회생활한지 약 30년정도 집을 분양 받으려고 한것이 약 2000년도 부터 시작해서 그떄부터는 분양가를 꽤 자세히 알고 있음. ​ 수도권 33평 분양가가 2002년도 분양가 1.4억 , 2012년도 약 3억, 지금 6억 정도로 10년마다 2배씩 오르더라구요. (아마 90년도는 6~7천 했을듯 합니다.) ​ 분양가가 가만히 보니 정확하게 통화량 10년에 2배 늘어나는거 , 최저임금 10년에 2배 늘어나는거, 비례하더군요. 각종 원자재값도 10년에 2배 이상씩 오르구요. ​ 아마 2033년인 10년뒤에는 최소 분양가 10억은 할거라고 생각 합니다. 2040년에는 최소 분양가 17~20억은 하겠지요. 화폐가치가 떨어지는 겁니다. ​ 아마 그전에 화폐개혁해서 1000원=1원 으로 디노미네이션 되겠지만요. ​ 디노미네이션하면, 10억집값 100만원으로 싸지겠네요. 모두가 원하는 저렴한 집값이 이때 다시 오겠지요. 1950년대 집값을 다시 보게 될지도, 그만큼 소득도 1950년대 소득으로 ​ 인구소멸하는 지방은 집값이 떨어지고, 신축은 아예 분양도 안할것이고 결국 인프라 있는 대도시로 더 모여들겠지요. ​ =============================================== ​ 10년마다 돈의 총량은 2배 이상씩 늘어나고, 나라 예산도 거의 10년마다 2배씩 늘어 납니다. 최저임금도 10년에 2배 오릅니다. 아마 대부분의 물가도 10년에 2배 정도씩 오를겁니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

부동산 시장에 참여하고 있는 분들(어찌 보면 전국민)은 부동산에 대한 거품의 기준이 각자 다르시리라 생각됩니다. 그 기준으로 현재의 가격이 비싸다 또는 싸다고 판단해서 의사결정에 반영하시겠죠. ​ 제 글을 오랫동안 봐오신 분이라면 제가 생각하는 거품의 기준은 "주택구입부담지수"와 "전세가율"이라는걸 아시리라 생각됩니다. ​ 그렇다면 이 기준이 거품을 판단하는데 적절한지를 살펴보는게 옳다는 생각으로 글을 써봤습니다. ​ 주택구입부담지수는 A지역의 중위소득 가구가 표준대출을 받아 A지역의 중위가격 주택을 구입하는 경우의 부채 상환 부담을 나타내는 지표로, 가령 주택구입부담지수가 100이면 주택담보대출 상환으로 소득의 25%를 사용한다는 의미입니다. ​ PIR(소득 대비 집값)로 거품 여부를 판단하셨다면 PIR이 전고점을 계속 경신하면서도 집값이 계속 오르는 상황이 납득하기 어려웠을텐데 이는 저금리로 대출 부담이 크게 완화되면서 시장 참여자들이 적극적으로 대출을 일으켜 주택을 구매한 영향도 컸기 때문으로, PIR은 이러한 상황을 캐치하지 못합니다. ​ 반면 주택구입부담지수는 저금리를 지수 산출에 반영하기 때문에 PIR보다 시장 상황을 더 잘 반영한다고 볼 수 있습니다. ​ 주택구입부담지수가 모든 소득계층과 모든 가격대의 주택을 커버하지 않기 때문에 대표성이 떨어진다는 지적도 있습니다만 어차피 그렇게 모든 계층과 주택을 커버하는 지수도 없을 뿐더러 주택구입부담지수의 산출 기준이 중위소득 가구가 중위가격 주택을 구입한다는 것인데 상위소득 가구가 상위가격 주택을 구입하는 것과 크게 차이점이 없어 나름의 의미가 있다고 생각했습니다. ​ 가령 2008년부터 2021년까지 상위 20% 가구의 소득은 +62%, 상위 40~60% 가구의 소득은 +59% 증가한 반면, 전국 아파트 가격은 상위 20%가 +121%, 상위 40~60%가 +129% 올랐습니다. (서울은 상위 20%가 +155%, 상위 40~60%가 +150% 올랐습니다.) ​ 즉, 중장기적으로 상위소득과 중위소득의 상승률이 별 차이가 없었고 상위아파트와 중위아파트의 상승률도 별 차이가 없었기 때문에 중위소득 가구가 중위가격 아파트를 구입할 때의 상환 부담을 나타내는 주택구입부담지수가 전체 가구와 아파트를 커버하진 않는다 하더라도 의미는 작지 않으리라 생각합니다. ​ 그리고 서울 주택구입부담지수가 164 언저리에 도달했던 2008년 2분기와 2018년 4분기에 집값이 중장기든 단기든 조정장을 겪었던 사례를 돌아보면 이 지표가 거품 수준을 알려주는데 어느 정도 역할을 하는 지표라는 생각입니다. ​ 전세가율은 말그대로 전세값이 매매값에서 차지하는 비중을 나타낸 지표인데요, 전세값이 주택의 사용 가치(or 현재 가치)를 반영한 가격이라면, 매매값은 이에 더해 주택의 투자 가치(or 미래 가치)까지 반영된 가격이라고 할 때 전세값과 매매값의 괴리가 커진다면 주택의 사용 가치 대비 투자 가치가 과도하게 반영된 것을 의미하므로 거품이 커졌다고 볼 수 있습니다. ​ 실제 과거 상승장을 돌이켜보면 서울 한강 이남은 2007년 상반기 전세가율이 40% 밑으로 떨어지면서 매매값의 상승이 먼저 멈춘 반면, 서울 한강 이북은 당시 전세가율이 50% 수준이어서 매매값이 상승을 멈추지 않았습니다. 그러나 2008년 하반기에 서울 한강 이북도 전세가율이 40%대 초반까지 떨어지자 매매값 상승이 멈췄죠. ​ 전세가율이 40% 언저리까지 가면서 매매값과 전세값의 괴리가 극대화되자 매매값이 상승을 멈췄다는 얘기이므로 매매값과 전세값의 괴리를 나타내는 전세가율도 거품을 나타내는데 의미가 있는 지표라고 판단됩니다. ​ 그렇다면 현재의 지수 상태는 어떨까요. ​ 우선 서울 주택구입부담지수는 2022년 3분기 기준 245.9로 전고점인 2008년 2분기 164.8 대비 무려 +50% 가까이 초과된 상태입니다. 