경매 물건을 검색하다 보면 토지이용계획에 「○○ 공공주택지구」가 찍힌 땅을 만납니다. 많은 분들이 이 한 줄을 보고 가슴이 뜁니다. "수용되면 보상받겠네? 감정가보다 보상가가 높게 나오는 그 구조인가?" 그런데 이 단어, 정반대의 두 얼굴을 갖고 있습니다. 얼굴 하나 — 수용 '예정'. 지구로 지정되고 내 땅이 편입될 예정이면, 보상청구권이라는 확정 출구가 생깁니다. 실제로 편입이 확정된 한 필지는 감정가의 115%에 단독 낙찰됐습니다(지난 편에서 다룬 그 사례입니다). 시장은 진짜 호재에 웃돈을 냅니다. 얼굴 둘 — 조성 '완료'. 수도권의 한 자동차 관련 시설 부지. 토지이용계획엔 똑같이 「공공주택지구」가 찍혀 있었습니다. 그런데 이 지구는 이미 조성이 끝난 지구였고, 이 땅은 지구단위계획이 '자동차시설용지'로 용도를 지정해 둔 필지였습니다. 수용은 이미 십수 년 전에 끝났고, 남은 건 보상 카드가 아니라 용도 자물쇠였습니다. 자동차시설 외엔 쓸 수 없는 땅. 결과는 감정가의 49%까지 유찰 — 반값에도 시장이 외면했습니다. 같은 다섯 글자가 한쪽에선 보상청구권이고, 한쪽에선 용도 제약입니다. 토지이용계획 한 줄로는 이 둘을 절대 구분할 수 없습니다. — 구분하는 방법은 서류를 한 층 더 내려가는 것뿐입니다. 1. 매각물건명세서 비고란과 지구단위계획 시행지침 본문까지 읽으세요. '○○용지'라는 지정명과 허용용도·건폐/용적이 보이면, 그건 수용 예정지가 아니라 계획이 확정된 택지입니다. 보상 카드는 없습니다. 2. 시장 반응은 1차 데이터입니다. 진짜 호재는 115%를 만들고, 호재 없음은 49%를 만듭니다. 깊은 유찰을 "숨은 기회"로 읽기 전에, 시장이 이미 답을 채점해 둔 건 아닌지 의심하세요. 3. 덤 하나 — 자동차·주유 계열 시설은 토양오염 정화책임이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 이런 물건의 진짜 체크리스트는 보상이 아니라 정화 비용입니다. 라벨은 구역을 말해주지만, 돈은 본문이 정합니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #토지보상 #공공주택지구 #디벨로퍼

법인의 가장 큰 가치 중의 하나는 결국 ‘지속 경영’입니다. 회사가 흔들리지 않고 오래 살아남는 것만큼 중요한 것은 없으니까요. 상장사와 대형 성형외과에서 인사 총괄로 근무하며 경영진을 보좌했을 때도 처절하게 느꼈던 점이고, 지금 상업용 부동산 전문 중개사로서 상담을 진행하면서도 끊임없이 느끼고 기업 임원분들을 설득하는 본질이 바로 이 점입니다. 아무리 매출이 잘 나오고 사업이 확장되어도, 기반이 되는 ‘부동산 자산’이 안정적이지 못하면 회사 전체가 한순간에 위태로워질 수 있습니다. 안정적인 자기 사옥이나 전략적인 부동산 자산을 확보한 기업들은 어떤 불황이 와도 그 안에서 버틸 든든한 방어벽을 갖추게 됩니다. 지금처럼 경제 상황이 급변할 때일수록 더욱 그렇습니다. 리스크를 분산하고 지속 경영의 체력을 만들기 위해, 기업의 부동산 자산 관리는 이제 필수적으로 고려해야 하는 영역입니다. 다가오는 하반기 경영 계획을 수립하실 때, 기업의 장기적인 안정성을 담보할 ‘부동산 자산 전략’을 꼭 검토하고 반영해야 하는 이유입니다. 계획과 실행력이 법인의 전략성공,수익창출 그리고 지속경영으로 이어집니다. 상업용부동산 자산관리 지속 파트너 자신있습니다. FM부동산 신민근 02-597-5921 https://youtube.com/shorts/lDtoX6Qzma8?si=J3pPBtt5Sxc3HdID

