누가 봐도 이름있는 글로벌 운용사가 아닌 경우 뭘 보고 투자해야할까요 대표 약력이나, 트랙레코드, 회사 내부통제? 요정도 말곤 생각나는게 없네요 트랙레코드도 아직 참여LP도 아닌데 구체적인 자료들 이것저것 받기도 쉽지 않은데 그냥 IM에 써있는 수익률 대강 믿고 가는건가요?

작년 말에 제가 리멤버 커뮤니티에 해외부동산 투자에 대한 제 생각을 설명하였던 글에 많은 댓글이 달렸었습니다. 이번 글은 한국에서 이슈가 되었던 해외부동산 투자 건들의 문제점들을 짚어보고, 앞으로 어떻게 하면 과거보다 개선된 방식으로 해외부동산 투자를 할 수 있을지를 제 나름대로 고민해보고 작성하였습니다. 1. 블라인드 펀드 및 SMA 위주 현재 많은 기관투자자분들께서 프로젝트로 진행하셨던 건들이 시장 환경 변화, 급격한 금리 인상 등으로 인해 많은 이슈(밸류에이션 급락, 현금흐름 감소, 대출 리파이낸싱/만기 연장 이슈 등)를 겪고 계십니다. 이슈가 발생 할 수 있으나, 해결하는 과정에서 묻어뒀던 문제들이 터져나오고, 투자 관점에서 최선의 의사 결정이 내려지지 못하고 있습니다. 저는 한국 투자자분들이 어려운 시장 환경에서 개별 프로젝트건들에 대한 최선의 의사결정을 할 수 있는 역량이 갖추어지지 못한 상태에서 프로젝트딜 비중을 너무 키웠고, 시장 분위기에 휩쓸려 특정 섹터(오피스 등)와 상품(메자닌 등)에 지나친 비중으로 투자가 이루어졌다고 생각합니다. 결국에는 블라인드 펀드나 SMA 에 전략과 비중을 미리 설정하고, 시장 상황에 맞추어 비중을 조절할 수 있었다면 포트폴리오 분산에 따른 리스크 헷지 효과를 누릴 수 있었을꺼라 생각합니다. 또한, 해당 펀드 및 SMA 관리 역량을 갖춘 운용사 (주로 해외 GP)가 투자 관점에서 최선의 의사결정을 대리하여 내릴 수 있었을꺼라 확신합니다. 마지막으로, 프로젝트건이 아니라 블라인드 펀드나 SMA에 미리 이슈 해결을 위한 드라이파우더를 남겨두는 방식의 투자였다면 기관투자자분들이 내부 승인을 받기 어려운 상황을 훨씬 덜 헤쳐나가셔야 했을 겁니다. 2. 이해 관계 일치 해외부동산 투자가 피크를 칠 당시를 돌이켜보면, 주로 IB에서 물량을 전액 국내 셀다운하거나 수익률을 맞추기 위해 트랜치를 가리지 않고 구조화(대출과 에퀴티 동시, 여러 대출 트랜치 한 운용사 담당)를 하는 등 이해관계 일치에 대한 고민이 부재했습니다. 이에 대한 우려의 목소리가 없지는 않았으나, 분위기에 묻혀버리기 일쑤였습니다. 현지 관리 역량이 부족한 한국 투자자들과 한국 운용사들이 절대 해서는 안되는 투자였으며, 현지 GP 가 한 트랜치를 맡아 공동투자(3:7 4:6)를 하는 건들이였다면 지금과 같이 이슈 해결이 어렵지는 않았을 것이라 생각합니다. 3. 역량 갖춘 현지 파트너 확보 미국과 유럽을 보면 부동산은 로컬 비즈니스라는 말에 맞게 지역별, 전략별 투자 및 운용 전문가들이 있으며, 이들은 도제식으로 장기간에 걸쳐 양성됩니다. 대출 전략 전문가는 커리어에 걸쳐 대출만 하고, 개발 전문가는 커리어에 걸쳐 개발만 하는 식입니다. 하지만, 과거 수년 동안 한국운용사들과 기관 들은 현지 조직이 잘 갖추어져있지 않은 상태에서 역량있는 현지 파트너 없이 미국이나 유럽 전체를 모든 전략에 걸쳐 커버하고, 현지에서는 단순히 보수를 적게 받는 관리회사만을 두는 방식으로 투자해왔습니다. 