과거 23년간 평균은 134.0이구요. (실제 주택금융연구원에서 발표한 주택구입부담지수는 214.6인데 제가 245.9라고 이야기한 이유는 주택금융연구원에서 주택구입부담지수의 산출기준 중 하나인 중위가격 주택을 2012년까지는 KB부동산 기준으로 했다가 2013년부터는 한국부동산원 기준으로 바꿨기 때문입니다. 이에 저는 2013년 이후도 KB부동산 기준으로 지수를 별도로 환산해서 말씀드리고 있습니다. 다만 하락장때는 KB부동산의 가격 반영이 너무 늦어 지수 기준을 다시 한국부동산원으로 돌려야 하나 고민하고 있습니다.) ​ 즉, 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 때 중장기 평균은 소득의 34%를 주택담보대출 상환에 사용하는 수준이었고 전고점은 41%를 사용하는 수준이었는데 2022년 3분기는 61%를 사용하는 수준이었다는 이야기입니다. ​ 이렇게 과거에 비해 훨씬 거품을 키운 원동력은 저금리 외에 크게 3가지라고 생각합니다. ​ 첫째는 "전세자금대출"입니다. ​ 2008년에 최대 1억원으로 시작한 전세자금대출은 점차 그 규모가 확대되어갔고 이것이 전세값을 밀어올리면서 매매값에도 상방 압력으로 작용했다고 볼 수 있습니다. 참고로 2012년 22조원이었던 전세자금대출 잔액은 2021년 180조원까지 올라갑니다. 산술적으로도 9년간 158조원이 부동산 시장에 유입된 것이나 다름없습니다. ​ 자연스레 과거보다 거품을 키운 결과가 되겠습니다만 전세자금대출이 앞으로 사라지기 힘든 제도라고 볼 때 이제 이는 상수로 판단하는게 옳다고 생각됩니다. 물론 그렇다면 전세자금대출이 없었던 2000년대의 거품과 2020년대의 거품 기준을 동일하게 봐서도 안된다는 이야기도 되기 때문에 주택구입부담지수의 고점 역시 과거보다 높은게 당연하다고 지적하실 수 있습니다만 과거에는 부채 상환 거치 기간이 길었던 반면 지금은 그 기간이 짧아져 이른 시기부터 원리금 상환이 시작된다는 점까지 고려하면 결국 그 효과가 상쇄되는게 아닌가 생각됩니다. ​ 둘째는 "다주택자 양도세 중과"입니다. ​ 1주택자가 무주택자로 돌아가기 어렵다고 볼 때 시장을 하락 전환시킬 만한 매물은 다주택자로부터 나와야 하는데 다주택자 양도세 중과를 시행할 경우 매매 유통 매물이 크게 줄어 집값을 급등시키게 됩니다. 실제 다주택자 양도세가 중과된 2006년과 2018년에 집값이 급등했고 다주택자 양도세 중과가 유예된 2009년과 2022년부터 집값이 하락한 사례가 이를 입증합니다. ​ 특히 2018년 집값 급등 사유를 두고 박근혜 정부때 대출을 많이 풀어서 그렇다는 주장을 하시는 분들도 계신데 실상은 꼭 그렇지만은 않습니다. 하나하나씩 비교해보면 다음과 같습니다. ​ ① 기준금리: 2017년 1.25% → 2018년 1.50% ② 주택담보대출(신규) : 2017년 76조원 → 2018년 50조원 ③ 가계부문 통화량 증가율 : 2017년 +6% → 2018년 +4% ④ 아파트 입주량 : (전국) 2017년 39만호 → 2018년 48만호, (서울) 2017년 3.0만호 → 2018년 4.3만호 ⑤ 아파트 중위매매가 상승률(KB) : (전국) 2017년 +6% → 2018년 +10%, (서울) 2017년 +14% → 2018년 +23% ​ 2018년 들어 기준금리는 올랐고 주택담보대출은 줄었으며 가계부문 통화량 증가율도 줄었고 아파트 입주량은 늘었는데, 집값이 오히려 더 크게 상승한 것은 다주택자 양도세 중과에 따른 유통 매물 감소 효과 외에는 설명할 길이 없습니다. ​ 셋째는 "임대차3법"입니다. ​ 2020년은 아파트 입주 물량이 많은 해였습니다. 전국 37.3만호, 서울 5.7만호가 입주했는데 이는 2011~20년 연 평균 입주 물량(전국 31.7만호, 서울 3.7만호)보다 각각 +18%, +54%나 많은 물량입니다. ​ 입주 물량이 많으면 전세값은 당연히 하방 압력을 받게 마련입니다. 수급의 영향을 가장 많이 받는게 전세값이기 때문입니다. 따라서 2020년의 입주 물량은 전세값에 하방 압력으로 작용할 가능성이 컸고 이는 마찬가지로 매매값 상승세에도 찬물을 끼얹을 수 있었습니다. ​ 그런데 2019년 입주 물량도 상당했기에(전국 40.1만호, 서울 4.6만호) 전세값이 안정화되었었는데요(아파트 중위전세가 기준, 전국 -1%, 서울 +2%), 2020년 입주 물량도 많았으나(전국 37.3만호, 서울 5.7만호) 전세값은 오히려 크게 뛰고 말았고 (전국 +22%, 서울 +28%) 이것이 매매값도 밀어올리는 상황이 발생했습니다. ​ 이는 결국 임대차3법으로 전세 유통 매물이 감소하여 급등을 초래했다고 볼 수밖에 없는데요, 다주택자 양도세 중과와 마찬가지로 "매물을 틀어막는 부작용"으로 수급이 틀어진 대표적인 케이스라고 할 수 있습니다. ​ 2020년 전세값 급등을 두고 금리 인하 때문이라는 주장을 펼친 언론도 있었습니다만 2019년 기준금리가 1.75% → 1.25%로 떨어질 때도 전세가가 하향 안정화되었는데(입주 물량이 많아서) 2020년 기준금리가 1.25% → 0.5%로 떨어졌다고 전세값이 폭등했다는건(입주 물량이 여전히 많은데) 앞뒤가 안 맞는 얘기라고 생각됩니다. (실제 한국은행도 2020년 전세값 급등이 금리 인하때문이 아니라 임대차3법 때문임을 강조하고 있습니다.) ​ 실제 기준금리 인하때도 잠잠하던 전세값 상승률은 임대차3법 이후 전세 유통 매물이 급감하면서 크게 폭등하게 됩니다. ​ 전세가율은 어떨까요. ​ 서울 전세가율은 2022년 12월 기준 52.9%로 과거 23년간 평균 55.3% 대비 다소 낮은 상태입니다. 