제 블로그 글 중 인기글을 공유해봅니다. blog.naver.com/entarohong 일반적으로 부동산을 개발하기 위해서는 대부분 부동산PF란 용어를 접하게 된다. 부동산 PF는 부동산Project Financing의 약자로서 부동산 개발사업을 위한 대출이라고 생각하면 된다. - 일반적인 대출의 성격 부동산 금융을 접해보지 않은 많은 사람들에게 일반적으로 대출이라고 하면, 신용대출이나 아파트 담보대출이 먼저 떠오를 것이다. 신용대출은 개인이나 기업의 신용(Credit)을 담보로 신용평가기관의 평가등급이나 기업의 실적을 참고하여 한도 및 금리에 차등을 두어 대출을 시행하는 것이며, 아파트 담보대출은 실물인 아파트의 가치를 담보로 대출을 실행하는 것이다. 대출이 실행되기 위한 본질적인 요소는 크게 두가지라고 할 수 있다. #이자지급능력과 원금의 상환가능성이 그것이다. 이 둘을 합쳐 원리금의 상환가능성이라고도 한다. 신용대출의 경우, 개인의 소득수준, 직업, 가족관계, 기존 대출 및 연체이력 등을 종합적으로 고려하여 원리금의 상환능력을 평가하며, 아파트 담보대출의 경우, 이자지급능력은 신용대출에 준하는 수준으로, 원금의 상환능력은 아파트를 담보로 평가가 이루어지게 된다. 사실 대주(돈을 빌려주는 사람)의 입장에서 보면, 차주(돈을 빌리는 사람)에게 돈을 빌려주고나면 어떤 방식으로 차입금을 상환하든 상환만 제대로 이루어진다면 크게 상관이 없다. 문제는 차주가 이자를 연체하거나 원금 상환을 할 수 없을 때 생긴다. 이러한 상황을 금융권에서는 전문용어로 기한이익의 상실 또는 EOD(Event of Defalut) 선언이라는 표현을 쓰며, EOD가 선언되면, 차입금 만기가 도래하지 않더라도 대주는 적극적인 채권회수절차에 진입한다. 대출의 구분은 바로 상환에 문제가 생겼을 때, 즉, 적극적인 채권회수절차에 진입하였을 떄, 대주가 상환받을 수 있는 방법에 따라 구분하면 이해하기가 매우 쉽다. 즉, 신용대출은 EOD가 선언되면, 담보가 되는 개인의 신용을 활용(연체시 신용등급하락, 신용카드 발급제한, 급여 가압류 등)하여 채권회수절차를 진행하게 되며, 부동산 담보대출은 담보가 되는 부동산을 처분하여 채권회수절차를 진행하게 되는 것이다. - 부동산 PF(Project Financing)이란? 부동산 PF의 경우도 일반적인 대출의 성격에서 크게 벗어나지 않는다. 일반 대출과 마찬가지로 이자지급능력과 원금의 상환가능성이 중요하며, EOD발생시 대주는 적극적인 채권회수절차에 진입하게 된다. 다만, 한가지 큰 차이점이 있다면, 일반적인 부동산 담보대출과는 달리 담보로하는 부동산이 아직 건설되지 않았다는 점에서 다르다. 아직 실물이 아닌 부동산을 담보로 전제하고 있다는 특징은 앞으로 설명할 부동산PF의 금융구조와도 매우 밀접한 관련을 갖는데, 부동산PF의 금융구조는 대부분 “아직” 실물이 아닌 부동산이 만기시점까지 “반드시” 실물상태가 될 수 있도록 만드는데 많은 노력을 기울인다. 대단히 중요한 개념이기 때문에, 다시 한번 강조하면, 향후 지어질 건물을 담보로 잡고 대출을 진행하기 때문에, 만기까지 건물이 지어지지 않는다면, 담보물건이 성립되지 않으므로 대주 입장에서는 담보물건 성립을 위해서 건물의 공사중단 리스크를 매우 꺼려하며, 금융구조 역시 이러한 리스크를 저감(Hedge)하는 것에서 출발하는 것이 일반적이다. 앞으로 설명하게될 시공사의 중요성과 책임준공확약 제도, 시공사의 연대보증 조건 등이 이러한 이유로 발생하게 된다. 요약하자면, 부동산PF는 미래에 지어질 건물(담보물)과 그 건물을 분양 또는 임대하여 발생하는 현금흐름(상환능력)을 기반으로 실행하는 대출을 의미한다. 대부분 하나의 건물을 시공, 분양하는 사업은 프로젝트 단위로 이루어지기 때문에 부동산PF(Project Finance)라는 표현을 쓰는 것이다. 부동산PF사업성검토 전문기업 / 에이치앤지파트너스

