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건설현장에서 가장 중요한건 안전이라고 생각합니다. 책임감에 따른 페이는 당연하다고 생각합니다.
건설업계에서 점점 젊은 사람을 보기 힘든 이유가 있겠지만 라운지에서 글을 보면서 많은걸 느끼게 됐습니다. 요즘 1군이 아닌 건설사을 운영한다는건 살얼음판을 조심스럽게 걸어가는 느낌입니다.
많은 분들이 고용된 입장에서 글을 적으신다면 한번쯤은 고용인에 입장에서도 글을 알려드리고 싶었습니다. 추운 한파속에서 좋은 일만 가득 하시길 기원하겠습니다.
밑에 글은 아는 지인분께서 9월30일날 전해주신 글입니다.
겨울이 왔습니다. 창문을 잠깐 열기라도 하면 눈보라가 곧장 실내로 밀어닥칠 듯 매서운 겨울입니다. 긴 호황기의 터널을 지나 마주한 겨울은, 설국이었습니다.
금리 인상과 시공비 인상으로 시작된 저기압은 기관과 개인을 가리지 않는 투자 및 대출 경색으로 이어지면서 마침내 퍼펙트 스톰(perfect storm)이 되었습니다. 불과 6개월 전만해도 무난하게 PF가 되고 완판 행진을 이어갈 만한 현장들이 PF 부결이나 미분양이 발생하고 있다는 소식이 계속해서 들려옵니다. 얼마 전에는 지방에서 시행을 하시던 대표님께서 연이은 PF 부결로 세상을 등지셨다는 말씀까지 전해 들었습니다.
부동산 업계에서 불황이 시작되면 가장 먼저 반응하는 것은 최종 소비자(end customer)인 수분양자입니다. 수분양자들은 대부분 자산가가 아니며, 우리와 같이 하루하루를 성실히 살아나가는 가족과 개인입니다. 이분들은 한정된 재원인 급여 안에서 기본 생활비를 사용하고 정해진 저축을 하며, 이를 제한 여윳돈으로 부동산 투자를 하십니다. 그렇기 때문에 재원 자체가 제한적이며, 금리 변동에 다른 이해관계자보다 훨씬 예민할 수밖에 없습니다. 마치 뱀의 머리가 조금 흔들리면 꼬리는 더 크게 요동칠 수밖에 없듯, 경기 변화에 가장 민감하게 반응하는 주체이며 그렇기 때문에 시장의 바로미터가 됩니다.
수분양자들이 움직이지 않고, 또 기존에 부동산 자산을 보유한 가족과 개인들이 거래하는 물건의 빈도와 가격이 크게 떨어지면서 불황은 순식간에 시작되었습니다. 흐름은 대략 다음과 같습니다.
a) 수분양자 투자 심리 위축 → b) 분양 리스크 증가 → c) PF 대주 대출 심사 강화 → d) PF 부결 현장 및 실제 미분양 현장 발생 → e) PF 대주 대출 심사 추가 강화 → f) 수분양자 투자 심리 위축 가중
위에서 볼 수 있 듯, 불황기에 접어들면 투자 심리가 실물 경제에 영향을 미치게 될 뿐 아니라, 실물 경제에서 실제로 미분양 등 사건이 발생하면 이것이 다시 투자 심리에 부정적 영향을 미치게 되는 악순환(downward spiral)이 발생하게 됩니다. 그래서 불황은 시작되면 그 골이 깊습니다. (호경기에는 정확히 반대의 매커니즘이 작동합니다.)
이런 시기에 기억하면 좋은 것은 심리는 실물보다 더 심하게 요동친다는 점입니다. 이것이 워런 버핏이 말한 "미스터 마켓(Mr. Market)"의 특징입니다. 즉, 불황기와 폭락장에서는 실제보다 더 공포를 느껴 적정한 가격 이하로 팔아버리고, 호경기에는 실제보다 더 희열을 느끼며 합당한 가치 이상의 가격을 지불하고 자산을 매입한다는 것입니다.
그래서 우리는 현재의 상황을 가능한 한 실제에 가깝게 진단하고, 사실에서 심리 - 즉 공포를 구분해 내려는 노력을 기울일 필요가 있습니다. 그런 관점에서 현 상황을 함께 고민해 보면 좋겠습니다.
