안녕하세요 꿈은투자 투자스터디 3기 멤버 모집합니다 2023년부터 시작하여 2년간 진행된 스터디입니다. 이번에는 3기 모집을 통해 2025년 꿈은투자 스터디를 진행하고자 합니다. 스터디는 매달 1회 강남역 근처에서 진행 예정입니다. 소요시간은 약 2시간으로, 길지 않은 시간인만큼 사전 발제문에 따라 투자섹터 또는 종목 기본개념에 대한 개인공부를 해온 후 만나서 시황 및 토론 위주로 진행하고자 합니다. 투자 경험이 많지 않은 초보자 분들도 지원 가능하니 많은 관심부탁드립니다. 더 자세한 설명 및 신청은 아래 링크 참고 부탁드립니다! 지원 기간 : ~25.01.10(금) 자정까지 최종 안내 : 25.01.13(월) OT : 25.01.22(수, OT필참) 활동기간 : ~25.12.31 자세히 보기 > https://adaptive-case-127.notion.site/3-14fb109705d98061aebad08c60f7f027 지원하기 > https://forms.gle/4

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피해유형 중 '보증금 미반환' 피해 심각 최근 4 개월간 전세피해지원센터에 피해접수한 인원 중 30 대 청년층이 가장 많았다는 조사 결과가 나왔다. 15일 국회 국토교통위원회 더불어민주당 김병욱 국회의원(성남분당을 , 민주당 정책위 수석부의장)이 주택도시보증공사(HUG) 로부터 제출받은 '전세피해지원센터 운영 현황' 자료에 따르면 지난해 9월말부터 올해 2월초까지 접수받은 피해 상담 건수 중 보증금 미반환 피해가 65%로 가장 많았다. 연령대 중에서는 30대가 52% 로 가장 많은 비중을 차지했다. 피해 유형을 세부적으로 보면 지난해 9월 개소일 이후 올해 2월 1일까지 최근 4개월간 미기재한 건수를 제외한 2447건 중 △보증금 미반환 1593건(65%) △경매 진행 189건 (8%) △비정상 계약 190건(8%) △기타 475건(20%)으로 나타났다 . 피해 유형 미기재는 177건으로 총 피해접수 건수는 2624건이었다 . 연령별로 보면 최근 4개월간 총 피해접수 2549건 중 연령 정보 미기재 건수가 1346건으로 절반 정도를 차지했다 . 피해접수 시 개인정보 노출에 대한 우려가 있었던 것으로 분석된다 . 연령 정보가 확인된 1203건을 분석해보면 △20대 이하 237건(20%) △30대 626건(52%) △40대 205건(17%) △50대 72건(6%) △60대 45건(4%) △70 대 이상 18건 (1%)을 보였다. 청년층인 20 대∼30 대가 72%를 차지하는 것으로 나타나, 전세 피해 문제에서 청년층에 대한 각별한 지원이 필요하다는 게 김 의원의 설명이다. 전세피해지원센터 총괄적으로 '세부지원 프로그램 이용현황'을 보면 총 신청 5136건 중 법률상담이 2549건으로 가장 많았고, 전세사기 피해접수 2115건, 법무지원단 풀 추천 300건, 긴급주거지원 상담 172건 등을 나타냈다. 김병욱 의원은 "전세피해 접수 현황을 보면 , 젊은층이 많았고 보증금 미반환 문제가 가장 심각했다"며 "특히 법률상담 수요가 많은 것으로 나타나고 있다"고 지적했다 . 이어 그는 "전세피해지원센터 상주인원과 상담사, 내·외부 변호사 인력 등을 시급히 확충해 전세피해자가 필요한 때 바로 지원받을 수 있는 체계를 완비해야 한다"고 강조했다 . 저도 부린이인데요 돌아다니다가 눈팅하는곳인데요 실시간으로 의견소통하고 질문들 올리면 친절하게 대답해주시더라구요 https://han.gl/OAFyPs ( 코드번호 : 7249 )

부에서 절대 그렇게 놔둘수가 없으니까요 ​ 분양가 이하로 하락 - 건설사 도산 - 저축은행 도산 - 민생경제 파탄, 경착륙 ​ 이 사이클을 끊으려면 분양가 이상에서 막아줘야 함. 실제로 둔주 100%된거 보면 모르겠음? ​ 정부는 돈을 얼마를 풀어서라도 막아줄거임. ​ 역전세? 전세반환대출 확대해서 막으면되고 내년에 분양 많이 나올것같으면 재건축 규제 풀어서라도 일시적 공급량 줄 ​ 여주면 됨 ​ 단 정부에서 돈풀수 없는 환경이 될 때, 즉 미국에서 말도안되는 금리인상, 그리고 그로인한 환율상승, 이경우에만 집값 ​ 의 큰 경착륙이 일어날 수 있음. ​ 물론 그때는 지금 낄낄대는 퐁락충들은 폐지줍고 쓰레기통 뒤지느라 남 비웃을 여유가 없다는게 문제임. ​ 즉 언제나 승리자는 자산가들... ​ 역사는 never change 요즘 정보얻고있는 톡방입니다. 같이공부해요! https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd ( 비 밀 번 호 : 7249 )

