요즘 사업장이 멈추는 이유는 대부분 하나입니다. 구조는 서는데, 출자를 감당할 주체가 없습니다.

땅도 인허가도 수지도 있는데 자기자본 넣을 사람이 없어서 섭니다. 8편에서 이걸 "자본 하자"라 불렀고, 지금 제일 흔한 하자라 했습니다. 푸는 법은 한 줄입니다. 출자를 브릿지로 바꾸고, 그 브릿지를 조달한다. 1. 출자를 브릿지로 바꾼다 출자는 사업 끝까지 묶이는 돈이라 아무도 안 넣습니다. 브릿지는 정해진 기간 안에 정해진 사건으로 회수되는 돈이라 대출로 섭니다. 그러니 첫 질문은 "누가 출자할까"가 아니라 **"출자 대신 대출로 세울 수 있는 구간이 어디까지인가"**입니다. 그 구간이 길수록 필요한 자기자본이 줄고, 사업이 섭니다. 2. 브릿지는 결과 트리에 붙는다 대출은 "잘 되면 갚는다"에 안 붙습니다. **"어느 쪽으로 가도 갚는다"**에 붙습니다. 상대가 어느 선택을 하든 내 쪽에 회수 경로가 있어야 하고, 가지 하나라도 끝이 비면 브릿지는 안 나옵니다. 3. 사례 — 담보신탁 공매에서 유찰된 수도권 상업지 시행자도 출자자도 없고 채권만 남은 부지였습니다. 부지를 사는 대신 1순위 채권을 인수했습니다. 자금은 사모펀드로, 자기자본은 최소로 누르고 나머지는 1년짜리 펀드 대출이었습니다. 출자로 부지를 샀다면 시작도 못 했을 구조입니다. 채권자 지위로 재공매를 유도하면 갈래는 둘입니다. 낙찰가가 채권행사금액을 넘으면 배당으로 회수, 못 넘으면 그 가격에 부지를 확보하고 공공 매입임대 출구로 갑니다. 채무자도 낙찰가가 높아야 뒤 순위가 정리되니, 상대의 이해와 우리 첫째 가지가 같은 방향입니다. 상대가 잘하면 좋고, 못 해도 둘째 가지가 있습니다. 1년 시계를 맞추려고 기존 건축허가 도면을 채권 매입 단계에서 먼저 확보했습니다. 허가 취소·변경 기간이 줄어야 둘째 가지까지 1년 안에 갑니다. 결과는 둘째 가지 — 시장가치의 절반 안팎 원가로 부지를 확보했습니다. 자본 하자는 돈이 없어서가 아니라 출자만 보이고 브릿지가 안 보여서 생깁니다. 브릿지가 보이려면 기간이, 기간이 보이려면 결과 트리와 요충이 먼저 있어야 합니다. 이 훈련도 경·공매에서 받았습니다. 거기 물건은 전부 자본이 끊긴 자리에서 나오니까요. 출자를 찾지 마십시오. 출자를 브릿지로 바꿀 자리를 찾으십시오. (재직 중 사례. 회사·지역·현장·금액 비공개) #부동산개발 #딜소싱 #NPL #PF #브릿지 #디벨로퍼