도로에 걸려 감정가가 깎인 땅, 왜 누군가에게는 기회일까

지목이 '대(垈)'인 땅이 도시계획시설(도로)에 저촉되면, 경매 감정은 '도로에 걸린 땅'이라며 가치를 깎아 평가합니다. 그래서 싸 보이죠. 대부분 여기서 "도로땅이네, 패스" 하고 넘깁니다. 반전은 보상 평가 방식에 있습니다. 매수청구·수용 보상은 그 도로 제한을 '없는 셈 치고' 평가해요(당해 공익사업으로 인한 제한 배제 — 토지보상법 시행규칙 §23). 즉 '도로 결정이 없었다면 정상 대지였을' 단가로 보상받습니다. 정리하면: - 경매에선 도로 저촉으로 감정이 깎이고 - 보상에선 도로 배제로 감정이 회복되고 깎인 값에 사서, 회복된 값으로 환가하는 스프레드가 생길 수 있습니다. 여기에 지목이 '대'이고 도시계획시설 결정고시 후 10년이 지났다면 국토계획법 §47 '매수청구권'(미집행 시 지자체에 사달라 청구)까지 붙어요. 20년이면 실효(일몰)라, 시간이 오히려 압박 카드가 됩니다. 단, 여기서부터가 진짜입니다. 아무 도로땅이나 되는 게 아니에요. 저는 네 개를 통과 못 하면 '자산'이 아니라 '묶인 땅'으로 봅니다. 1. 저촉 면적 — 필지 전부냐 일부냐(일부면 잔여지 문제) 2. 보상 시점 — 수년 뒤·예산 의존이라 명목 차익을 시점으로 할인(IRR)해야 진짜 수익 3. 지상 제시외 건물·법정지상권 — 철거·명도 비용이 차익을 잠식 4. 실효 후 환금성 — 일몰돼 보상 카드가 사라지면 남는 건 그냥 소필지 그래서 이런 건 감이 아니라 시행 도면·정보공개청구로 저촉선과 집행계획을 확인하고서야 판단합니다. 감정서의 '도로 저촉'이라는 라벨은 함정이자 기회입니다. 경매 감정과 보상 감정이 '같은 땅을 다르게 본다'는 걸 아는 사람에게만 그 스프레드가 보여요. (원리 설명 목적의 분석 사례입니다. 특정 물건·지역은 밝히지 않습니다.) #부동산 #경매공매 #수용보상 #매수청구 #권리분석 #디벨로퍼