저는 지방 흙수저 출신이지만 부모님으로부터 화목한 가정과 좋은 DNA를 물려받았습니다. ​ 결과부터 말씀드리면 부모 도움없이 순수자력으로 또래 대비 매우 많은 부를 축적했습니다. ​ 남들 다 다니는 학원, 과외 일절없이 학교 공부로만 대한민국 최고의 대학에 손쉽게 합격했고 인생의 중요한 순간들이 노력대비 대부분 술술 잘 풀렸습니다. 심지어 문제집도 거의 안사고 교과서 위주로만 혼자 공부했고 운동선수로서 도대회에도 출전할 정도로 육체적 능력도 둘째라면 서러울 정도입니다. 순간 집중력과 공부는 타고났고 핵심을 파악하는 인사이트가 뛰어나 뭘해도 손쉽게 잘합니다. ​ 투자는 주식으로 많이 벌어서 부동산 투자 씨드머니를 확보하여 평소 선망하던 서울 핵심지에 비교적 젊은 나이임에도 빚없이 가볍게 입성하였습니다. 많은 수익을 얻었지만 경제의 집약체인 주식은 정말 어려운 것 같습니다. 그에 비해 부동산은 너무나도 안정적이면서도 쉽게 수익을 안겨주었죠. ​ 본론으로 들어가서 투자를 못하고 실패하는 분들의 최대 문제점을 알려드리겠습니다. ​ 바로 현장(분위기)을 등한시한다는 겁니다. ​ 부동산이든 주식이든 공부많이 한 분들 중에 투자에 실패하는 분들이 이런 케이스입니다. 글로만/모니터로만 공부한 결과입니다. 물론 조급한 성격 또한 한몫하겠죠. ​ 폭락이들이 한달 뒤에나 올라오는 실거래가에 환호하는 동안 현장분위기 파악하고 촉이 빠른 분들은 항상 먼저 움직입니다. 항상 반복된 패턴입니다. 제 얘기가 아니라 역사가 증명하고 있습니다. ​ 위기가 기회임을 폭락이들은 모릅니다. ​ 당장의 힘듦만 생각하죠. ​ 서울핵심지, 판교 등 하이엔드 백화점, 대형쇼핑몰 등에 가면 사람들 넘쳐납니다. 명품관은 오픈런 안하면 번호표도 못받죠. ​ 왠만한 대기업들 연봉 엄청나게 올랐습니다. 자영업자분들 대체로 힘들지만 더 잘되는 곳도 많습니다. ​ 침체를 가장한 호황기입니다. ​ 작년말 환율 하락할꺼라고 했다가 폭락이들에서 온갖 욕을 다 먹었었는데 2주만에 환율폭락하니 전부 댓삭 후 줄행랑 쳤더군요. 이곳은 정말 재밌는 곳입니다. ​ 무식할수록/없을수록 용감해요~ 뭐만하면 인증드립... 가진자들은 개인정보를 매우 소중히 여깁니다. 없는자들은 잃을 게 없죠!! ​ 올해부턴 침체 속에 주가 반등이 상당히 있을꺼고 부동산도 계속해서 시그널을 줄 겁니다. ​ 투자뿐만이 아니라 회사업무나 사업 또한 마찬가지로 모든 답은 현장에 있음을 항상 명심하세요~ ​ 항상 긍정적이고 당당하고 유연하게 사고 하세요!! ​다같이 모여서 스터디하는곳이 마음편히 와서 얘기나누세요 ~ https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd ( 코드번호 : 7249 )

분담금이란 ? 지방공공단체가 부과하는 수익자 부담금의 일종 부담금과 같으나 경비의 일부를 분담시킨다는 뜻에서 분담금이라고 한다. ​ <광안리 삼익비치 아파트 재건축> ​ 재건축을 통해 3325가구, 최고 60층 높이의 아파트(그랑자이)로 탈바꿈한다. 일반 분양 평당 가격은 4900만원 <비교> 서울 둔촌주공 평당 가격 3829만원, 아현2구역 재개발 평당 가격 4013만원 ​ 부산의 재건축대장, 부산의 은마아파트라고 불리는 만큼 영구 바다조망과 광안대교로 입지가 매우 우수한 아파트 단지입니다. ​ 마지막 실거래가는 9억9천~10억 3200만원 감정평가 시세 실거래가가 비슷한 수준입니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd 실시간 소통하고 대화하는 오픈톡입니다. 다같이 모여서 스터디하는곳이 마음편히 와서 얘기나누세요 ~ https://bit.ly/3GKp1Lr ( 코드번호 : 7249 )

중요한 내용만 정리해서 공유드립니다. ​ ​ 1. 반등은 꽤 많은 곳에서 발생함. 물론 다시 꺾일 수 없는 것은 아니지만 시작도 안했다는 건 말이 안되는 정도로 명확히 상당히 강한 반등 분위기가 생겼다. ​ 2. 서울의 지역별 랜드마크 급 단지 중에 폭락한 곳들이 먼저 시작했고, 그 분위기가 점점 퍼지면서 지금은 경기도 전반적으로 급매 소진 분위기는 퍼지고 있고, 심지어 올해도 물량 많고 분위기 가장 안좋은 수준인 인천 대구까지도 거래 절벽은 조금 나아지는 흐름도 보임. 얼마전에도 거래가 꽤 발생한 잠실, 헬리오, 고덕 등은 물론 노도강에 분당, 송도, 동탄, 수지를 넘어 지방 비광역시도 창원, 청주 등 일부는 꿈틀 ​ 3. 지금은 무주택 수요보다 갈아타기 수요가 터져서 속도가 빠른 것. 