일견 문제가 없어보이나 그렇지 않다고 생각되는 이유가 2가지 있습니다. ​ 첫째, 과거의 전세가율과 현재의 전세가율은 앞서 언급한 "전세자금대출"이라는 존재의 유무라는 차이가 있습니다. ​ 가령 전세자금대출이 없었던 시절의 전세가율 고점은 2001년 10월 64.6%였던 반면, 전세자금대출이 있는 시절의 전세가율 고점은 2016년 6월 75.1%였습니다. 그렇다면 전세자금대출 유무의 차이는 전세가율 10% 내외라는 간단한 추정이 가능해집니다. ​ 전세가율 저점은 어떨까요. ​ 전세자금대출이 없었던 시절의 전세가율 저점은 2009년 1월 38.2%였습니다. 그렇다면 전세자금대출이 있는 현재의 전세가율 저점은 그보다 10% 내외 오른 48% 전후가 될 것이라는 추정이 이뤄집니다. ​ 기준금리를 2008년 9월 5.25%부터 2009년 2월 2.00%까지 빠르게 내리자 집값은 다시 반등하였으나 2009년에 전세가율이 역대 최저점을 기록할 정도로 매매값과 전세값의 괴리가 벌어지자 집값은 결국 상승 탄력을 이어가지 못하고 중장기 하락장에 접어들었습니다. ​ 따라서 현재의 장에서 서울 전세가율이 48% 근처까지 갈 경우는 매매값이 상승 탄력을 받기 매우 어려워지면서 하락 추세가 강해질 것이라고 생각하고 있습니다. ​ 둘째, "추세"입니다. ​ 2021년 10월부터 2022년 10월까지 54.6~54.7% 사이를 오가면서 안정적인 추세를 보였던 서울 전세가율은 11월 53.9%, 12월 52.9%로 빠르게 하락하고 있습니다. 이 속도라면 바로 위에서 언급한 48% 근처까지 빠르게 다가갈 수 있습니다. ​ 매매값의 하락보다 전세값의 하락이 더 가파르다는 건데요, 금리 급등으로 전세값이 하락한 것이라는 의견도 많으나 실제 상황의 본질은 "임대차3법의 되돌림 현상"이라는 생각입니다. ​ 앞서 임대차3법으로 2020년이 입주 물량이 많은 해였음에도 불구하고 전세값이 급등했다는 말씀을 드렸는데요, 그 메커니즘은 다음과 같습니다. ​ ① 10채의 전세집이 있고 12가구의 전세수요가 있다면 전세 경쟁률은 1.2대1이 되고 전세값은 그 경쟁률을 기준으로 조성됩니다. ② 그런데 10채중 8채에서 계약갱신청구권을 사용하게 되면 남은건 2채의 전세집과 4가구의 전세수요입니다. 그럼 남은 집의 전세 경쟁률은 2대1이 되고 경쟁률 급등으로 전세값이 크게 상승하게 됩니다. ​ ​ 전세 유통 매물이 급감하여 이러한 상황도 나오게 되었구요. ​ 그런데 2022년 하반기는 이전에 계약갱신청구권을 사용했던 집들이 갱신청구권 만료로 매물로 출회되기 시작한 시기입니다. 위에 언급한 순서대로라면 다시 전세 경쟁률이 2대1에서 1.2대1로 회귀하게 되는 셈이죠. 이 과정에서 펀더멘탈 대비 오버슈팅되었던 전세값이 다시 펀더멘탈로 회귀하게 되면서 하락하게 된 셈입니다. ​ 금리 급등으로 전세 수요가 월세 수요로 전환되어 전세값이 하락하고 있다는 의견은 2022년 하반기부터 전세뿐 아니라 월세 매물까지 증가하고 있는 사실을 설명해주지 못합니다. 결국은 계약갱신청구권을 소진한 집들이 전월세 매물로 나오고 있다는 것이지요. ​ 2022년 하반기 들어 매매값이 급락한 것은 전세자금대출, 다주택자 양도세 중과, 임대차3법 등으로 오버슈팅된 집값이 유동성을 공급해주는 역할을 한 저금리 상황 붕괴와 맞닥뜨린 결과물이라고 할 수 있으나 정부의 발빠른 규제 완화 조치로 최근 하락세가 잦아들고 일부 지역은 반등하는 모습도 확인되고 있습니다. ​ 다만 이번에는 임대차3법으로 오버슈팅된 전세값이 임대차3법의 되돌림 현상으로 증가한 매물로 인해 하락세가 가팔라지고 있는데다 2023~24년 수도권 입주 물량이 많은 것으로 전망되어 전세값 반등 시기를 가늠하기 힘든 부분이 매매값이 장기간 반등하기 어려운 상황을 조성하고 있습니다. ​ 2022년 4분기 주택구입부담지수는 2023년 3월말에 나오기 때문에 아직 확인하기 어렵지만 매매값 하락으로 지수 자체는 3분기보다 낮아질 것으로 보입니다. 그러나 여전히 중장기 평균 대비는 월등히 높은 상황을 유지할 것으로 보이고, 전세가율도 당분간 하락 추세가 이어진다고 봤을 때 현재 나타나는 매매값의 반등을 추세 전환으로 판단하기는 회의적이라는게 제 의견입니다. ​ 실제 추세 전환은 전세가율이 반등하고 일정 수준까지 올라줬을 때 가능하다고 생각하고 있습니다. 서울 아파트의 2009~13년 중장기 하락장은 2013년 9월 종식되고 상승장으로 전환되었는데요, 그때 전세가율이 60%라는 사실을 눈여겨볼 필요가 있어보입니다. 전세가율이 60% 수준이라면 전세수요가 매매수요로 전환되기 시작하고 갭투자도 따라붙기 시작하는 바로미터라는 생각입니다. ​ 어찌 보면 그동안 제가 조각조각 나눠서 이야기해왔던 부분들을 이 글을 통해 집대성했다고 할 수도 있는데요, 그 주장들에 좀더 근거들을 보완해봤습니다. ​ 물론 제 의견이 반드시 옳다고 생각하지 않습니다. 그저 참고만 해주시면 감사하겠습니다. ​ 한파는 잦아들었지만 여전히 겨울은 겨울입니다. 건강 조심하시고 즐거운 한주 되시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd ( 비 밀 번 호 : 7249 ) 실시간 소통, 질의응답, 스터디방입니다.

