○ 공공주택지구」가 찍힌 땅을 만납니다. 많은 분들이 이 한 줄을 보고 가슴이 뜁니다. "수용되면 보상받겠네? 감정가보다 보상가가 높게 나오는 그 구조인가?" 그런데 이 단어, 정반대의 두 얼굴을 갖고 있습니다. 얼굴 하나 — 수용 '예정'. 지구로 지정되고 내 땅이 편입될 예정이면, 보상청구권이라는 확정 출구가 생깁니다. 실제로 편입이 확정된 한 필지는 감정가의 115%에 단독 낙찰됐습니다(지난 편에서 다룬 그 사례입니다). 시장은 진짜 호재에 웃돈을 냅니다. 얼굴 둘 — 조성 '완료'. 수도권의 한 자동차 관련 시설 부지. 토지이용계획엔 똑같이 「공공주택지구」가 찍혀 있었습니다. 그런데 이 지구는 이미 조성이 끝난 지구였고, 이 땅은 지구단위계획이 '자동차시설용지'로 용도를 지정해 둔 필지였습니다. 수용은 이미 십수 년 전에 끝났고, 남은 건 보상 카드가 아니라 용도 자물쇠였습니다. 자동차시설 외엔 쓸 수 없는 땅. 결과는 감정가의 49%까지 유찰 — 반값에도 시장이 외면했습니다. 같은 다섯 글자가 한쪽에선 보상청구권이고, 한쪽에선 용도 제약입니다. 토지이용계획 한 줄로는 이 둘을 절대 구분할 수 없습니다. — 구분하는 방법은 서류를 한 층 더 내려가는 것뿐입니다. 1. 매각물건명세서 비고란과 지구단위계획 시행지침 본문까지 읽으세요. '○○용지'라는 지정명과 허용용도·건폐/용적이 보이면, 그건 수용 예정지가 아니라 계획이 확정된 택지입니다. 보상 카드는 없습니다. 2. 시장 반응은 1차 데이터입니다. 진짜 호재는 115%를 만들고, 호재 없음은 49%를 만듭니다. 깊은 유찰을 "숨은 기회"로 읽기 전에, 시장이 이미 답을 채점해 둔 건 아닌지 의심하세요. 3. 덤 하나 — 자동차·주유 계열 시설은 토양오염 정화책임이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 이런 물건의 진짜 체크리스트는 보상이 아니라 정화 비용입니다. 라벨은 구역을 말해주지만, 돈은 본문이 정합니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #토지보상 #공공주택지구 #디벨로퍼

법인의 가장 큰 가치 중의 하나는 결국 ‘지속 경영’입니다. 회사가 흔들리지 않고 오래 살아남는 것만큼 중요한 것은 없으니까요. 상장사와 대형 성형외과에서 인사 총괄로 근무하며 경영진을 보좌했을 때도 처절하게 느꼈던 점이고, 지금 상업용 부동산 전문 중개사로서 상담을 진행하면서도 끊임없이 느끼고 기업 임원분들을 설득하는 본질이 바로 이 점입니다. 아무리 매출이 잘 나오고 사업이 확장되어도, 기반이 되는 ‘부동산 자산’이 안정적이지 못하면 회사 전체가 한순간에 위태로워질 수 있습니다. 안정적인 자기 사옥이나 전략적인 부동산 자산을 확보한 기업들은 어떤 불황이 와도 그 안에서 버틸 든든한 방어벽을 갖추게 됩니다. 지금처럼 경제 상황이 급변할 때일수록 더욱 그렇습니다. 리스크를 분산하고 지속 경영의 체력을 만들기 위해, 기업의 부동산 자산 관리는 이제 필수적으로 고려해야 하는 영역입니다. 다가오는 하반기 경영 계획을 수립하실 때, 기업의 장기적인 안정성을 담보할 ‘부동산 자산 전략’을 꼭 검토하고 반영해야 하는 이유입니다. 계획과 실행력이 법인의 전략성공,수익창출 그리고 지속경영으로 이어집니다. 상업용부동산 자산관리 지속 파트너 자신있습니다. FM부동산 신민근 02-597-5921 https://youtube.com/shorts/lDtoX6Qzma8?si=J3pPBtt5Sxc3HdID