내 집만 팔리면 바로 갈아탄다는 수요가 많았는데 그동안 내 집이 안팔렸던 것. ​ 때문에 1매도가 발생하면 바로 1매수로 이어지는 도미노 효과가 생겨서, 규제 완화로 인해 물꼬가 터지니 도미노처럼 매수 매도 매수 매도 매수 매도가 이어지는 형국 ​ 4. 하락을 제대로 맞고 초저가에 집을 팔아버렸는데, 하필 내가 집을 팔았을때 집값이 꿈틀대니 갈아타기하는 사람들의 심리가 쫄리게 됨. 그렇게 거래량이 늘어나니 올라가는 호가도 약간은 받아주게 됨. 왜냐면 내 집을 팔았으니까 ​ 5. 거기에 반등 흐름이 보이고, 블로그 및 커뮤니티들이 현황을 빠르게 공유하니 무주택자들도 움직이기 시작. 반등이 이제 시작이고 한참갈지는 모르겠지만 바로 끝나진 않을 듯 ​ 6. 이미 폭락했다가 반등한 지역들이 전저점을 깨긴 쉽지 않다고 봄. 몇번 언급한대로 폭락의 여러가지 요인 중에 전세,역전세 문제를 제외하면 대부분의 문제들이 해소 혹은 완화된 상황이라 그 문제들이 통합적으로 작용하면서 끌어내린 가격으로 다시 돌아가기 쉽지 않은 것 ​ 7. 전저점을 깨는 곳들이 있다면, 예전에 거래가 없어서 떨어지지 않았다가 뒤늦게 하락 거래가 나오는 케이스 등 기존에 덜 하락한 곳들이 하락을 뒤늦게 하는 곳들이 있을 수 있음. 하지만 이미 폭락 (서울 -30%전후, 경기 -35~40%전후)한 곳들에 저점 매수가 붙어서 일부 올리는 곳들이 다시 최저가를 깨기엔 이미 금리, 다른 자산시장 현황, 규제 등의 환경이 확연히 좋아지고 흐름도 좋음 ​ 8. 전세가 하락속도 줄어듦. 물론 계속 하락중이지만 폭락하는 속도는 줄었다는 얘기. 이전에 말했듯이 전세가 하락은 몇달내에 안정화될 가능성이 높음. 매매가는 반등해도 다시 떨어질 수도 있는 것이지만 전세가는 안정화되고 난 후 다시 하락세로 돌아가지도 않을 것 (물량이 많은 지역의 지역별 현상 제외) ​ 9. 현재 거의 유일하게 분위기가 안좋은 곳은 놀랍게도 반포. 사실 예전부터 잠실 다음 개포, 개포 다음 반포가 약세 흐름을 보일거라는 얘기는 해왔다. 이는 역전세 문제, 원베일리 입주 예정 및 그 외 몇개 단지 순차 입주 예정, 그리고 타 최상급지보다 혼자 많이 튀어 나간 점이 일부 되돌아오는 과정을 겪을 수 있는 문제 등등 때문이었음. 원베일리가 비한강뷰세대여도 반포 대장급 세대인 것은 다 아는데 그 호가가 너무 낮음. 물론 현금이 왕창 필요하지만... 그리고 남들 폭락할때 덜 폭락한 곳이라 뒤늦게 떨어지는 측면도 있고. ​ 10. 역전세난 문제가 있는데 반등 분위기가 계속 될 수 있을까? 물론 역전세난이 상승세를 막는 중요한 요인이 될 것. 지금도 매물을 거두는 매도자들도 많긴하지만 그 중에는 꼭 팔아야되는 사람들도 많음. 즉 가격이 좀 더 올라오면 다시 나올 매물들. 하지만 폭락을 이끈 요인은 매도가 급증한 문제보다 매수가 완전 바닥인 문제가 훨씬 컸기에 역전세문제로 매도가 늘어나는 것쯤은 매수수요가 살아나면 충분히 커버가 되는 것. 100에서 110이 되는것보다 10에서 20이 되는 것이 영향이 훨씬 크다는. 즉 역전세는 상승의 강도를 막는 역할은 하겠고 문제는 문제지만, 다시 규제가 강화되고 금리가 다시 높아지고 다른 자산시장이 다시 저점으로 가는 전반적으로 안좋은 상황으로 가지 않는한 역전세만으로 다시 저점 아래로 강하게 끌어당기는 동인이 되긴 어려울 것으로 보임 ​ 11. 역전세난이 시장을 저점에서 더 누를지에 대해서 거래량이 중요하다고 말했고 적어도 서울 기준 월 2~3000건 정도 발행해야 역전세난의 급매물을 소화할 수 있다고 했었는데, 예상으로 1월엔 1500건이 넘었을 것 같고 2월초 흐름으로는 2월 2천건은 아주 무난히 넘을 것 같음 ​ 12. 하지만 꼭 팔아야하는 매물들이 분명 계속 나올 것이라는 점은 맞으니 2009년처럼 폭락 후 다시 전고점을 노크하는 현상이 벌어지기 어려움은 물론 한동안은 그 근처도 가지 않을 것. 평균적으로 하락분의 절반을 회복하기에도 오래 걸릴 것으로 예상. 15억짜리가 10억됐다면 12.5억까지 회복도 단기엔 없을 것 같다는 ​ 13. 심플하게 얘기하면 전저점 다시 깨기도 어렵고, 단기 급등도 어렵다는. 대체적으로 25~40%가 떨어졌는데 단지별로 5~15% 반등하는 것이야 놀라운 일이 아니고 일시적 현상으로 치부할 것도 아님. 폭락으로 이끌었던 문제들이 차차 해소되면서 심리와 가격에 반영되는 흐름 그대로 받아들이면 됨. ​ 14. 일부 반등은 몰라도 단기 급등은 추후 안정적인 시세 회복을 위해서도 발생하지 않는 것이 나음. 급등시 어떤 규제를 다시 조일지 모름 ​ 15. 계속 말하지만 둔촌주공은 미분양이 거의 없거나 아예 없을 것이라 이 결과가 확정되고 나면 심리적으로 또 하나의 호재가 될 수 있음 ​ 16. 