지목은 밭인데 현황은 아스팔트 도로. 국가가 도로로 쓰면서 보상을 안 한 땅 — 이른바 미지급용지(미불용지)는 "도로 위의 로또"로 불립니다. 보상평가는 도로가 되기 전 이용상황 기준이라, 감정가보다 보상가가 높게 나오는 구조가 실제로 존재하거든요. 그런데 경매 검색창에 "현황도로"를 치면 걸려 나오는 물건들, 겉모습은 전부 똑같습니다. 운명은 세 갈래로 갈립니다. ① 진짜. 적법하게 편입됐는데 보상만 미지급. 보상청구권이 살아 있습니다. 서울의 한 필지는 이 구조가 확인되자 감정가의 **115%**에 단독 낙찰됐습니다. 시장은 진짜를 알아봅니다. ② 짝퉁. 수도권의 한 물건은 경매정보지에 "미불용지로 보상협의중"이 인쇄돼 있었고, 담당 공무원도 구두로 "등기가 소유자 앞으로 있으니 미보상"이라 확인해줬습니다. 7명이 입찰했고 감정가의 43%, 1억 6,500만 원에 낙찰. 그런데 개설 당시 시행주체(舊 공사)의 보상대장에는 "몇 월 몇일 지급" 기록이 있었습니다. 옛날엔 보상을 먼저 주고 등기는 나중에 가져가던 시대가 있었거든요. 보상은 끝났고 등기만 안 넘어간 땅 — 낙찰자는 소유권 분쟁의 피고 자리를 산 겁니다. ③ 영구동결. 지방의 한 대로변 필지는 4억 100만 원에 낙찰됐는데, 알고 보니 원소유자가 자기 땅을 분할·분양하며 스스로 낸 도로였습니다. 판례상 배타적 사용수익권 포기 — 보상은커녕 부당이득(사용료)까지 부정됩니다. 대법원까지 가서 졌습니다. 덤으로 등기 타임라인엔 1억 5천 매매 후 1년 내 강제경매로 시장에 투하된 흔적. 폭탄 돌리기 정황까지 있었죠. — 남기고 싶은 건 세 가지입니다. 1. 표기와 구두답변은 신호일 뿐, 카드가 아닙니다. 정보지 인쇄도, 공무원 전화 확인도 짝퉁을 못 걸렀습니다. 답은 "개설 당시 시행주체의 보상대장" 한 곳에만 있습니다. 2. 공무원은 자기 시대 것만 말합니다. 현행 '선등기 후보상'만 아는 담당자는 "등기가 소유자 앞이면 미보상"이라 답할 수밖에 없습니다. 틀린 게 아니라, 자기 시대 기준으론 맞는 말인 게 함정입니다. 책임 있는 답은 서면(정보공개청구)으로만 받으세요. 3. "요즘 지구에서 미불용지"는 그 자체가 의심 신호입니다. 미지급용지는 피수용자를 못 찾던 시대, 공영개발 패권 시대가 남긴 흔적이라 2010년대 이후 사업에선 거의 안 나옵니다. 같은 키워드로 검색되는 세 물건 — 하나는 115% 낙찰, 하나는 깡통, 하나는 영구동결. 갈림길은 입찰 전 보상대장 조회 하나였습니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #미지급용지 #토지보상 #디벨로퍼