얼마 전, 경매 입문자가 추린 물건 리스트를 검토할 일이 있었습니다. 서울·수도권 7건 — 빌라, 주상복합, 정비구역 토지, 공장까지 골고루였는데, 리스트에는 한 가지 공통점이 있었습니다. 낙찰가율 낮은 순으로 뽑았다는 것. 가장 눈에 띈 물건은 감정가 3.8억짜리 재개발구역 빌라였습니다. 최저가 9,900만 원, 감정가의 26%. 공공재개발 호재까지. 숫자만 보면 인생 역전 물건이죠. 그런데 서류를 열어보니 정체가 달랐습니다. → 선순위 임차인 보증금 2.8억 인수. 실질 매입가는 9,900만이 아니라 3.7억+. → 결정타는 따로 있었습니다. 이 빌라, 권리산정기준일 이후에 준공된 신축이었습니다. 재개발이 진행돼도 입주권이 아니라 현금청산 대상 — 업계에서 말하는 '물딱지'죠. 싸지도 않고, 호재도 없는 물건이었던 겁니다. 나머지 6건도 비슷했습니다. 배당요구 안 한 선순위 전세권 2.4억이 통째로 인수되는 주상복합, "재개발"인 줄 알았는데 상업환권이라 주거 입주권이 안 나오는 물건, 공장인 줄 알고 골랐는데 정비구역에 편입돼 공장으로 못 쓰는 토지, 위반건축물 이행강제금이 붙은 공장… 7건을 다 뒤집고 남은 교훈은 세 가지였습니다. 1. 낙찰가율이 아니라 '실질 매입가'로 보세요. 실질가 = 낙찰가 + 인수금액. 역설적이게도 낙찰가율이 낮을수록 대항력 인수액은 커지는 경우가 많습니다. 아무도 안 사는 데는 이유가 있고, 그 이유는 대개 '숨은 청구서'입니다. 2. "재개발구역" 라벨이 곧 입주권은 아닙니다. 주택정비형·도시정비형(상업환권)·공공임대형(수용)·지구단위계획(정비 아님)이 전부 다릅니다. 신축빌라라면 반드시 준공일과 권리산정기준일을 대조하세요. 3. 대항력이 "있다"와 "인수한다"는 다릅니다. 기관이 미배당 잔액 청구를 포기하는 조건이면 인수가 없고(매각물건명세서 비고란에 있습니다), 반대로 배당요구 안 한 선순위 전세권은 소멸이 아니라 인수입니다. 명세서 비고란이 낙찰가율보다 훨씬 많은 걸 말해줍니다. 7건 중 살아남은 후보는 단 1건, 그것도 조건부였습니다. "싸 보이는 것"의 정체는 대부분 인수, 청산, 제약이었습니다. (특정 물건 분석 사례이며, 매입·투자 권유가 아닙니다. 사건번호·지역은 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #재개발 #디벨로퍼

지목이 '대(垈)'인 땅이 도시계획시설(도로)에 저촉되면, 경매 감정은 '도로에 걸린 땅'이라며 가치를 깎아 평가합니다. 그래서 싸 보이죠. 대부분 여기서 "도로땅이네, 패스" 하고 넘깁니다. 반전은 보상 평가 방식에 있습니다. 매수청구·수용 보상은 그 도로 제한을 '없는 셈 치고' 평가해요(당해 공익사업으로 인한 제한 배제 — 토지보상법 시행규칙 §23). 즉 '도로 결정이 없었다면 정상 대지였을' 단가로 보상받습니다. 정리하면: - 경매에선 도로 저촉으로 감정이 깎이고 - 보상에선 도로 배제로 감정이 회복되고 깎인 값에 사서, 회복된 값으로 환가하는 스프레드가 생길 수 있습니다. 여기에 지목이 '대'이고 도시계획시설 결정고시 후 10년이 지났다면 국토계획법 §47 '매수청구권'(미집행 시 지자체에 사달라 청구)까지 붙어요. 20년이면 실효(일몰)라, 시간이 오히려 압박 카드가 됩니다. 단, 여기서부터가 진짜입니다. 아무 도로땅이나 되는 게 아니에요. 저는 네 개를 통과 못 하면 '자산'이 아니라 '묶인 땅'으로 봅니다. 1. 저촉 면적 — 필지 전부냐 일부냐(일부면 잔여지 문제) 2. 보상 시점 — 수년 뒤·예산 의존이라 명목 차익을 시점으로 할인(IRR)해야 진짜 수익 3. 지상 제시외 건물·법정지상권 — 철거·명도 비용이 차익을 잠식 4. 실효 후 환금성 — 일몰돼 보상 카드가 사라지면 남는 건 그냥 소필지 그래서 이런 건 감이 아니라 시행 도면·정보공개청구로 저촉선과 집행계획을 확인하고서야 판단합니다. 감정서의 '도로 저촉'이라는 라벨은 함정이자 기회입니다. 경매 감정과 보상 감정이 '같은 땅을 다르게 본다'는 걸 아는 사람에게만 그 스프레드가 보여요. (원리 설명 목적의 분석 사례입니다. 특정 물건·지역은 밝히지 않습니다.) #부동산 #경매공매 #수용보상 #매수청구 #권리분석 #디벨로퍼