작년 11월부터 앞으로 시중금리 떨어진다고 말하고 다녔을때 욕만 먹었는데 오히려 내 생각보다 더 빨리 강하게 떨어짐. 채권금리는 이제 단기적으로는 거의 다 온 것 같지만, 이게 코픽스에 반영되는 과정이 또 있을거라 대출 금리는 더 떨어질 예정. 주담대 3%대 중후반 볼 것 ​ 17. 아직 오르지 않은 곳들도 적지 않으니 매수 희망자들은 랜드마크급 단지들 반등하는 것만 보지말고 두루두루 살펴보시길 바람 ​ 18. 2023 연간 전망을 내려다가 1.3 대책이 강하여 잠시 두고 보고 하려고 미뤘는데 역시나 효과가 없지 않았음. 이제 뒤늦은 연간 전망 조만간 낼 예정 https://han.gl/iKCJX ( 입장 : 7249 )

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1. 종합부동산세 (1) 주택분 기본공제금액 상향 종합부동산세는 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계액에서 기본공제 금액을 차감하여 부과합니다. 1세대 1주택자 : 11억원 → 12억원으로 상향 다주택자 : 9억원 → 9억원으로 상향 2023년 공시가격 현실화율을 반영해보면 1세대 1주택자분들은 보유하고 있는 아파트의 시세가 약 17.4억원까지는 종합부동산세가 과세되지 않습니다. ​ (2) 세율 하향 조정지역 2주택자에게 부과되던 중과세율이 일반세율로 변화되었고, 전체적인 일반세율이 완회되었습니다. 2023년 부터는 3주택 이상 보유자부터 중과세율이 적용됩니다. ​ ​ (3) 경정청구 대상 확대 경정청구 제도란 원래 내야할 세금보다 과다한 금액을 납부한 경우 돌려받을 수 있는 제도입니다. 기존에는 종합부동산세를 신고한 경우에만 경정청구를 허용하였으나, 2023년부터는 종합부동산세를 고지받아 납부한 납세자도 경정청구가 가능하게 되었습니다. 2. 취득세 취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 사실 개정은 2021년 완료되었으나, 적용시기가 2023년부터 시작되었습니다. 2023년 지방세법에 '시가인정액'이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 크게 변화되었습니다. ​ ​ (1) 유상승계취득(매매, 교환, 고저가양수도) 유상거래의 경우 사실상취득가액을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 고가 또는 저가로 매매하는 부당행위의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다. ​ ​ (2) 무상취득 증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액(공시지가 등)으로 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 부과하여 전체적인 취득세 부담이 증가하였습니다. 만약 시가인정액이 불분명한 경우엠나 시가표준액으로 부과됩니다. ​ 다만, 상속의 경우와 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은 개정전과 동일하게 시가표준액으로 부과됩니다. 3. 양도세 개정사항 양도소득세는 납세자에게 유리하게 바뀐 부분도 있으며, 불리하게 바뀐 부분도 있습니다. 좋아진 부분 양도소득세 세율 하향으로 최대 54만원 부담 절감 농어촌주택 가액기준 2억원에서 3억원으로 상향 안좋아진 부분 이월과세 기간 5년에서 10년으로 연장 4. 이월과세 기한 연장 이월과세가 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 흔히 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 부동산은 일정기간 양도할 수 없다고 알고 계시는 부분인데요, 정확히 말하면 배우자 등으로부터 증여 받은 부동산을 올해부터 10년 이내에 양도한다면 증여받은 가액을 취득가액으로 하지 않고, 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 해서 초과부분에 대한 양도소득세를 계산하게 됩니다. 따라서 증여의 실익을 얻지 못하고 양도소득세가 과다하게 발생하게 됩니다. ​ 다만, 10년 이내에 양도하더라도 수증자가 비과세 요건을 충족하는 등 일정한 사실관계에 해당한다면 불이익 없이 10년내에 양도할 수 있으므로 해당 내용에 대해서는 추가 검토하여 계획을 수립하는 것이 필요합니다. 5. 