하반기 리츠 시장자체가 뜨거울 것으로 예상되는 가운데 전 최근에 공모로 나온 이지스글로벌고배당리츠플러스펀드에 눈길이 가네요 선진국 중심으로 글로벌 투자한다는 점이 매력적인데다 언택트 리츠자산을 강점으로 세일즈하고 있어서요 아직 판매사가 다양하지않지만 이건 상품만 좋으면 해소될 수 있을것 같구요 고수님들은 어찌보시나요? 다른 유망하다고 보시는 리츠가 또 있으신가요?

특별한곳 제외하고 코로나19의 영향도 클것이고 현재 경기도 안좋은 상황에서 수익형 부동산 투자의 미래는 어떻게 변할까요? 상가임대사업이 점점 불안해지고 있긴 하지만 향후의 수익형 부동산 투자의미래가 궁금해집니다. 전문가님들의 고견을 듣고 싶습니다.

지방도시 핵심거점 (지자체청사 혹은 KTX역사 근처 등) 개발사업에 대해서 어떻게 생각하시나요?? 수도권도 요즘 분양형 상가개발 어려운 편인데 지방이면 더더욱 보기 어려운 상황이 아닐런지

커뮤니티 회원님들, 안녕하세요. 혹시, 자발적 아싸라는 말 아시나요? "일만 잘 하면 되지. 회사에서 왜 눈치를 봐야 하나요?" "전 약속이 있어서 회식은 빠지겠습니다~" "일은 일이고, 사생활에는 선 넘지 말아주세요!" 인싸(인사이더)의 반대말인 아싸(아웃사이더)! 요즘엔 그 중에서도 스스로 아싸의 삶을 지향하는 직장인이 늘고 있습니다. 설문조사에 따르면 약 44%의 직장인이 스스로 '자발적 아싸'라고 응답했으며, 특히 2~30대 밀레니얼 세대의 비율이 높았다고 합니다. 자발적 아싸는 회사에서 지킬 건 지키지만, 불필요한 관계는 맺지 않고 자기계발에 집중하는 모습을 보입니다. 👉 직장 내 자발적 아싸, 여러분들은 어떻게 생각하시나요? * 인싸 : 인사이더(insider)의 줄임말로 사람들과 잘 어울려 지내는 사람 * 아싸 : 인싸의 반대말로, 사회의 기성 틀에서 벗어나서 독자적인 사상을 지니고 행동하는 사람 (출처 : 원스튜디오, 신조어 사전) * 출처 : https://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&sid1=001&oid=023&aid=0003530755

서울 아파트 매매가가 2주 연속 상승세라고 하고 강남도 드디어 상승전환했다고 하네요 5월까지 쏟아진 절세용 급매물이 소진됐다고 봐야 하나요? ====== 5일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트의 매매가격 변동률은 0.03%로 2주 연속 상승했다. 지난주(0.01%)와 비교하면 상승폭도 커졌다. 전날 한국감정원 조사에서도 서울 아파트값은 9주 연속 하락세를 멈추고 보합으로 전환했다. 9억원 이하 구축 아파트 위주로 오름세가 이어진 가운데 강남권에서 초고가 아파트 거래가 늘면서 전체 가격 상승에 영향을 미친 것으로 부동산114는 분석했다.

신세계 프라퍼티가 인력도 충원하면서 사세를 키우는거 같습니다 스타필드 쪽 개발하고 이런건 알겠는데 업계에서 위상은 어느 정도일까요?