상승장일 때에는 높은 청약열기로 인해 ‘당첨될 가능성이 희박하다!’라는 것을 알면서도 올림픽정신으로 청약에 도전을 한다. 반대로 하락장일 때에는 ‘혹시라도 당첨이 되면 어쩌지?’라는 걱정으로 청약을 넣는다. 임대아파트 중에서 일정기간이 지나면 분양전환을 해주는 아파트의 경우도 마찬가지다. 상승장일 때에는 당첨만 되면 좋겠다는 생각을 갖고 있다가도 하락장일 때에는 당첨이 되어서 좋기는 한데 입주를 해야 할지 아니면 포기하고 돈을 더 모아서 가격이 많이 떨어진 다른 아파트의 매수를 노려볼 것인지를 두고 고민을 하는 경우가 늘어난다. 오늘 상담 사례 역시 분양전환 임대아파트에 당첨이 되었는데 하락세가 지속하고 있는 최근 부동산시장을 바라보면서 해당 아파트에 대한 입주를 고민하고 있는 내용이다. 읽는 분들의 가독성과 내담자의 사생활보호를 위해 내용은 각색되었다. I. 고민편 1. 나는 솔로...... 30대 중반 S씨는 결혼 생각이 전혀 없는 비혼주의자라고 자신을 소개했다. 2021년 초에 경기도에 위치한 행복주택에 입주를 했으며 6년까지 거주를 할 수 있는데 현재 4년 정도 거주기간이 남은 상태라고 했다. 월 350만원 정도의 소득을 벌고 있으며 한 달에 200만원씩 저축을 하고 있다고 했다. 현재 보증금 1억1,000만원을 제외하고 통장에 3,000만원 정도를 모아 놓았다고 한다. 2. 분양전환 임대아파트에 당첨이 되었다. 작년 12월에 성남에 위치한 분양전환 임대아파트에 당첨이 되어서 2월 초 입주를 앞두고 있다고 한다. 해당 아파트는 5년 분양전환 조건으로 5년간 실거주를 하게 되면 주변시세 보다 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있는 자격이 주어진다고 했다. 이미 동·호수 추첨까지 마쳐졌으며 계약까지 마친 상태인데 일정기간 동안 계약을 취소할 수 있는 유예기간이 주어졌다고 한다. 처음 당첨이 되었을 때에는 무조건 들어가겠다는 생각이었는데 부동산시장의 급랭속도가 생각보다 빠르다고 느껴져 입주날짜가 다가올수록 망설임이 커지고 있다고 했다. 3. S씨의 최초 계획 ​ 우선 5년 실거주 요건을 충족시킨 후 분양전환을 받아 바로 매도해서 시세차익을 얻어서 조금 더 좋은 아파트로 갈아탈 생각이었다고 한다. 5년 후, 분양전환 가격은 2억1,000~2,000만원 대로 책정될 것으로 예상하고 있었다. 현재 보증금 1억1,000만원에 매년 2,000~2,500만원을 저축하고 있기 때문에 5년 후에는 대출을 받지 않아도 충분히 자금조달이 가능하겠다는 계산이었다. 당첨 당시만 하더라도 현재 주변 아파트의 상황을 고려해서 매도시에 최소 3억5,000만원~ 4억 정도의 시세가 형성될 것으로 예상했다고 한다. ​ 이런 이유로 처음에는 너무 잘한 선택이라고 생각했었다고 한다. ​ 4. S씨의 고민 그런데 입주일이 다가올수록 고민이 커졌다고 한다. 무엇보다 자신에게는 앞을 내다볼 수 있는 부동산에 대한 안목이 없다는 것이 가장 두려웠다고 한다. 그래서 5년 후에 해당아파트를 통해서 생각했던 것만큼 시세차익을 얻을 수 있을지에 대한 물음표가 찍히기 시작했다고 한다. 역세권, 대단지, 초품아라는 장점은 있지만 전용면적 46㎡라는 소형평수에 대한 선호도 한계와 주변에 한 동안 신축 입주 물량이 많이 예정되어 있다는 점이 S씨의 불안감을 증폭시켰다고 한다. 그래서 하루에도 몇 번씩 분양전환 임대아파트에 입주를 할지 아니면 현재 살고 있는 행복주택에 계속 살면서 2~3년 돈을 더 모은 후에 대출을 받아서 일반 매매로 다른 아파트를 매수할지를 두고 고민을 하고 있다고 했다. II. 조언편 5. 고민에 대한 결론 결론부터 말하자면 ‘분양전환 임대아파트로 Go’라고 말해 주고 싶다. 6. 해당 아파트의 단점 세 가지 첫 번째 단점, 예상분양가가 달라질 수 있다는 변수. 현재 분양전환 가격을 2억1,000~2,000만원대를 예상하고 있지만 이 가격은 어디까지나 지금처럼 하락장일 때를 전제한 가격이기 때문에 5년 뒤에 상승장일 때에는 2억5,000~3억원까지도 올라갈 수 있다는 점을 인지하고 있어야 한다. 그러나 분양가가 높게 책정되었다는 것은 5년 후에 주변 시세가 그만큼 올라가 있다는 반증일 수도 있다. 그럼, S씨가 매도할 때에도 생각했던 것보다 더 높은 가격으로 팔 수 있을 가능성이 높아지기 때문에 결국 손해라고 할 수는 없다. 두 번째 단점, 임대아파트라는 낙인. 해당 아파트는 6개의 단지로 되어 있는데, 분양전환 임대물량이 6개 단지에 골고루 섞여서 분포하는 것이 아니라 하나의 단지로 묶여 있다는 것이 최대 단점이다. 즉, ‘OO단지’라고 하면 분양전환이 예정되어 있는 임대동이라는 것을 누구나 쉽게 알 수 있다는 것이다. 하지만 예상 전환분양가 자체가 주변 아파트 시세보다 월등히(?) 저렴하기 때문에 이러한 단점을 가격으로 충분히 커버할 수 있어 보인다. 세 번째 단점, 소형평수의 가격적인 한계. 주변 전용 49㎡의 아파트가 상승장일 때에는 6억원까지 가격이 형성되었다가 이번 하락장에 5억원대가 되었다. 그럼, 5년 후에는 하락장이 멈추고 상승장에 근접해 있다는 전제하에 분양전환 아파트의 여러 가지 핸디캡을 감안해서 보수적으로 시세를 잡는다 하더라도 해당 46㎡는 최소 3억5,000만원 ~ 4억원 정도의 시세는 형성 되어 있을 거라 생각된다. 그럼, 시세차익으로 최소 1억원 정도를 얻을 수 있기 때문에 나름 괜찮은 수익이라 생각된다. 7. 이 집의 용도는 투자용 아니다! 이 집의 용도를 투자용이라고 생각하면 아쉬움이 클 수도 있다. 왜냐하면, 상승장으로 전환이 되었다는 전제하에 5년이라는 시간 동안 투자수익이 ±1억원 정도라면 ‘상대적으로 수익이 적다!’라는 생각이 들 수도 있기 때문이다. 그러므로 이 집의 용도를 ‘투자용’이라고 생각하기 보다는 ‘저축용’이라고 생각하고 접근했으면 한다. 5년 동안 이사걱정 없이 편하게 주거의 안정을 누림과 동시에 이사를 나갈 때 보증금 외에 ‘보너스로 1억원을 더 받을 수 있다!’라고 생각을 전환해야 한다. 이는 어쩌면 저축의 개념이 될 수도 있는데 여기서 중요한 것은 S씨의 근로소득이 아닌 그 외의 부수입(자본소득)으로 저축이 되고 있다는 것이다. 생각해 보자. 세후 350만원의 월급으로 1년에 2,000만원 모으기가 결코 쉬운 일은 아니다. 그런데 그냥 살았을 뿐인데 매년 2,000만원씩 통장의 잔고가 늘어난다고 하면 그 만족도는 상상 이상이 될 것이다. S씨는 여기에 만족하지 말고 월급을 최대한 아껴서 저축에 힘써야 한다. 