증여, 부담부증여 취득세 절세 마지막으로 증여, 부담부증여를 하는 경우 취득세 절세방안에 대해서 말씀드릴건데요, 올해부터 증여, 부담부증여를 하는 경우 앞에서 말씀드린 시가인정액이 적용되어 취득세 부담이 늘어나게 됩니다. ​ 하지만 올해 2월까지 연락주시는 분들은 개정전인 작년의 취득세를 적용하여 절세할 수 있는 방법이 있으므로 올해 증여, 부담부증여를 계획하고 계시다면 빠르게 연락주시면 좋을 것 같습니다. 또한 그 이후라도 작년 기준으로 취득세를 적용할 수 있는 물건들이 있으니 해당 내용은 검토를 통하여 절세방안을 찾으시는 것을 추천드립니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유 ​

우선 문자로 명확히 3개월이 되는 언제 전세계약만료 통보하고자 합니다라고 명확히 알리시고 문자 캡쳐 후 1개월 전에 내용증명 보내서 계약 만료하겠다 전세금 안주면 임차권등기명령하겠다 명확히 적어서 보내세요. 그 후에도 쌩까면, 임차권 등기 후 지급명령 또는 전세금반환소송 하시면 임차권등기명령 등재날로부터 5프로~ 소송 또는 지급명령 송달받은 담날부터 12프로 지연 이자 받을 수 있습니다. 다만 임차권등기명령 후 집 비워주고 나가야 가능... ​ 뭐... 폐문부재 등등 소장 안받음 초본열람신청하고 주소지로 특별송달로 2회인가 부재하던가 일부러 안받던가 하면 걍 소장 받은것으로 인정 소송 진행됩니다. ​ 소송까지 6개월 안에 끝나고 승소 후 판결문 들고 통장압류 등 집주인 살고 있는 집 가압류 및 현재 집 강제경매, 집주인 직장 괜찮으면 직장으로 사기죄 고소 하면 잘못하면 좋은 직장 날릴 수 있습니다. 인사규정에 가끔 그런곳이 있어서.. ​ 6개월동안 돈 안준다 그러며는 채무불이행자 명부등재신청하면 그사람 이름으로 된 모든 계좌 카드 다 정지됩니다. 이정도면 걍 한 사람 인생 존나 꼬이게 복수할수 있음 https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

회생활한지 약 30년정도 집을 분양 받으려고 한것이 약 2000년도 부터 시작해서 그떄부터는 분양가를 꽤 자세히 알고 있음. ​ 수도권 33평 분양가가 2002년도 분양가 1.4억 , 2012년도 약 3억, 지금 6억 정도로 10년마다 2배씩 오르더라구요. (아마 90년도는 6~7천 했을듯 합니다.) ​ 분양가가 가만히 보니 정확하게 통화량 10년에 2배 늘어나는거 , 최저임금 10년에 2배 늘어나는거, 비례하더군요. 각종 원자재값도 10년에 2배 이상씩 오르구요. ​ 아마 2033년인 10년뒤에는 최소 분양가 10억은 할거라고 생각 합니다. 2040년에는 최소 분양가 17~20억은 하겠지요. 화폐가치가 떨어지는 겁니다. ​ 아마 그전에 화폐개혁해서 1000원=1원 으로 디노미네이션 되겠지만요. ​ 디노미네이션하면, 10억집값 100만원으로 싸지겠네요. 모두가 원하는 저렴한 집값이 이때 다시 오겠지요. 1950년대 집값을 다시 보게 될지도, 그만큼 소득도 1950년대 소득으로 ​ 인구소멸하는 지방은 집값이 떨어지고, 신축은 아예 분양도 안할것이고 결국 인프라 있는 대도시로 더 모여들겠지요. ​ =============================================== ​ 10년마다 돈의 총량은 2배 이상씩 늘어나고, 나라 예산도 거의 10년마다 2배씩 늘어 납니다. 최저임금도 10년에 2배 오릅니다. 아마 대부분의 물가도 10년에 2배 정도씩 오를겁니다. https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd (코드번호:7249) 실시간소통방/질문답변/정보공유

부동산 시장에 참여하고 있는 분들(어찌 보면 전국민)은 부동산에 대한 거품의 기준이 각자 다르시리라 생각됩니다. 그 기준으로 현재의 가격이 비싸다 또는 싸다고 판단해서 의사결정에 반영하시겠죠. ​ 제 글을 오랫동안 봐오신 분이라면 제가 생각하는 거품의 기준은 "주택구입부담지수"와 "전세가율"이라는걸 아시리라 생각됩니다. ​ 그렇다면 이 기준이 거품을 판단하는데 적절한지를 살펴보는게 옳다는 생각으로 글을 써봤습니다. ​ 주택구입부담지수는 A지역의 중위소득 가구가 표준대출을 받아 A지역의 중위가격 주택을 구입하는 경우의 부채 상환 부담을 나타내는 지표로, 가령 주택구입부담지수가 100이면 주택담보대출 상환으로 소득의 25%를 사용한다는 의미입니다. ​ PIR(소득 대비 집값)로 거품 여부를 판단하셨다면 PIR이 전고점을 계속 경신하면서도 집값이 계속 오르는 상황이 납득하기 어려웠을텐데 이는 저금리로 대출 부담이 크게 