요즘 부동산 위기라고들 하네요 그러나 업계에서는 위기는 기회다. 글쎄 기회가 있다면 무엇일까요?

인프라나 부동산 상품화할때 전체적인 수익률이나 안정성 신경쓰기보다 꼭 감리업체 선정에만 신경쓰시는 분들 있더라구요 업소가시는 건 물론이고 아직도 뒤로 받으시고 아직도 이런분들 많은가요

미래가치가 풍부한 KTX 종착역 광주송정역 인근 광주공항 이전, 금호타이어 광주공장 이전 LH의 투자선도지구 개발, 역시 LH의 선운2지구 개발 등의 이슈로 주민들의 기대치는 하늘을 찌릅니다. 너무 높은 호가로 인하여 개발은 꿈도 꾸기 어렵습니다 미래의 기대치는 확실하지만 현재로서는 외떨어진 곳으로 인구유입이 되지 않고 있는 시장의 한계성에 따른 임대료 수준이 너무 낮기에 건축비도 담보할 수 없는 현실 고속철이 개통 되기 전에 헐값으로 일부 무리들이 선점하여 매입한 부동산을 이제 시세차익을 실현하려 높은 호가로 매도 시도하니 주민들은 그 호가가 가격인 줄 알고 덩달아 오두방정. 지역사회에 도움이 되지 못하는 분류들이 너무 많네요 에휴 참으로 어려운 광주송정역 인근입니다

셀타워, 요양원, 송전선, 주차장 등 해외에서는 다양한 자산들이 리츠화 되어 있는데 국내는 이제 겨우 임대주택, 물류센터, 주유소가 상장을 준비하는 단계네요. 다양한 자산을 투자할 수요층이 부족한걸까요? 개발하고 상품화할 능력이 부족한걸까요?

부동산 커리어 시작에 있어서 캐피털 마켓 팀에서의 커리어가 나을까요 자산운용사에서의 커리어가 나을까요? 더 많이 배울 수 있는 부분이 어느 쪽일지 궁금합니다

불과 한집 건너 있는 부동산 사이에서도 정보격차가 큽니다 진짜 이분은 고수다! 이렇게 느껴지는 분이 있는가하면 아니 이런것도 모르고 어떻게 영업을 하시지 하는 분도 있다는 게 놀랍더군요 요즘은 까페다 책이다 모임이다 다들 공부도 열심히 하셔서 준전문가분들도 많으신데 최근에 임장갔다가 조합원분 분양에 대해서 반응이 어떤지 물어보려고 들어갔는데 아예 분양 사실 자체를 모르시고 있길래 놀란적도 있었습니다 결론은 저도 공부해야겠다... 네요

직무톡에 글을 쓰면 쓸 수록 더 많은 보상이 지급되는 이벤트, 아직 늦지 않았어요. 6월 11일까지, 직무톡에서 활발하게 지식과 고민을 나누고 최대 10만원 상당의 지식나눔 보상을 받아가세요.

부동산 매매와 관련하여 하나 여쭙니다. 매입을 고려중인데, 실행해도 될지 몰라서요.. 5년전 기획부동산이 개발하였던 경기도 화성시 땅인데, 당시 쪼개팔기로 분할등기된 12.5평을 평당 160만원에, 총 2천만원을 주고 산 땅을 당초 매입자로부터 인수하려 합니다. 5년전 가격으로. 분양자와의 거래 내용(당시 계약서 등)은 확인되었는데, 해당 지번의 땅을 직접 가 보았더니, 위치가 큰 도로 바로 옆이고, 땅은 아직도 논으로 되어 있어 주저하고 있습니다. 도시계획에는 그 땅이 개발예정지구로 되어 있는데, 개발되면 일부 땅이 수용될 수도 있다고 합니다. 아직 매매는 하지 않았는데, 어떻게 하는 것이 좋을지요. 제 판단에 따라 움직이겠지만, 위험도 줄이고, 장래에 수익도 좀 낼 수 있었으면 하는데, 어떤 거부터 더 챙겨 봐야할까요~?