그래서 5년 후에는 최소한 1억원 이상을 추가로 저축했으면 한다. 이렇게 되면 일하는 사람은 S씨 한 사람인데 저축 통장은 두 개가 되는 구조가 된다. 이때 46㎡의 아파트는 무상으로 일꾼역할을 해주고 있는 셈이다. ​ 8. 46㎡아파트는 ‘보험용’이다. ​ 중요한 것은 해당 분양전환 임대아파트에서 5년간 반드시 의무적으로 거주해야 하는 것도 아니며 무조건 분양을 받아야 하는 것도 아니라는 점이다. 즉, 5년 후 상승장과 맞물려 생각했던 대로 시세가 형성되어 있으면 분양전환을 받으면 되고 반대로 하락장이 그때까지 이어질 경우 분양전환을 받지 않고 퇴실 하면 된다. 그러므로 5년 동안 한 곳에 묶임으로 인해 ‘여러 기회를 놓칠 수도 있겠다!’라는 생각보다는 ‘또 다른 기회를 보험으로 들어 놓았다!’라고 생각을 전환해야 한다. 그러므로 해당 임대아파트는 ‘기회비용’이 아니라 ‘보험용’이다. 9. ‘분양전환임대아파트’와 ‘행복주택’의 차이점 S씨의 경우 행복주택은 혼인 또는 자녀출산 등의 특별한 이벤트가 없는 한 거주기간이 6년으로 제한이 되며 이후에는 아무런 선택권 없이 퇴실을 해야 한다. 그런데 이와는 반대로 분양전환 임대아파트는 5년 후에 S씨의 선택에 따라서 분양을 받을 수도 있고 분양을 받지 않을 수 있다. 그러므로 현재 살고 있는 행복주택에 계속 살면서 후일을 도모하는 것보다는 분양전환 임대아파트에 입주를 해서 후일을 도모하는 것이 더 유리한 선택이라 할 수 있다. 10. 덧붙이는 조언 (요약정리) ① 해당아파트를 ‘투자용’으로 생각하지 말고 ‘저축용’으로 생각했으면 한다. ② 향후 5년 동안 최소 ‘1억원 이상’을 더 모았으면 한다. ③ 5년 후, ‘시세차익 + 저축한 돈’으로 가급적 투자와 거주를 분리해서 감당할 수 있는 범위 내에서 '더 좋은 아파트로 갈아타기'를 했으면 한다. ④ 그리고 나서 2~4년 정도 열심히 돈을 더 모아서 'S씨의 선택'에 의해 해당아파트에 실입주를 하거나 아니면 또 다시 보다 좋은 아파트로 투자와 거주를 분리해서 갈아타기를 시도했으면 한다. 결국 가장 중요한 것은 ‘선택권이 있는 삶을 살아야 한다!’라는 것이다. S씨에게 가장 유리한 선택은 무엇일까? https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방

대한민국 마이스산업 중심지로 만들 것 ​ ​ 초선인 더불어민주당 홍정민(고양병) 의원은 고양시를 대한민국의 마이스(MICE) 산업의 중심지로 세울 생각이다. ​ 홍 의원이 2023년도 본예산에 공사비 42.3% 증액을 줄기차게 요구한 것은 킨텍스 제3전시장이 고양시의 중요한 먹거리라고 생각했기 때문이다. ​ 홍 의원은 "미국 라스베이거스가 CES 단일 전시로 그곳에서 최대 일주일 정도 머무는 관광객 덕분에 1조원을 벌어들인다. 코로나 기간 중 CES가 못 열려 시 재정이 힘들었다고 한다. 이러한 전시를 한국이 못하는 것은 순전히 전시장이 없어서다"라고 비판했다. ​ 이어 "제3 전시장 건립 사업은 일산이 대한민국 마이스(MICE) 산업의 중심지로 도약하기 위한 핵심 사업이자, 대한민국의 국격에 맞는 전시장 규모를 갖추기 위한 사업"이라고 강조했다. ​ 홍 의원은 더 나아가 내년 하반기에 개관하는 CJ아레나 개관에 맞춰 킨텍스에서 대규모 한류 박람회가 열리도록 코트라와 협의하고 있다고 밝혔다. 성공한다면 내년 경기북부, 고양시에 전 세계 한류 팬들이 모이는 축제가 열리는 것이다. ​ 킨텍스 제3전시장 중요한 먹거리 고양~양재 대심도 고속화道 순조 '규제샌드박스 우선심사법' 추진​ ​ 고양에서 양재까지 평균 1시간26분이 걸리던 것을 39분으로 단축할 '고양~양재 대심도 고속화도로 건설'도 착착 진행되고 있다. ​ 홍 의원은 "2020년부터 국토부와 기재부 관계자를 수차례 만나 최근 노선의 기·종점과 중간 진출입로를 논의하는 단계까지 왔다"며 "2월에는 민자적격성 조사 중인 기재부가 긍정적인 결과를 발표할 것"이라고 말했다. ​ ​ 산업통상자원중소벤처기업위원회 소속으로 '규제혁신'을 위해 최근 '규제샌드박스 우선심사법'과 '규제자유특구 개정안'을 추진하고 있다. ​ '규제샌드박스 우선심사법'은 정부 부처별 규제 샌드박스에 선정된 사업과 관련된 법안만큼은 소관 상임위에서 우선 심사해야 한다는 것이고, 규제자유특구는 비수도권으로 제한하지 않고 수도권에도 특구를 지정하도록 하는 내용이다. ​ 홍 의원은 "대한민국의 미래 먹거리 발굴을 위해 국회도 과감하고 적극적인 자세로 기업에 걸림돌이 되는 규제를 풀어주는 것이 마땅하다"며 규제샌드박스 우선심사법의 당위성을 주장했고, "산업 발달이 미미한 경기 북부에 규제자유특구를 제한하는 것은 과도하다"며 규제개혁의 의지를 밝혔다. ​ ​ 마지막으로 홍 의원은 "경기도의 성장가능성과 발전가능성은 경기 북부, 특히 고양시에 크게 잠재해 있다. 남은 임기 동안 인천2호선 일산 연장, 대곡-소사선 개통, GTX-A 개통 등이 차질없이 이뤄지도록 힘쓰겠다. 일산주민의 요구를 담은 1기 신도시 특별법도 이달 중 발의 예정이다. 경기가 좋지 않아 어려움을 느끼는 주민들의 요구에 부응하도록 최선을 다하겠다"고 다짐했다. ----------------- ▷ 일산 2월 대형호재 육로 GTX / 고양~양재 = 1시간 26분에서 39분에 주파 / 대심도 지하고속도로 일산, 2월에 초대형(超大型) 호재 터진다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