완화되면서 시장 참여자들이 적극적으로 대출을 일으켜 주택을 구매한 영향도 컸기 때문으로, PIR은 이러한 상황을 캐치하지 못합니다. ​ 반면 주택구입부담지수는 저금리를 지수 산출에 반영하기 때문에 PIR보다 시장 상황을 더 잘 반영한다고 볼 수 있습니다. ​ 주택구입부담지수가 모든 소득계층과 모든 가격대의 주택을 커버하지 않기 때문에 대표성이 떨어진다는 지적도 있습니다만 어차피 그렇게 모든 계층과 주택을 커버하는 지수도 없을 뿐더러 주택구입부담지수의 산출 기준이 중위소득 가구가 중위가격 주택을 구입한다는 것인데 상위소득 가구가 상위가격 주택을 구입하는 것과 크게 차이점이 없어 나름의 의미가 있다고 생각했습니다. ​ 가령 2008년부터 2021년까지 상위 20% 가구의 소득은 +62%, 상위 40~60% 가구의 소득은 +59% 증가한 반면, 전국 아파트 가격은 상위 20%가 +121%, 상위 40~60%가 +129% 올랐습니다. (서울은 상위 20%가 +155%, 상위 40~60%가 +150% 올랐습니다.) ​ 즉, 중장기적으로 상위소득과 중위소득의 상승률이 별 차이가 없었고 상위아파트와 중위아파트의 상승률도 별 차이가 없었기 때문에 중위소득 가구가 중위가격 아파트를 구입할 때의 상환 부담을 나타내는 주택구입부담지수가 전체 가구와 아파트를 커버하진 않는다 하더라도 의미는 작지 않으리라 생각합니다. ​ 그리고 서울 주택구입부담지수가 164 언저리에 도달했던 2008년 2분기와 2018년 4분기에 집값이 중장기든 단기든 조정장을 겪었던 사례를 돌아보면 이 지표가 거품 수준을 알려주는데 어느 정도 역할을 하는 지표라는 생각입니다. ​ 전세가율은 말그대로 전세값이 매매값에서 차지하는 비중을 나타낸 지표인데요, 전세값이 주택의 사용 가치(or 현재 가치)를 반영한 가격이라면, 매매값은 이에 더해 주택의 투자 가치(or 미래 가치)까지 반영된 가격이라고 할 때 전세값과 매매값의 괴리가 커진다면 주택의 사용 가치 대비 투자 가치가 과도하게 반영된 것을 의미하므로 거품이 커졌다고 볼 수 있습니다. ​ 실제 과거 상승장을 돌이켜보면 서울 한강 이남은 2007년 상반기 전세가율이 40% 밑으로 떨어지면서 매매값의 상승이 먼저 멈춘 반면, 서울 한강 이북은 당시 전세가율이 50% 수준이어서 매매값이 상승을 멈추지 않았습니다. 그러나 2008년 하반기에 서울 한강 이북도 전세가율이 40%대 초반까지 떨어지자 매매값 상승이 멈췄죠. ​ 전세가율이 40% 언저리까지 가면서 매매값과 전세값의 괴리가 극대화되자 매매값이 상승을 멈췄다는 얘기이므로 매매값과 전세값의 괴리를 나타내는 전세가율도 거품을 나타내는데 의미가 있는 지표라고 판단됩니다. ​ 그렇다면 현재의 지수 상태는 어떨까요. ​ 우선 서울 주택구입부담지수는 2022년 3분기 기준 245.9로 전고점인 2008년 2분기 164.8 대비 무려 +50% 가까이 초과된 상태입니다. 과거 23년간 평균은 134.0이구요. (실제 주택금융연구원에서 발표한 주택구입부담지수는 214.6인데 제가 245.9라고 이야기한 이유는 주택금융연구원에서 주택구입부담지수의 산출기준 중 하나인 중위가격 주택을 2012년까지는 KB부동산 기준으로 했다가 2013년부터는 한국부동산원 기준으로 바꿨기 때문입니다. 이에 저는 2013년 이후도 KB부동산 기준으로 지수를 별도로 환산해서 말씀드리고 있습니다. 다만 하락장때는 KB부동산의 가격 반영이 너무 늦어 지수 기준을 다시 한국부동산원으로 돌려야 하나 고민하고 있습니다.) ​ 즉, 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 때 중장기 평균은 소득의 34%를 주택담보대출 상환에 사용하는 수준이었고 전고점은 41%를 사용하는 수준이었는데 2022년 3분기는 61%를 사용하는 수준이었다는 이야기입니다. ​ 이렇게 과거에 비해 훨씬 거품을 키운 원동력은 저금리 외에 크게 3가지라고 생각합니다. ​ 첫째는 "전세자금대출"입니다. ​ 2008년에 최대 1억원으로 시작한 전세자금대출은 점차 그 규모가 확대되어갔고 이것이 전세값을 밀어올리면서 매매값에도 상방 압력으로 작용했다고 볼 수 있습니다. 참고로 2012년 22조원이었던 전세자금대출 잔액은 2021년 180조원까지 올라갑니다. 산술적으로도 9년간 158조원이 부동산 시장에 유입된 것이나 다름없습니다. ​ 자연스레 과거보다 거품을 키운 결과가 되겠습니다만 전세자금대출이 앞으로 사라지기 힘든 제도라고 볼 때 이제 이는 상수로 판단하는게 옳다고 생각됩니다. 