감정가의 183%에 낙찰된 '도로' 한 조각, 누가 왜 샀을까

수도권의 한 일반상업지역. 면적 80㎡짜리 '도로' 자투리 두 필지가 공매에 나왔습니다. 감정가 9,300만 원. 그런데 첫 회차에 1억 7,100만 원 — 183%에 낙찰됐습니다. 이런 고가낙찰을 보면 업계 사람들은 거의 반사적으로 이렇게 읽습니다. "아, 인접 건물주가 알박기 막으려고 방어적으로 사들였구나." 그럴듯하죠. 그런데 저는 추정에서 멈추지 않고 등기를 떼봤습니다. 낙찰자는 인접 건물주도, 관리단도, 입주민도 아니었습니다. - 그 지역과 아무 연고 없는 외부 개인 4인(가족 정황)의 공동매수. - 을구는 '근저당 0' = 전액 현금 1.7억. 방어적 매수가 아니라, 외부 투자자의 베팅이었던 겁니다. 그리고 결정타. 이 도로를 되사줄 유일한 상대 — 그 건물을 지은 시행사가 이미 부도·공매 상태였습니다. 알박기는 "되사줄 사람"이 있어야 성립하는데, 인질범이 빈털터리였던 셈이죠. 보상도 기대난망입니다(자기편익으로 떼준 보도 → 사실상사도로 보상 0 수렴, 단계별집행계획에도 미등재). 제가 남기고 싶은 교훈은 두 가지입니다. 1. "고가낙찰 = 인접자 방어"는 자동추정하면 안 됩니다. 방어매수(floor)는 인접 소유자의 게임이지, 외부인의 엣지가 아닙니다. 2. 낙찰자의 정체는 온비드·웹검색으로 안 보입니다. 유일한 확인법은 낙찰 후 '소유권이전등기 한 통'(700원). 그 한 장에 4인·근저당0·연고없음이 전부 적혀 있었습니다. 감정서의 '상업나지'라는 라벨 하나가 만든 착시. 도로는 결국 '보이는 도로 ≠ 공법상 보상되는 도로'입니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #NPL #디벨로퍼