이슈가 생기면 해결이 불가능한 현지 파트너만 믿고 가는 식이였습니다. 현지 파트너가 자본력과 인적 네트워크를 갖춘 회사고, 투자한 자산이 회복한다는 확신만 있다면 유동성 공급까지도 가능하여 어려운 시기를 이겨낼 수 있는데, 수익률을 맞추느라 이슈 해결에 대해서는 너무 낙관적으로 생각했던게 아닌가 싶습니다. 앞으로는 훌륭한 전략적 현지 파트너를 확보하는 것이 중요한 포인트가 될 것이라고 봅니다. 4. 기관투자자 내 담당자 권한 강화 한국 기관투자자 분들 중에서 장기간 부동산 투자 업무를 해오신 분들께서는 국내/해외 부동산 투자에 대한 깊은 이해도를 갖추고 계신 경우가 많습니다. 하지만, 이해도를 갖추지 못하신 분들이 투자와 운용 의사결정에 있어 중요한 역할을 하는 경우가 너무 많습니다. 실제 투자 건이 좋은 지와는 별개로 내부 가이드라인, 분위기, 낙하산 인사에 의해 투자와 운용에 있어 주요 의사결정이 자주 내려집니다. 또한, 순환 보직이 존재하고 턴오버가 심한 기관에서 이러한 경향이 더 두드러지기도 합니다. 지금 시장에서 해외부동산 이슈를 해결하기 위해 동분서주하시는 담당자 분들의 노하우와 인사이트가 내부에서 전수되어 역량 향상으로 이어질지가 미지수인 이유입니다. 저는 이 부분이 해외 기관투자자들과 가장 큰 차이라고 생각합니다. 담당자의 권한이 강화되고 노하우 전수가 끊임없이 이루어져야 투자 및 운용에 있어 내부 정치와 같은 다른 요소가 작용할 가능성이 줄어든다고 봅니다. 위에서 언급했던 이유들보다 이 부분이 앞으로 가장 중요하다고 생각합니다. 의사나 변호사들은 돈을 많이 벌어도 되는데, 투자전문가 커리어를 장기간 쌓아오신 국민연금이나 KIC 담당자 분들 급여가 시장보다 크게 낮아 인상해야 한다는 주장에 대해서 여론이 항상 비판적인 것부터가 투자담당자의 전문성을 너무 인정하지 않는 사회적 분위기를 반영한다고 생각합니다. 이 부분에서 조금 과감한 주장을 하자면 해외부동산 투자하는 국내 운용사들의 보수가 지나치게 하락해온 부분도 해결이 필요하다고 봅니다. 국내 운용사들의 보수가 하락하면 좋은 인재를 유치할 수가 없고 결국은 운용의 질이 떨어지게 되며, 운용의 질이 떨어지니 보수가 더 하락하는 악순환입니다. 또한, 이는 업계에 좋은 포텐셜을 가진 인재들이 투자담당자로 성장하는 케이스를 감소시키게 되고 결국에는 투자담당자들 전반에 대한 대우 문제로까지 연결된다는게 제 생각입니다. 5. 기타 한국의 해외부동산 투자는 현재 매크로하게는 두가지 방향으로 뻗어나가고 있다고 봅니다. 일본 금융회사들처럼 현지 운용사의 소수 지분을 인수하여 장기적인 전략적 파트너십을 구축해가는 방식(삼성)과 싱가폴/홍콩 금융회사들처럼 현지 법인을 직접 설립하여 조직을 자생적으로 키우는 방식(주로 독립계-이지스, 마스턴, 베스타스 등)입니다. 두 가지 모델을 생각해보면, 장기적인 방향은 결국 부동산 투자에 있어 현지 인력 활용 규모를 확대하는 방향만이 답이 될 수 있으며, 현지 인력들의 높은 급여 수준을 생각할 때 국내 운용사들의 보수율도 높아져야한다고 생각합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