물론 그렇다면 전세자금대출이 없었던 2000년대의 거품과 2020년대의 거품 기준을 동일하게 봐서도 안된다는 이야기도 되기 때문에 주택구입부담지수의 고점 역시 과거보다 높은게 당연하다고 지적하실 수 있습니다만 과거에는 부채 상환 거치 기간이 길었던 반면 지금은 그 기간이 짧아져 이른 시기부터 원리금 상환이 시작된다는 점까지 고려하면 결국 그 효과가 상쇄되는게 아닌가 생각됩니다. ​ 둘째는 "다주택자 양도세 중과"입니다. ​ 1주택자가 무주택자로 돌아가기 어렵다고 볼 때 시장을 하락 전환시킬 만한 매물은 다주택자로부터 나와야 하는데 다주택자 양도세 중과를 시행할 경우 매매 유통 매물이 크게 줄어 집값을 급등시키게 됩니다. 실제 다주택자 양도세가 중과된 2006년과 2018년에 집값이 급등했고 다주택자 양도세 중과가 유예된 2009년과 2022년부터 집값이 하락한 사례가 이를 입증합니다. ​ 특히 2018년 집값 급등 사유를 두고 박근혜 정부때 대출을 많이 풀어서 그렇다는 주장을 하시는 분들도 계신데 실상은 꼭 그렇지만은 않습니다. 하나하나씩 비교해보면 다음과 같습니다. ​ ① 기준금리: 2017년 1.25% → 2018년 1.50% ② 주택담보대출(신규) : 2017년 76조원 → 2018년 50조원 ③ 가계부문 통화량 증가율 : 2017년 +6% → 2018년 +4% ④ 아파트 입주량 : (전국) 2017년 39만호 → 2018년 48만호, (서울) 2017년 3.0만호 → 2018년 4.3만호 ⑤ 아파트 중위매매가 상승률(KB) : (전국) 2017년 +6% → 2018년 +10%, (서울) 2017년 +14% → 2018년 +23% ​ 2018년 들어 기준금리는 올랐고 주택담보대출은 줄었으며 가계부문 통화량 증가율도 줄었고 아파트 입주량은 늘었는데, 집값이 오히려 더 크게 상승한 것은 다주택자 양도세 중과에 따른 유통 매물 감소 효과 외에는 설명할 길이 없습니다. ​ 셋째는 "임대차3법"입니다. ​ 2020년은 아파트 입주 물량이 많은 해였습니다. 전국 37.3만호, 서울 5.7만호가 입주했는데 이는 2011~20년 연 평균 입주 물량(전국 31.7만호, 서울 3.7만호)보다 각각 +18%, +54%나 많은 물량입니다. ​ 입주 물량이 많으면 전세값은 당연히 하방 압력을 받게 마련입니다. 수급의 영향을 가장 많이 받는게 전세값이기 때문입니다. 따라서 2020년의 입주 물량은 전세값에 하방 압력으로 작용할 가능성이 컸고 이는 마찬가지로 매매값 상승세에도 찬물을 끼얹을 수 있었습니다. ​ 그런데 2019년 입주 물량도 상당했기에(전국 40.1만호, 서울 4.6만호) 전세값이 안정화되었었는데요(아파트 중위전세가 기준, 전국 -1%, 서울 +2%), 2020년 입주 물량도 많았으나(전국 37.3만호, 서울 5.7만호) 전세값은 오히려 크게 뛰고 말았고 (전국 +22%, 서울 +28%) 이것이 매매값도 밀어올리는 상황이 발생했습니다. ​ 이는 결국 임대차3법으로 전세 유통 매물이 감소하여 급등을 초래했다고 볼 수밖에 없는데요, 다주택자 양도세 중과와 마찬가지로 "매물을 틀어막는 부작용"으로 수급이 틀어진 대표적인 케이스라고 할 수 있습니다. ​ 2020년 전세값 급등을 두고 금리 인하 때문이라는 주장을 펼친 언론도 있었습니다만 2019년 기준금리가 1.75% → 1.25%로 떨어질 때도 전세가가 하향 안정화되었는데(입주 물량이 많아서) 2020년 기준금리가 1.25% → 0.5%로 떨어졌다고 전세값이 폭등했다는건(입주 물량이 여전히 많은데) 앞뒤가 안 맞는 얘기라고 생각됩니다. (실제 한국은행도 2020년 전세값 급등이 금리 인하때문이 아니라 임대차3법 때문임을 강조하고 있습니다.) ​ 실제 기준금리 인하때도 잠잠하던 전세값 상승률은 임대차3법 이후 전세 유통 매물이 급감하면서 크게 폭등하게 됩니다. ​ 전세가율은 어떨까요. ​ 서울 전세가율은 2022년 12월 기준 52.9%로 과거 23년간 평균 55.3% 대비 다소 낮은 상태입니다. 일견 문제가 없어보이나 그렇지 않다고 생각되는 이유가 2가지 있습니다. ​ 첫째, 과거의 전세가율과 현재의 전세가율은 앞서 언급한 "전세자금대출"이라는 존재의 유무라는 차이가 있습니다. ​ 가령 전세자금대출이 없었던 시절의 전세가율 고점은 2001년 10월 64.6%였던 반면, 전세자금대출이 있는 시절의 전세가율 고점은 2016년 6월 75.1%였습니다. 그렇다면 전세자금대출 유무의 차이는 전세가율 10% 내외라는 간단한 추정이 가능해집니다. ​ 전세가율 저점은 어떨까요. ​ 전세자금대출이 없었던 시절의 전세가율 저점은 2009년 1월 38.2%였습니다. 