짓는 건 어렵지 않습니다. 팔리느냐가 문제입니다.

8편에서 여섯 가지 하자 중 이걸 "출구 하자"라 불렀습니다. 땅도 인허가도 시공사도 있는데 분양이 될지 몰라서 금융이 안 붙는 물건. 오늘은 이걸 어떻게 푸는지만 씁니다. 푸는 법은 한 줄입니다. 분양 리스크를 공공 매입으로 치환한다. 1. 출구가 정해지면 금융이 따라온다 PF는 "팔릴 것 같다"에 안 붙습니다. "누가 산다"에 붙습니다. 분양은 준공 뒤에 사줄 사람을 찾는 구조라 그 사이 시장이 바뀌면 출구가 사라집니다. 공공 매입은 순서가 반대입니다. 사줄 주체와 가격을 먼저 확정하고 짓습니다. 출구가 앞에 오면 대주 입장에서 분양 리스크가 사라지고, 사라진 리스크만큼 조달 조건이 열립니다. 2. 사례 — 오산, 자체부지 오피스텔 재직사가 보유한 일반상업지 부지였습니다. 오피스텔 분양으로 가던 사업인데 시장이 꺾이면서 분양 리스크가 사업 전체를 눌렀습니다. 짓고 나서 안 팔리면 회사가 그대로 떠안는 구조였으니까요. LH 매입임대로 전면 전환을 제안했습니다. 핵심은 세 가지였습니다. 첫째, 상품을 바꿨습니다. 분양 상품과 매입 상품은 다릅니다. 상가를 빼고 지상주차로 돌려 공사비를 낮췄습니다. 매입 가격은 정해져 있으니 원가를 그 안으로 넣어야 사업이 섭니다. 둘째, 출구를 먼저 확정했습니다. LH 매입심의를 통과시켜 "누가 얼마에 산다"를 착공 전에 못 박았습니다. 셋째, 자금 순서를 바꿨습니다. 매입 약정이 서면 토지 선금이 들어옵니다. 분양이었다면 준공 뒤에나 돌아올 돈이 앞으로 당겨집니다. 결과, 분양 리스크가 0인 사업으로 바뀌었고 회사는 짓기만 하면 되는 구조가 됐습니다. 3. 9편의 둘째 가지가 바로 이것입니다 지난 편에서 담보신탁 공매 부지를 채권으로 잡고 두 갈래를 그렸을 때, 둘째 가지 "부지 확보 후 공공 매입임대"의 출구도 같은 카드였습니다. 자본 하자를 브릿지로 풀고, 그 브릿지의 출구를 공공 매입으로 닫는 것. 두 하자는 따로 있는 게 아니라 한 구조 안에서 서로를 받쳐 줍니다. 4. 공짜 카드는 아닙니다 공공 매입은 가격이 정해져 있고 규격이 정해져 있습니다. 업사이드가 없습니다. 그래서 이 카드는 "많이 벌 때" 쓰는 게 아니라 "지지 않을 때" 씁니다. 시장이 좋을 때는 분양이 맞고, 시장이 꺾였을 때 이 카드가 있는 사업장과 없는 사업장의 차이가 사업의 생사를 가릅니다. 하방 환가 카드가 있느냐 — 저는 이걸 부지를 볼 때 제일 먼저 봅니다. 출구 하자는 팔릴지 몰라서 생깁니다. 팔릴지 모르는 상태를 사줄 사람이 정해진 상태로 바꾸는 것, 그게 이 하자를 푸는 값입니다. (재직 중 사례. 회사·금액·규모 비공개) #부동산개발 #딜소싱 #LH매입임대 #PF #디벨로퍼 #출구전략