얼마 전, 경매 입문자가 추린 물건 리스트를 검토할 일이 있었습니다. 서울·수도권 7건 — 빌라, 주상복합, 정비구역 토지, 공장까지 골고루였는데, 리스트에는 한 가지 공통점이 있었습니다. 낙찰가율 낮은 순으로 뽑았다는 것. 가장 눈에 띈 물건은 감정가 3.8억짜리 재개발구역 빌라였습니다. 최저가 9,900만 원, 감정가의 26%. 공공재개발 호재까지. 숫자만 보면 인생 역전 물건이죠. 그런데 서류를 열어보니 정체가 달랐습니다. → 선순위 임차인 보증금 2.8억 인수. 실질 매입가는 9,900만이 아니라 3.7억+. → 결정타는 따로 있었습니다. 이 빌라, 권리산정기준일 이후에 준공된 신축이었습니다. 재개발이 진행돼도 입주권이 아니라 현금청산 대상 — 업계에서 말하는 '물딱지'죠. 싸지도 않고, 호재도 없는 물건이었던 겁니다. 나머지 6건도 비슷했습니다. 배당요구 안 한 선순위 전세권 2.4억이 통째로 인수되는 주상복합, "재개발"인 줄 알았는데 상업환권이라 주거 입주권이 안 나오는 물건, 공장인 줄 알고 골랐는데 정비구역에 편입돼 공장으로 못 쓰는 토지, 위반건축물 이행강제금이 붙은 공장… 7건을 다 뒤집고 남은 교훈은 세 가지였습니다. 1. 낙찰가율이 아니라 '실질 매입가'로 보세요. 실질가 = 낙찰가 + 인수금액. 역설적이게도 낙찰가율이 낮을수록 대항력 인수액은 커지는 경우가 많습니다. 아무도 안 사는 데는 이유가 있고, 그 이유는 대개 '숨은 청구서'입니다. 2. "재개발구역" 라벨이 곧 입주권은 아닙니다. 주택정비형·도시정비형(상업환권)·공공임대형(수용)·지구단위계획(정비 아님)이 전부 다릅니다. 신축빌라라면 반드시 준공일과 권리산정기준일을 대조하세요. 3. 대항력이 "있다"와 "인수한다"는 다릅니다. 기관이 미배당 잔액 청구를 포기하는 조건이면 인수가 없고(매각물건명세서 비고란에 있습니다), 반대로 배당요구 안 한 선순위 전세권은 소멸이 아니라 인수입니다. 명세서 비고란이 낙찰가율보다 훨씬 많은 걸 말해줍니다. 7건 중 살아남은 후보는 단 1건, 그것도 조건부였습니다. "싸 보이는 것"의 정체는 대부분 인수, 청산, 제약이었습니다. (특정 물건 분석 사례이며, 매입·투자 권유가 아닙니다. 사건번호·지역은 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #재개발 #디벨로퍼

지목이 '대(垈)'인 땅이 도시계획시설(도로)에 저촉되면, 경매 감정은 '도로에 걸린 땅'이라며 가치를 깎아 평가합니다. 그래서 싸 보이죠. 대부분 여기서 "도로땅이네, 패스" 하고 넘깁니다. 반전은 보상 평가 방식에 있습니다. 매수청구·수용 보상은 그 도로 제한을 '없는 셈 치고' 평가해요(당해 공익사업으로 인한 제한 배제 — 토지보상법 시행규칙 §23). 즉 '도로 결정이 없었다면 정상 대지였을' 단가로 보상받습니다. 정리하면: - 경매에선 도로 저촉으로 감정이 깎이고 - 보상에선 도로 배제로 감정이 회복되고 깎인 값에 사서, 회복된 값으로 환가하는 스프레드가 생길 수 있습니다. 여기에 지목이 '대'이고 도시계획시설 결정고시 후 10년이 지났다면 국토계획법 §47 '매수청구권'(미집행 시 지자체에 사달라 청구)까지 붙어요. 20년이면 실효(일몰)라, 시간이 오히려 압박 카드가 됩니다. 단, 여기서부터가 진짜입니다. 아무 도로땅이나 되는 게 아니에요. 저는 네 개를 통과 못 하면 '자산'이 아니라 '묶인 땅'으로 봅니다. 1. 저촉 면적 — 필지 전부냐 일부냐(일부면 잔여지 문제) 2. 보상 시점 — 수년 뒤·예산 의존이라 명목 차익을 시점으로 할인(IRR)해야 진짜 수익 3. 지상 제시외 건물·법정지상권 — 철거·명도 비용이 차익을 잠식 4. 실효 후 환금성 — 일몰돼 보상 카드가 사라지면 남는 건 그냥 소필지 그래서 이런 건 감이 아니라 시행 도면·정보공개청구로 저촉선과 집행계획을 확인하고서야 판단합니다. 감정서의 '도로 저촉'이라는 라벨은 함정이자 기회입니다. 경매 감정과 보상 감정이 '같은 땅을 다르게 본다'는 걸 아는 사람에게만 그 스프레드가 보여요. (원리 설명 목적의 분석 사례입니다. 특정 물건·지역은 밝히지 않습니다.) #부동산 #경매공매 #수용보상 #매수청구 #권리분석 #디벨로퍼