그렇다면 전세자금대출이 있는 현재의 전세가율 저점은 그보다 10% 내외 오른 48% 전후가 될 것이라는 추정이 이뤄집니다. ​ 기준금리를 2008년 9월 5.25%부터 2009년 2월 2.00%까지 빠르게 내리자 집값은 다시 반등하였으나 2009년에 전세가율이 역대 최저점을 기록할 정도로 매매값과 전세값의 괴리가 벌어지자 집값은 결국 상승 탄력을 이어가지 못하고 중장기 하락장에 접어들었습니다. ​ 따라서 현재의 장에서 서울 전세가율이 48% 근처까지 갈 경우는 매매값이 상승 탄력을 받기 매우 어려워지면서 하락 추세가 강해질 것이라고 생각하고 있습니다. ​ 둘째, "추세"입니다. ​ 2021년 10월부터 2022년 10월까지 54.6~54.7% 사이를 오가면서 안정적인 추세를 보였던 서울 전세가율은 11월 53.9%, 12월 52.9%로 빠르게 하락하고 있습니다. 이 속도라면 바로 위에서 언급한 48% 근처까지 빠르게 다가갈 수 있습니다. ​ 매매값의 하락보다 전세값의 하락이 더 가파르다는 건데요, 금리 급등으로 전세값이 하락한 것이라는 의견도 많으나 실제 상황의 본질은 "임대차3법의 되돌림 현상"이라는 생각입니다. ​ 앞서 임대차3법으로 2020년이 입주 물량이 많은 해였음에도 불구하고 전세값이 급등했다는 말씀을 드렸는데요, 그 메커니즘은 다음과 같습니다. ​ ① 10채의 전세집이 있고 12가구의 전세수요가 있다면 전세 경쟁률은 1.2대1이 되고 전세값은 그 경쟁률을 기준으로 조성됩니다. ② 그런데 10채중 8채에서 계약갱신청구권을 사용하게 되면 남은건 2채의 전세집과 4가구의 전세수요입니다. 그럼 남은 집의 전세 경쟁률은 2대1이 되고 경쟁률 급등으로 전세값이 크게 상승하게 됩니다. ​ ​ 전세 유통 매물이 급감하여 이러한 상황도 나오게 되었구요. ​ 그런데 2022년 하반기는 이전에 계약갱신청구권을 사용했던 집들이 갱신청구권 만료로 매물로 출회되기 시작한 시기입니다. 위에 언급한 순서대로라면 다시 전세 경쟁률이 2대1에서 1.2대1로 회귀하게 되는 셈이죠. 이 과정에서 펀더멘탈 대비 오버슈팅되었던 전세값이 다시 펀더멘탈로 회귀하게 되면서 하락하게 된 셈입니다. ​ 금리 급등으로 전세 수요가 월세 수요로 전환되어 전세값이 하락하고 있다는 의견은 2022년 하반기부터 전세뿐 아니라 월세 매물까지 증가하고 있는 사실을 설명해주지 못합니다. 결국은 계약갱신청구권을 소진한 집들이 전월세 매물로 나오고 있다는 것이지요. ​ 2022년 하반기 들어 매매값이 급락한 것은 전세자금대출, 다주택자 양도세 중과, 임대차3법 등으로 오버슈팅된 집값이 유동성을 공급해주는 역할을 한 저금리 상황 붕괴와 맞닥뜨린 결과물이라고 할 수 있으나 정부의 발빠른 규제 완화 조치로 최근 하락세가 잦아들고 일부 지역은 반등하는 모습도 확인되고 있습니다. ​ 다만 이번에는 임대차3법으로 오버슈팅된 전세값이 임대차3법의 되돌림 현상으로 증가한 매물로 인해 하락세가 가팔라지고 있는데다 2023~24년 수도권 입주 물량이 많은 것으로 전망되어 전세값 반등 시기를 가늠하기 힘든 부분이 매매값이 장기간 반등하기 어려운 상황을 조성하고 있습니다. ​ 2022년 4분기 주택구입부담지수는 2023년 3월말에 나오기 때문에 아직 확인하기 어렵지만 매매값 하락으로 지수 자체는 3분기보다 낮아질 것으로 보입니다. 그러나 여전히 중장기 평균 대비는 월등히 높은 상황을 유지할 것으로 보이고, 전세가율도 당분간 하락 추세가 이어진다고 봤을 때 현재 나타나는 매매값의 반등을 추세 전환으로 판단하기는 회의적이라는게 제 의견입니다. ​ 실제 추세 전환은 전세가율이 반등하고 일정 수준까지 올라줬을 때 가능하다고 생각하고 있습니다. 서울 아파트의 2009~13년 중장기 하락장은 2013년 9월 종식되고 상승장으로 전환되었는데요, 그때 전세가율이 60%라는 사실을 눈여겨볼 필요가 있어보입니다. 전세가율이 60% 수준이라면 전세수요가 매매수요로 전환되기 시작하고 갭투자도 따라붙기 시작하는 바로미터라는 생각입니다. ​ 어찌 보면 그동안 제가 조각조각 나눠서 이야기해왔던 부분들을 이 글을 통해 집대성했다고 할 수도 있는데요, 그 주장들에 좀더 근거들을 보완해봤습니다. ​ 물론 제 의견이 반드시 옳다고 생각하지 않습니다. 그저 참고만 해주시면 감사하겠습니다. ​ 한파는 잦아들었지만 여전히 겨울은 겨울입니다. 건강 조심하시고 즐거운 한주 되시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ https://open.kakao.com/o/gqz6F2Hd ( 비 밀 번 호 : 7249 ) 실시간 소통, 질의응답, 스터디방입니다.