대한민국 마이스산업 중심지로 만들 것 ​ ​ 초선인 더불어민주당 홍정민(고양병) 의원은 고양시를 대한민국의 마이스(MICE) 산업의 중심지로 세울 생각이다. ​ 홍 의원이 2023년도 본예산에 공사비 42.3% 증액을 줄기차게 요구한 것은 킨텍스 제3전시장이 고양시의 중요한 먹거리라고 생각했기 때문이다. ​ 홍 의원은 "미국 라스베이거스가 CES 단일 전시로 그곳에서 최대 일주일 정도 머무는 관광객 덕분에 1조원을 벌어들인다. 코로나 기간 중 CES가 못 열려 시 재정이 힘들었다고 한다. 이러한 전시를 한국이 못하는 것은 순전히 전시장이 없어서다"라고 비판했다. ​ 이어 "제3 전시장 건립 사업은 일산이 대한민국 마이스(MICE) 산업의 중심지로 도약하기 위한 핵심 사업이자, 대한민국의 국격에 맞는 전시장 규모를 갖추기 위한 사업"이라고 강조했다. ​ 홍 의원은 더 나아가 내년 하반기에 개관하는 CJ아레나 개관에 맞춰 킨텍스에서 대규모 한류 박람회가 열리도록 코트라와 협의하고 있다고 밝혔다. 성공한다면 내년 경기북부, 고양시에 전 세계 한류 팬들이 모이는 축제가 열리는 것이다. ​ 킨텍스 제3전시장 중요한 먹거리 고양~양재 대심도 고속화道 순조 '규제샌드박스 우선심사법' 추진​ ​ 고양에서 양재까지 평균 1시간26분이 걸리던 것을 39분으로 단축할 '고양~양재 대심도 고속화도로 건설'도 착착 진행되고 있다. ​ 홍 의원은 "2020년부터 국토부와 기재부 관계자를 수차례 만나 최근 노선의 기·종점과 중간 진출입로를 논의하는 단계까지 왔다"며 "2월에는 민자적격성 조사 중인 기재부가 긍정적인 결과를 발표할 것"이라고 말했다. ​ ​ 산업통상자원중소벤처기업위원회 소속으로 '규제혁신'을 위해 최근 '규제샌드박스 우선심사법'과 '규제자유특구 개정안'을 추진하고 있다. ​ '규제샌드박스 우선심사법'은 정부 부처별 규제 샌드박스에 선정된 사업과 관련된 법안만큼은 소관 상임위에서 우선 심사해야 한다는 것이고, 규제자유특구는 비수도권으로 제한하지 않고 수도권에도 특구를 지정하도록 하는 내용이다. ​ 홍 의원은 "대한민국의 미래 먹거리 발굴을 위해 국회도 과감하고 적극적인 자세로 기업에 걸림돌이 되는 규제를 풀어주는 것이 마땅하다"며 규제샌드박스 우선심사법의 당위성을 주장했고, "산업 발달이 미미한 경기 북부에 규제자유특구를 제한하는 것은 과도하다"며 규제개혁의 의지를 밝혔다. ​ ​ 마지막으로 홍 의원은 "경기도의 성장가능성과 발전가능성은 경기 북부, 특히 고양시에 크게 잠재해 있다. 남은 임기 동안 인천2호선 일산 연장, 대곡-소사선 개통, GTX-A 개통 등이 차질없이 이뤄지도록 힘쓰겠다. 일산주민의 요구를 담은 1기 신도시 특별법도 이달 중 발의 예정이다. 경기가 좋지 않아 어려움을 느끼는 주민들의 요구에 부응하도록 최선을 다하겠다"고 다짐했다. ----------------- ▷ 일산 2월 대형호재 육로 GTX / 고양~양재 = 1시간 26분에서 39분에 주파 / 대심도 지하고속도로 https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 실화냐? https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

아무리 떠들어대봐야.. 현장은 직접 가봐야… 말그대로 “뜨거운열기” 미분양분위기요? 오우야. 장위가 이정도면 둔촌은 볼것도 없겠네요 ​ 의자도 없어서 앉을때까지 2시단 기다리신 분도 계시고 계약하는데 기본 3시간 기다려야한다는.. A그룹 계약끝나고 나도 B그룹부터 대기줄 쫘악~~~~ 주차할데도 없어서 길거리에 줄줄 ​ 59타입 8억 84타입 10억 ​ 극못난이 빼고는 완판은 걱정안해도 되겠네요 “인서울 브랜드 대단지 아파트”는 국룰같네요. ​ 퐁락이분들은 주택 마련하고 싶으시거든 부디 언론에 호도되지 마시고 카페에 있을게 아니라 현장부터 나가심이… 건승을 빕니다. ​ P.S 참고로 담주 월부터 특례보금자리 대출 풀립니다. 금리 3프로 초반… https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:3333) 실시간소통방/질문답변/정보공유

어제 10시1분쯤 입금했는데 순번이 100번대네요 순번을 일부러 변경시킨건지는 모르겠지만 충격이네요 https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:3333) 실시간소통방/질문답변/정보공유

신축빌라가 아니어도, 어떻게 전세사기가 이루어지는지를 잘 설명한 기사입니다. ​ 서울 강서구 화곡동의 한 빌라. 집주인이 공시지가 1억 6천만 원, 시가 2억 원의 빌라를 팔려고 내놓자 부동산컨설팅 브로커가 집을 금방 팔아주겠다며 접근합니다. 공시지가 최대 150%까지 안심전세대출이 가능한 점을 이용해 매가와 전세가를 2억 4천만 원까지 높여 적은 뒤, 부동산업자들이 보는 앱에 “전세 2.4억, 리베이트 1천만 원”이라고 광고합니다. 세입자를 물어오면 1천만 원을 주겠다는 건데, 그래도 일단 3천만 원이 남습니다. ​ 광고를 본 공인중개사(전세 컨설팅업자)는 부동산 앱과 각종 블로그에 멋진 사진과 함께 “안심전세대출 90% 가능” “전세보증보험 가입 가능” “2년치 이자 지원” 등 혹할 만한 문구를 넣어 세입자를 불러 모읍니다. 신축 빌라 시세를 파악하기 어려운 점을 이용해 원래 시세가 비싸다며, 특별히 대출이자 2년치 500만 원을 지원해 주겠다고 제안하는 거죠. 어차피 받을 리베이트가 1천만 원이니 500만 원은 남는 장사니까요. ‘안심전세대출’ ‘전세보증보험’ 같은 말에 현혹된 세입자는 덜컥 계약을 하고, 나중에야 집주인이 바뀐 사실을 알게 됩니다. ​ 대체 어떤 사람이 시가 2억 원, 전세 2.4억 원의 ‘깡통전세’ 집을 사들인 걸까요? 바로 빌라왕입니다. 부동산컨설팅 브로커는 다른 업체나 브로커까지 동원해 노숙인, 신용불량자 등 반환 능력이 없는 이들을 바지사장으로 끌어들입니다. 숨진 김 모 씨 같이 검증된 빌라왕은 여러 업체가 활용하기도 합니다. 브로커 입장에선 이런 비용과 세금까지 다 빼도 2천만 원 정도 남는 장사입니다. ​ 숨진 김 씨와 같은 빌라왕들은 어떻게 수익을 남기는 걸까요? 일단 건당 200만 원 수준의 명의임대료가 수중에 들어옵니다. 빌라 시세가 오르는 시기에는 시세 차익도 볼 수 있습니다. 2년 뒤 전세금 5%를 올릴 경우 1,200만 원인데, 빌라 천 채라면 2년마다 120억 원이 생기는 셈입니다. 전세보증금을 돌려줄 돈이 없어도 이들은 책임지지 않습니다. 세입자에게 “신용불량자라 돈이 없다. 괜히 전세금 날리지 말고 집을 매입하라”고 압박할 뿐입니다. 법적 절차를 거쳐 경매를 진행하더라도 입찰금액이 낮고, 체납된 세금을 떼면 실제 피해자에게 가는 돈이 적다는 점을 악용한 겁니다. ​ 모두가 협력해 악을 이루는 생태계 속에서 오직 세입자만이 피해를 떠안습니다. ​ SBS 정반석기자가 쓴 글 중에서 발췌했구요. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:3333) 실시간소통방 *전세사기의 주된 원인은? 공시가격의 150%까지 안심전세대출이 가능하게끔 만든 정책 ​ 결국 세입자는 약자니까 보호해야한다는 생각에서 출발한 정부의 정책이 그 세입자에게 아주 큰 피해를 입힌 희대의 멍청한 정책이 되었다는 것을 알아야 함.