수도권의 한 일반상업지역. 면적 80㎡짜리 '도로' 자투리 두 필지가 공매에 나왔습니다. 감정가 9,300만 원. 그런데 첫 회차에 1억 7,100만 원 — 183%에 낙찰됐습니다. 이런 고가낙찰을 보면 업계 사람들은 거의 반사적으로 이렇게 읽습니다. "아, 인접 건물주가 알박기 막으려고 방어적으로 사들였구나." 그럴듯하죠. 그런데 저는 추정에서 멈추지 않고 등기를 떼봤습니다. 낙찰자는 인접 건물주도, 관리단도, 입주민도 아니었습니다. - 그 지역과 아무 연고 없는 외부 개인 4인(가족 정황)의 공동매수. - 을구는 '근저당 0' = 전액 현금 1.7억. 방어적 매수가 아니라, 외부 투자자의 베팅이었던 겁니다. 그리고 결정타. 이 도로를 되사줄 유일한 상대 — 그 건물을 지은 시행사가 이미 부도·공매 상태였습니다. 알박기는 "되사줄 사람"이 있어야 성립하는데, 인질범이 빈털터리였던 셈이죠. 보상도 기대난망입니다(자기편익으로 떼준 보도 → 사실상사도로 보상 0 수렴, 단계별집행계획에도 미등재). 제가 남기고 싶은 교훈은 두 가지입니다. 1. "고가낙찰 = 인접자 방어"는 자동추정하면 안 됩니다. 방어매수(floor)는 인접 소유자의 게임이지, 외부인의 엣지가 아닙니다. 2. 낙찰자의 정체는 온비드·웹검색으로 안 보입니다. 유일한 확인법은 낙찰 후 '소유권이전등기 한 통'(700원). 그 한 장에 4인·근저당0·연고없음이 전부 적혀 있었습니다. 감정서의 '상업나지'라는 라벨 하나가 만든 착시. 도로는 결국 '보이는 도로 ≠ 공법상 보상되는 도로'입니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #NPL #디벨로퍼

면적 319평 용도지역: 상업지역 건폐율70% 용적률 700% 초역세권 300m이내 출입구 바로앞 잠실: 15분 일자리창출지역 현재 아주 핫한 지역입니다. 3면 노출. 최상급입지 매매가 230억

안녕하세요. 저는 현재 국내 최상위 대형설계사무소에서 근무중인 10년차 건축사입니다. 평소에 부동산개발이나 상품기획쪽에 관심이 많았기에 다 직무로의 이직을 늘 생각해왔는데요. 그중최근에 국내에서 그래도 어느정도 유명한 시행사로부터 헤드헌팅이 왔고 현재는 최종합격 발표전이지만, 거진 합격에 가까운 ? 그런 상태로 대기 중입니다. 제 고민은, 결국에 제 커리어의 최종목표는 부동산개발의 1티어 회사인 신영이나 엠디엠에서 커리어를 찍거나, 대기업 계열사의 부동산회사에서 커리어를 찍는 것이 목표인데.. 사실 지금 컨텍중인 회사는 개발회사에서는 꽤나 유명한 회사이기는 하나 신영이나, 엠디엠 정도는 아닙니다. (그래도 다들 말하면 알만한 시행사, 신영이나 엠디엠 바로 다음 티어정도, 재무안정성도 확보) 시행사 직원은 5명정도라고 들었고, 제가 이직횟수가 좀 있는 관계로 이번 이직이 참 고민이됩니다. 1. 이직을 할 시, 부동산 개발업무를 하루라도 빨리 익혀서 5년후 대기업 개발회사나, 1군 시행사로 이직. 2. 현재의 대형설계사무소에서 스테이하면 한번에 1군 시행사나 대기업개발회사로 이직... 둘중에 너무 많이 고민이 되는데요. 1번 이직시, 회사가 업계에 비해 비교적 안정적이나, 엠디엠이나 신영급의 회사는 아니기에 추후 커리어가 망가지거나, 큰회사로의 이직이 어렵지 않을지 고민이 되기도합니다. 또한 규모가 작기에, 그안에서 잘 적응 할 수있을지도 고민되구요. 2번 선택시, 그래도 개발업무는 미리 익히지 못하더라도 , 상품기획 직무로 꾸준히 도전해본다면 대기업을 두드릴 수있을정도의 커리어라는 생각은 듭니다. 제가 10년동안 이직을 4번이나 했기에, 스테이한다면 해당 회사에서의 근속년수도 더 올릴 수있을거구요.. 선배님들, 원하는 회사가 아니라고 하루빨리 개발직무로 이동해서 업무를 익히는 게 맞을까요. 아니면 지금 회사에서 버티면서 원하는 회사로의 한번에 이직을 노려보는게 맞을까요.

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