수도권의 한 일반상업지역. 면적 80㎡짜리 '도로' 자투리 두 필지가 공매에 나왔습니다. 감정가 9,300만 원. 그런데 첫 회차에 1억 7,100만 원 — 183%에 낙찰됐습니다. 이런 고가낙찰을 보면 업계 사람들은 거의 반사적으로 이렇게 읽습니다. "아, 인접 건물주가 알박기 막으려고 방어적으로 사들였구나." 그럴듯하죠. 그런데 저는 추정에서 멈추지 않고 등기를 떼봤습니다. 낙찰자는 인접 건물주도, 관리단도, 입주민도 아니었습니다. - 그 지역과 아무 연고 없는 외부 개인 4인(가족 정황)의 공동매수. - 을구는 '근저당 0' = 전액 현금 1.7억. 방어적 매수가 아니라, 외부 투자자의 베팅이었던 겁니다. 그리고 결정타. 이 도로를 되사줄 유일한 상대 — 그 건물을 지은 시행사가 이미 부도·공매 상태였습니다. 알박기는 "되사줄 사람"이 있어야 성립하는데, 인질범이 빈털터리였던 셈이죠. 보상도 기대난망입니다(자기편익으로 떼준 보도 → 사실상사도로 보상 0 수렴, 단계별집행계획에도 미등재). 제가 남기고 싶은 교훈은 두 가지입니다. 1. "고가낙찰 = 인접자 방어"는 자동추정하면 안 됩니다. 방어매수(floor)는 인접 소유자의 게임이지, 외부인의 엣지가 아닙니다. 2. 낙찰자의 정체는 온비드·웹검색으로 안 보입니다. 유일한 확인법은 낙찰 후 '소유권이전등기 한 통'(700원). 그 한 장에 4인·근저당0·연고없음이 전부 적혀 있었습니다. 감정서의 '상업나지'라는 라벨 하나가 만든 착시. 도로는 결국 '보이는 도로 ≠ 공법상 보상되는 도로'입니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #NPL #디벨로퍼

면적 319평 용도지역: 상업지역 건폐율70% 용적률 700% 초역세권 300m이내 출입구 바로앞 잠실: 15분 일자리창출지역 현재 아주 핫한 지역입니다. 3면 노출. 최상급입지 매매가 230억

안녕하세요. 저는 현재 국내 최상위 대형설계사무소에서 근무중인 10년차 건축사입니다. 평소에 부동산개발이나 상품기획쪽에 관심이 많았기에 다 직무로의 이직을 늘 생각해왔는데요. 그중최근에 국내에서 그래도 어느정도 유명한 시행사로부터 헤드헌팅이 왔고 현재는 최종합격 발표전이지만, 거진 합격에 가까운 ? 그런 상태로 대기 중입니다. 제 고민은, 결국에 제 커리어의 최종목표는 부동산개발의 1티어 회사인 신영이나 엠디엠에서 커리어를 찍거나, 대기업 계열사의 부동산회사에서 커리어를 찍는 것이 목표인데.. 사실 지금 컨텍중인 회사는 개발회사에서는 꽤나 유명한 회사이기는 하나 신영이나, 엠디엠 정도는 아닙니다. (그래도 다들 말하면 알만한 시행사, 신영이나 엠디엠 바로 다음 티어정도, 재무안정성도 확보) 시행사 직원은 5명정도라고 들었고, 제가 이직횟수가 좀 있는 관계로 이번 이직이 참 고민이됩니다. 1. 이직을 할 시, 부동산 개발업무를 하루라도 빨리 익혀서 5년후 대기업 개발회사나, 1군 시행사로 이직. 2. 현재의 대형설계사무소에서 스테이하면 한번에 1군 시행사나 대기업개발회사로 이직... 둘중에 너무 많이 고민이 되는데요. 1번 이직시, 회사가 업계에 비해 비교적 안정적이나, 엠디엠이나 신영급의 회사는 아니기에 추후 커리어가 망가지거나, 큰회사로의 이직이 어렵지 않을지 고민이 되기도합니다. 또한 규모가 작기에, 그안에서 잘 적응 할 수있을지도 고민되구요. 2번 선택시, 그래도 개발업무는 미리 익히지 못하더라도 , 상품기획 직무로 꾸준히 도전해본다면 대기업을 두드릴 수있을정도의 커리어라는 생각은 듭니다. 제가 10년동안 이직을 4번이나 했기에, 스테이한다면 해당 회사에서의 근속년수도 더 올릴 수있을거구요.. 선배님들, 원하는 회사가 아니라고 하루빨리 개발직무로 이동해서 업무를 익히는 게 맞을까요. 아니면 지금 회사에서 버티면서 원하는 회사로의 한번에 이직을 노려보는게 맞을까요.