어디까지갈것인가... https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:6666) 실시간소통방

옆에 서초유원은 16.5에 내놓고 인기가 없는지 16으로 내렸던데? 이건 팔릴까요? 학원가 프리미엄이 있다고 하는데 개인적으로 입지는 유원이 더 나아보입니다 https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:6666) 실시간소통방

안녕하세요, 평범한 직장/직업인들이 모여 재테크 관련 이야기를 자유롭게 나누는 <재테크 쫄탱이들의 작당모의>에 신입 회원을 초대합니다. 이런 분들께서 특히 함께하고자 합니다! - 재테크에 관심은 있지만 정확히 뭘 하면 좋을지 고민인 분 - 경제/사회 뉴스를 공유하고 or 받고 같이 이야기 할 분 - 돈 관련된 이야기는 뭐든 하고 싶은 분 - 썰 좀 풀 줄 아시는 분 운영진은 500-1000명 규모의 (비영리)오픈카톡방을 운영하던 이력이 있는데요. 특정 산업군/주제의 한계를 느끼고 더 넓은, 그러나 모두가 관심을 가질만한 '돈'을 매개로 모임을 만들어보고자 새로운 방에서 의기투합하게 되었습니다. 미풍양속을 해치지만 않는다면 자유롭게 의견을 개진하고 정보를 공유할 수 있으니 많은 분들의 참여부탁드립니다! 참여링크 : https://open.kakao.com/o/gqextPZe 참여코드 : 0910 감사합니다.

오늘은 하락장을 맞이한 상황에서 어떠한 요소가 하락장에서 상대적으로 힘을 발휘하는지를 알아봤습니다. ​ 개인적으로는 직주근접은 과거에도 힘을 발휘했지만 앞으로도 더 힘을 발휘할 거라고 보는데요, 그 이유중 하나로 "여학생의 학력 상승"이 그러한 트렌드를 가속화시킬 거라고 봤었습니다. ​ 2010년 전후해서 여학생의 대학 진학률이 남학생보다 앞서기 시작하면서 현재까지 그 격차를 벌리고 있고 (2020년 대학 진학률은 여학생이 남학생보다 +6.8% 앞섬), 비슷한 시기에 20대 여성의 고용률도 20대 남성을 앞서기 시작하면서 마찬가지로 현재까지 그 격차를 벌리고 있습니다. (2021년 고용률은 20대 여성이 20대 남성보다 +4.5% 앞섬) ​ 남성 대비 여성의 학력과 고용률이 지속적으로 상승하면서 가정에서도 여성의 발언권 및 영향력이 더 커지고 있다는 사실은 새삼스러울게 없으며 이러한 현상이 더욱 강화된다고 볼 때 육아도 공동육아의 트렌드가 더욱 강화될 것이기에 직장 근처의 주거지, 즉 직주근접의 입지는 지금도 인기를 끌지만 앞으로도 더 인기를 끌 수밖에 없는 요소라고 판단하고 있습니다. ​ 그리고 직주근접의 힘을 확인하기 위해 우선 2022년 1분기를 대략적인 고점이라 보고, 1분기 대비 4분기 하락률을 확인해봤습니다. 부동산114의 지역별 ㎡당 시세를 평당 시세로 전환해서 계산했습니다. ​ 그 결과, 서울은 2022년 1분기 평당가가 4,274만원이었고 4분기 4,198만원으로 하락해 -1.8% 하락률을 기록했습니다. ​ 그리고 서울 3대 도심이 속해있는 강남구, 영등포구, 종로구 하락률을 살펴보았는데 각각 -1.3%. -0.9%, +0.9%로 서울 평균보다 하락률이 낮은 것이 확인되었습니다. (심지어 종로구는 떨어지지 않았네요) ​ 서울 부동산이 전반적으로 하락한 가운데서도 3대 도심이 속해있는 자치구는 상대적으로 덜 떨어진 것이 확인된 셈인데요, 좀더 범위를 넓혀서 2기 신도시 하락률도 살펴봤습니다. (이 내용이 불필요한 지역 싸움의 근원이 되지 않았으면 합니다. 이 글의 댓글에서 지역 싸움이 발생할 경우는 부득이 댓글창을 폐쇄할 수도 있음을 양해해주시면 감사하겠습니다.) ​ 2기 신도시에서 직주근접 경쟁력이 가장 강한 곳이라면 역시 판교를 들지 않을 수가 없을텐데요, 같은 기간 하락률은 동판교(백현동ㆍ삼평동) -0.3%, 서판교(판교동ㆍ운중동) -0.2%로 서울이나 서울 3대 도심보다도 낮은 하락률을 기록한 것이 확인되었습니다. ​ 위례는 성남위례(창곡동) -2.0%, 하남위례(학암동) -1.1% 하락한 반면, 송파위례가 속한 장지동은 오히려 +0.2% 상승하였으며, 광교는 이의동 -0.8%, 원천동 -1.1% 하락했습니다. ​ 동탄은 1기 신도시와 2기 신도시로 나눠봤는데요, 1기는 석우동 -1.2%, 반송동 -4.7% 하락한 반면, 2기는 청계동 -5.9%, 목동 -8.7% 하락하여 상대적으로 1기보다 2기가 많이 하락한 모습이었습니다. 2기가 1기보다 10년 가까이 연식이 최신인데다 GTX/SRT 등 교통망이 우수한 반면, 1기는 삼성전자 반도체사업장에 인접한 장점이 있죠. ​ ① 서울의 3대 도심이 속한 강남ㆍ영등포ㆍ종로구가 서울 평균보다 덜 내렸으며 ② 2기 신도시 중 가장 직주근접 경쟁력이 있는 판교가 다른 신도시보다 덜 내렸고 ③ 동탄 안에서도 삼성전자와 인접한 곳이 덜 내린 사실로 볼 때 직주근접은 하락장에서도 차별화된 경쟁력을 보여주는 요소라고 판단됩니다. ​ 특히 인구 감소가 시작된 우리 나라 상황에서 인구 소멸이 가장 더딜 곳으로 예상되는 지역들을 살펴보면 역시 일자리가 많은 곳들이 주로 선정되었음을 감안한다면 입지를 구성하는 여러 요소 중 "직주근접"이 발휘할 힘은 상대적으로 더욱 강해질 수밖에 없으리라 여겨집니다. ​ ※ 위 지도는 전국 시군구 인구 소멸지수를 도식화한 것으로 초록색이 짙을 수록 소멸 위험이 낮고 갈색이 짙을 수록 소멸 위험이 높은 지자체라는 의미가 됩니다. ​ ​ 추가적으로 학군지의 힘은 어떤지도 살펴봤습니다. ​ 서울의 3대 학군지라 하면 역시 대치동, 목동, 중계동이라고 할 수 있는데요, 같은 기간 이 3개 동의 하락률은 -3.3%, -0.6%, -1.7%로 드러났습니다. 대치동은 서울 평균보다 더 떨어졌고 목동은 덜 떨어졌으며 중계동은 평균과 유사한 수준으로 떨어진 셈입니다. 목동이 상대적으로 선방한 것은 규제 완화에 따른 재건축 가시화 기대감이 반영된게 아닌가 생각되는데, 이러한 결과에서 볼 때 학군지가 하락장에서 얼마나 힘을 발휘할지 명확한 상관관계는 나타나지 않은 것으로 보입니다. ​ 다만 학령인구 감소로 인해 입지에서 "학군"이 가지는 영향력이 갈수록 줄어들 것이라는 의견에 대해서는 우리 나라 최상위 학군지들의 경우 이에 해당되지 않을 것이라는게 제 의견입니다. 제게 많은 가르침을 주신 분이 하신 말씀 중에 "차가 막히는 곳에 투자하라"는 조언이 있었는데 최상위 학군지를 가보면 여전히 평일 야간과 주말에 엄청난 교통 체증을 겪는 상황을 볼 때 학군지의 입지 경쟁력이 하락하려면 아직 멀었다는 생각입니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:6666) 실시간소통방 ※ 아래 지도는 전국 시군구 인구 소멸지수를 도식화한 것으로 초록색이 짙을 수록 소멸 위험이 낮고 갈색이 짙을 수록 소멸 위험이 높은 지자체라는 의미가 됩니다.