30초 늦은나이에 타 업권종사하다가 금융권 두드리고 있습니다. 메리츠증권 백오피스 연봉계약직 공고에 지원중인데 혹시 형태나 처우 등 정보를 찾지못해 이쪽에 여쭙니다. 혹시 아시는분 짧은 글이라도 정보주시면 감사하겠습니다.. 추가로..대졸 후 창업하여 현재까지 업장 유지하다 더 늦기전에 증권 은행 캐피탈 저은 다 두드려보려하는데 쉽지않네요..쓴소리 단소리 편하게 해주시면 감사하겠습니다 선배님들.

모 은행 전문계약직을 헤드헌터분 통해서 소개받았습니다. 사실 비슷한 자리는 지인통해 추천받기도 했는데 워낙 안좋은 인식이 많아서 고민이 되는건 사실입니다. 여쭤보고싶은것은 1. 은행 ib를 계약직으로 하면 커리어상의 개발이가능할지...? 업무에따라 증권사쪽으로 수요가 있을지 궁금하네요.. 2. 상한선이 있어서 오래있으면 승진은 차장급에서 끝이라던데, 실제로 엑싯하는 전략은 무엇인지 사례가 궁급합니다.. 감사합니다

한투 미래 NH가 IPO로 유명한데 회사 자체적으로 IPO팀을 밀어주는건지 대형사라 유명한건지 궁금합니다. 추가로 대신은 IPO를 회사자체적으로 밀어주는것으로 아는데 대신같은 하우스가 또 있나요? 유상증자는 리그테이블보고 판단하면 되는건지 궁금합니다

엔투야 워낙 유명하고 삼성 한국 미래 메리츠 신한 하나 키움 KB 등등 많은데 어디가 또 다니기좋다고 유명한가요?

지금 짓고 있는 사학연금 빌딩이 되겠죠? 5호선, 9호선, 그리고 신안산선까지 커버하는 여의도역 코앞인데다 신축건물 메리트까지..

마이다스프라이빗에쿼티 회사 분위기, 조건 등에ㅜ대해 아시는 분 계실까요? 마이다스자산운용 소식은 몇번 들은 적이 있지만 PE 쪽은 너무 아는 내용이 없어 여기서 여쭙습니다.

안녕하세요, 선배님들 후배 주니어 커리어 고민때문에 고민이라 문의드립니다. 현재 국내 상위 대기업 재무쪽 재직중이며 스펙은 서성한 cfa2 ( 17년도에 3탈락 후 쉬는중) 토익 935 토스 7 대학교 금융 투자학회 2년, 금융권 준비하다 은행원 하기 싫어서 대기업 입사 이며 현재 최합하여 고민하는 곳은 국내 top 투자회사(pe) 연봉은 기본급 600인상 (현재 기준)으로 최종제 안 받았는데 연봉 딜할 때 제조업은 어느 정도 성과 수준을 아는 상태에서 정보가 많아서 경정하는데 참고하는데, 이쪽분야는 전무하고 또한 지원 부서도 인원수가 많은 곳이 아니라 성과 수준이 높다고만 들었지만, 그게 맞는지는 모르겠고요 (대기업 인사팀 보니 다 사기꾼들입니다) 혹시 선배님들은 어떻게 생각하시는지 조언 부탁드립니다. 고민하는 이유는 1. 성과수준 모름 2.하우스에서 다시 인더스트리로 올수있을까 고민 3.업계 불안정함?(예상) 입니다.

[ 본 글은 리멤버의 사전승인 완료 후 게시되는 건입니다. ] 안녕하세요? 지난 2021년 8월 금융/투자 커뮤니티에서 금융투자 종사자분들을 대상으로 부동산금융 관련 AMA(Ask-Me Anything)를 진행하며 뜻깊은 소통을 나눴던 행복한 연꽃입니다. 당시 AMA 활동에서 도서집필을 진행중이라고 말씀드린 바 있는데, 최근 관련 도서 『 부동산IB 해설 』이 출간되어 안내드리고자 합니다. https://app.rmbr.in/YH8Bw6cXwBb ('21.8월 당시 활동 링크입니다.) 『 부동산IB 해설 』은 부동산PF로 통칭되는 부동산개발금융의 이론적인 배경과 관련 금융기법을 안내드림으로써 투자금융기관의 주니어분들께 현업에서 실질적인 도움이 될 수 있도록 기획되었습니다. 비록 부동산개발금융을 주 내용으로 하고 있지만 구조화금융 및 부동산펀드, REITs 및 PFV 등의 금융투자기구, PI 투자 등 비정형 특수금융 및 대체투자 부문에서 활용되고 있는 금융기법의 기본적인 사항과 함께, IB 부문의 필수 현업 기본 용어들도 가급적 많이 담음으로써 투자은행 부문의 기본 지식을 익히시는 데에 실질적인 도움이 될 수 있도록 노력하였습니다. 어려움을 겪고 있는 부동산시장을 고려할 때, 부동산개발금융을 주요 내용으로 하는 도서를 선보이면서 마음이 무겁지 않다면 거짓일 것 같습니다. 다만, IB 부문에서 성공과 실패를 먼저 경험한 사람으로서 관련된 지식을 전달해 드리는 것이 도리라는 생각에 용기내어 책을 세상에 내놓게 되었습니다. 부족한지만 투자금융기관에 몸담고 계시는 분들께 조금이나마 도움이 됐으면 하는 바람입니다. 감사합니다. (도서 상세 안내는 번거로우시겠지만 주요 온라인 서점과 출판사인 교문사 홈페이지를 참고해 주시면 감사하겠습니다.)

