감정가 3.8억 빌라, 최저가 9,900만 원. 이거 사도 될까요?

얼마 전, 경매 입문자가 추린 물건 리스트를 검토할 일이 있었습니다. 서울·수도권 7건 — 빌라, 주상복합, 정비구역 토지, 공장까지 골고루였는데, 리스트에는 한 가지 공통점이 있었습니다. 낙찰가율 낮은 순으로 뽑았다는 것. 가장 눈에 띈 물건은 감정가 3.8억짜리 재개발구역 빌라였습니다. 최저가 9,900만 원, 감정가의 26%. 공공재개발 호재까지. 숫자만 보면 인생 역전 물건이죠. 그런데 서류를 열어보니 정체가 달랐습니다. → 선순위 임차인 보증금 2.8억 인수. 실질 매입가는 9,900만이 아니라 3.7억+. → 결정타는 따로 있었습니다. 이 빌라, 권리산정기준일 이후에 준공된 신축이었습니다. 재개발이 진행돼도 입주권이 아니라 현금청산 대상 — 업계에서 말하는 '물딱지'죠. 싸지도 않고, 호재도 없는 물건이었던 겁니다. 나머지 6건도 비슷했습니다. 배당요구 안 한 선순위 전세권 2.4억이 통째로 인수되는 주상복합, "재개발"인 줄 알았는데 상업환권이라 주거 입주권이 안 나오는 물건, 공장인 줄 알고 골랐는데 정비구역에 편입돼 공장으로 못 쓰는 토지, 위반건축물 이행강제금이 붙은 공장… 7건을 다 뒤집고 남은 교훈은 세 가지였습니다. 1. 낙찰가율이 아니라 '실질 매입가'로 보세요. 실질가 = 낙찰가 + 인수금액. 역설적이게도 낙찰가율이 낮을수록 대항력 인수액은 커지는 경우가 많습니다. 아무도 안 사는 데는 이유가 있고, 그 이유는 대개 '숨은 청구서'입니다. 2. "재개발구역" 라벨이 곧 입주권은 아닙니다. 주택정비형·도시정비형(상업환권)·공공임대형(수용)·지구단위계획(정비 아님)이 전부 다릅니다. 신축빌라라면 반드시 준공일과 권리산정기준일을 대조하세요. 3. 대항력이 "있다"와 "인수한다"는 다릅니다. 기관이 미배당 잔액 청구를 포기하는 조건이면 인수가 없고(매각물건명세서 비고란에 있습니다), 반대로 배당요구 안 한 선순위 전세권은 소멸이 아니라 인수입니다. 명세서 비고란이 낙찰가율보다 훨씬 많은 걸 말해줍니다. 7건 중 살아남은 후보는 단 1건, 그것도 조건부였습니다. "싸 보이는 것"의 정체는 대부분 인수, 청산, 제약이었습니다. (특정 물건 분석 사례이며, 매입·투자 권유가 아닙니다. 사건번호·지역은 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #재개발 #디벨로퍼