이번달들어 고점대비 -45% 이상 아파트가 계속늘어나고 있네요 ​ 부동산 특성상 연동된다는 점을 고려하면 시간차이일뿐 서울 전 지역 -50% 가능성이 상당히 높아졌네요.. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:6666) 실시간소통방

질문에 답변을 하다가 우리 회원님들도 많은 분들이 비슷한 질문을 하실 것 같아서 질문의 답변으로 끝나지 않고 여러분의 경매에 도움을 주고자 글을 적어봅니다. 그냥 편안한 마음으로 읽어시면 더욱 이해가 쉬울 것 같군요.. 1. 대항력있는 임차인 권리분석 ① 대항력있는 임차인이 배당요구 한 경우 - 대항력있는 임차인이 배당요구를 한 경우는 초보자들이 하기에 좋은 물건입니다. 우선 매수인(낙찰자) 입장에서 골치 아픈 명도의 어려움도 없고, 위험한 물건이 아니기 때문에 정확한 권리분석과 물건분석, 입찰가선정분석으로 무난하게 경매에 임하면 될 것 같습니다. ② 대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 우선 매수인 입장에서는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 조건입니다. 대부분 입찰에 응했다가 포기하는 경우가 대항력있는 임차인의 배당요구를 했는지 안했는지에 대한 권리분석을 잘못하여 낭패를 당하는 경우를 종종 보게 됩니다. 계속 밀고가자니 보증금을 포기하는 것 보다 더 손해가 되기 때문에 어쩔 수 없이 보증금을 포기하는 경우입니다. 2. 대법원법원경매정보 사이트의 매각물건명세서를 꼭 확인하는 습관을 길러라. 경매를 하는 사람이라면 누구든지 대법원법원경매정보 사이트에서 [매각물건명세서, 현황조사서]는 꼭 확인하는 습관을 길러야 합니다. 왜냐하면 권리분석의 시작은 대법원의 매각물건명세서와 현황조사서를 시작으로 이루어지며, 유료정보지도 이에 바탕을 두고 자료를 만들기 때문입니다. 나중에 입찰사고가 생길 때에도 대법원정보에 있어서 허점들을 공략하여 매각불허가 사유를 만들 수 있기 때문입니다. 3. 대항력있는 임차인 보증금 확인 방법 1) 대항력있는 임차인의 보증금이 대법원법원경매정보의 매각물건명세서 기록에 없는 경우 일반적으로 임차인이 배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인 경우에는 법원에서 현황조사차 들릴 경우에도 보증금 부분을 말하지 않을 수도 있으며, 또한 임차인을 만나지 못하고 돌아올 경우도 있습니다. 그렇다면 대법원법원경매정보 사이트에 있는 매각물건명세서에도 보증금에 대한 금액이 나오지 않을 수도 있습니다. 그러나, 만약에 보증금에 대한 금액을 안다면 적절하게 대처를 하면 됩니다. 만일, 대항력있는 임차인 보증금의 금액을 모른다면 임장을 통하여 보증금에 대한 부분을 알아야 합니다. 2) 임장을 통하여 만나는 임차인 유형들 ① 대항력이 없는 임차인 우선 대항력이 없는 임차인 경우에는 만나 주기를 꺼려하고 적대적인 경우가 많습니다. ② 대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 한 임차인 대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 한 경우는 임장을 해 보면 친절하게 만날 수 있는 경우가 종종 있습니다. 왜냐하면, 어차피 경매로 보증금 받고 나가겠다는 심정이기 때문입니다. 오히려 적극적으로 자신의 보증금을 확실히 받을 수 있는지, 임장 온 사람에게 입찰하실 건지 묻는 경우를 종종 봅니다. ③ 대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 안한 임차인 대항력이 있으면서 배당요구를 안한 경우에는 여러 가지를 생각해야 합니다. 첫째, 굳이 받을 건데 귀찮아서 배당요구를 안하는 경우도 더러 있는데, 이런 경우는 임장 온 사람들을 만나는 것도 귀찮아하는 경우입니다. 둘째, 임차인 본인이 그 물건에 관심이 있어서 경매에 입찰하려는 경우로서 의도성을 띠고는 고추가루를 뿌리는 경우가 있습니다. 즉, 임차인은 입찰자들이 자신의 보증금에 대한 정확한 금액을 모르니 유찰이 될 것이고, 이를 계기로 본인이 싸게 낙찰 받으려는 경우도 종종 있습니다. 3) 대항력있는 임차인의 모르는 보증금의 금액을 알고 경매에 임해야 할까요? ① 우선 입찰자는 솔직히 임차인 외에는 모른다는 사실을 겸허하게 인지하셔야 합니다. ② 인근 부동산에 알아보는 경우인데. 운이 좋겠도 임장을 통하여 그 물건에 중개를 한 중개업소를 만난다면 정확한 정보를 얻을 수 있는 경우입니다. ③ 경매물건의 옆집이나. 위 아랫집을 방문하여 힘은 들지만 정중하게 부탁하여 정보를 알아보는 경우입니다. ④ 경매물건지의 가장 가까운 동네슈퍼에 알아보는 것도 유익한 정보를 획득할 수 있는 경우라고 봅니다. 4. 대항력있는 임차인의 물건분석&입찰가 선정 결론적으로 정확한 분석이 아니라면 입찰하지 말아야 하고, 만일 정확하게 알아낸다면 틈새로서 2배이상의 수익을 창출 할 수도 있습니다. 조급하지도, 너무 쉽게도 말고, 정확하게, 분명하게, 신중하게 임장과 권리분석, 물건분석, 입찰한다면 입찰가산정 분석을 잘하셔야 할 것입니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:6666) 실시간소통방 ​