학부생 시절부터 흔히 봐왔지만 질문 열심히 해준 사람들 성의 그냥 걷어차네요ㅋㅋㅋㅋ 그냥 글도 아니고 리멤버 알림 뜰만큼 관심받은걸... 암만 업계 좁은 필드라지만 그거에 대해선 리멤버차원의 제재는 있어야하지 않을까 싶네여

안녕하세요. 운용사에서 펀드 (부동산 펀드)의 운용역으로 신탁계약서에 이름이 몇 개 올라가 있습니다. 이런 와중에서 컴플라이언스 부서로 이동을 하려고 하는데, 준법감시인이야 겸직이 제한된다지만 컴플라이언스 부서의 팀장 역시 책임운용역 등에서는 벗어나야 하는지요? 회사에서 전환배치를 잘 안해주려는 이유가 현지SPC매니저, 책임운용역 등 이름이 많이 올라가 있어서 그러한데, (제가 옮기면 다른 이들에게 맡겨야 하는데 그 과정이 쉽진 않을테니) 준법감시인 본인이 아닌 컴플라이언스의 일원일 뿐이라면 펀드를 들고가더라는 한이 있어도 꼭 옮기고 싶은 상황입니다. 좋은 방법이 있을지 여쭤봅니다.

부동산자산운용사 해외부동산운용 직무는 향후 커리어패스가 어떻게 될까요? 그리고 요즘 해외부동산 시장이 많이 안좋아보이던데 지금 옮겨가도 괜찮은지.. 궁금합니다 ㅠ

2019년부터 gp시장에 뛰어들어서 평균 2-3달에 한 건씩 딜을 찍어왔는데 최근1년만큼 출자받기 어려운 시장은 처음 겪어보네요ㅜ 예전엔 보기 힘들었던 리스크적고 업사이드5-10배 훤히 보이는 줍줍 건들도 아예 보지를 못하는 경우가 허다하니.. 문제는 주식시장이 나쁘지 않은 장이다보니 더욱 헷갈리네요 기관 리테일 가릴거 없이 이런 현상들이 나타나고 있는듯한데 다들 어렵다곤하지만 어딘가에선 계속 단던은 되고있는듯 하고 ㅎ 분위기가 궁금합니다

안녕하십니까. 저는 시중은행에 재직하고 있는 사회초년생입니다. 선배님들께 조언을 구하고자 글을 작성하게 되었습니다. 저는 원래 투자쪽에 관심이 있어 금융권 취직을 준비하게 되었는데요, 요즘 은행 영업점에서 근무를 하다보니 투자에 대한 미련이 더욱 생기게 된 것 같습니다. 하지만 객관적으로 생각하였을 때, 현재 투자업계 진출에 있어 강점으로 내새울만한 부분이 없다고 생각이 되어 은행에 재직하며 CFA자격을 준비해보고자 하는데 어떻게 생각하시는지 여쭤보고 싶습니다. 이 자격을 생각하게 된 이유는 투자쪽에서 나름 인정을 해주는 자격이기도 하고(취득이 어려운 건 알고 있습니다) 1, 2, 3차에 나눠 보는 시험이다보니 재직중에 준비하기 나름 괜찮지 않을까 생각을 하였습니다. 이 자격 준비로 현재 근무하고 있는 은행의 IB부서로 진출 혹은 금융투자업으로 이직하는 것에 있어 도움이 될까요? 혹시 더 좋다고 생각하시는 방향이 있다면 말씀해주시면 감사히 듣겠습니다. 학부는 인서울 하위, 나이는 27입니다. 감사합니다.