저는 거시경제에 대해 논하는 것을 별로 좋아하지 않습니다. 거시경제의 앞날을 정밀하게 예견하는 것은 애덤 스미스나 칼 마르크스 같은 시대를 초월한 천재들의 영역이며, 현존하는 인물 중 의미 있는 수준의 의견과 영향력을 가진 사람은 앨런 그린스펀 정도라고 생각하기 때문입니다. 그 외의 인물들이 말하는 것들에는 그다지 큰 의미를 두지 않습니다. 틀리거나 전적으로 우연히 맞출 것이 거의 확실하기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 과거의 사실들에 기반하여 현재의 상황이 가지는 심각성에 대해 논리적으로 추론해 볼 수는 있을 것입니다.
(1) 우선 우리가 이미 알고 있었던 사실에 대해 생각해 보면 좋겠습니다.
우리는 호황에는 끝이 있다는 사실을 잘 알고 있습니다. 호황기와 불황기의 지속 시간에는 역사적으로 차이가 있습니다만, 우리는 반드시 끝이 있다는 사실을 잘 알고 있습니다. 주가 지수로만 본다면, 2000년 이후로도 2000년 3월부터 시작된 닷컴 버블의 붕괴, 2008년 서브프라임 모기지 사태, 2020년 3월의 코로나 팬데믹에 따른 폭락의 세 번의 폭락장이 있었습니다.
2020년 팬데믹 때는 세계 경제의 동반 침체를 우려한 저금리 정책 기조 및 사우디아라비아 및 러시아의 석유 감산 합의로 금새 주가가 반등하였습니다. 이를 감안한다면 사실 우리는 2008년 이후 역사적으로도 아주 긴 호황을 누려왔습니다.
2010년 이후 여러가지 지표들은 미 연준의 금리 인상을 예고해 왔습니다. 2008년 서브프라임 모기지 사태와 이로 인한 금융 시장의 붕괴 이후 경기를 부양하기 위해 전례가 없을 정도로 긴 저금리 정책이 10년 이상 유지되었습니다. 2016년 이후 과잉 유동성을 우려해 금리를 소폭 인상하기는 했으나 말씀 드린 2020년 폭락장 때 곧바로 사실상 제로 금리로 조정되었습니다.
높은 수준의 인플레이션이 지속되었으며, 2022년 6월에는 미국 소비자물가지수 상승률이 사상 최고치를 기록했습니다.
2013년 7,000선이던 나스닥 지수는 2021년말 16,000에 육박했습니다. 같은 기간 S&P 500 지수는 2,600에서 4,700까지 치솟았으며, 다우존스 지수는 24,000에서 35,000으로 상승했습니다.
아시다시피 우리가 아는 세계의 실물 경제 - 쉽게 말해 우리의 부와 삶의 질은 주요 주가 지수들처럼 1.5~2.5배 좋아지지 않았습니다. 그렇다면 이는 무엇을 의미할까요? 바로 "거품"입니다.
시장에 공급된 과도한 유동성과 그것의 증거가 되는 여러 경기 지표들의 붉은 신호들에 따른 당연한 수순으로 미 연준은 기준 금리를 상향하기 시작했습니다. 그리고 또한 우리가 알고 있는 바와 같이 금리의 상향은 수분양자들의 투자 심리를 얼어붙게 만들며 지금의 상황이 시작되었습니다.
(2) 한편, 우리가 예측할 수 없었던 사실들도 있습니다.
여러 징후들이 있기는 했지만, 러시아-우크라이나 간 전면전이 이렇게 전격적으로, 더 나아가 실제로 일어날 것이라고 생각하기는 쉽지 않았습니다. 여러 원자재의 수출국인 양국의 전쟁과 이들 국가를 지원-압박하기 위한 국제사회의 움직임이 겹치면서 여러 원자재의 값들이 고공행진을 계속해 왔습니다.
이는 우리가 몸담고 있는 부동산 업계에는 직격탄이 아닐 수 없었습니다. 부동산을 건설한다는 것은 압도적인 크기의 현물을 만들어 내는 것으로 에너지와 자재를 쏟아 붓는 행위에 다름 아니기 때문입니다. 천정부지로 솟는 에너지와 원자재 가격이 인플레이션과 맞물리면서 시공단가 또한 그에 비례해서 상승해 왔습니다.
아시다시피 시행의 가부(go / no-go)와 성패(success / failure)는 작은 차이에 의해 갈리게 됩니다. 시행 프로젝트의 손익계산서인 사업수지에서 가장 큰 비중을 차지하는 건설 비용이 급격히 높아지면서 a) 조달가능한 PF 구조가 붕괴되어 시행을 못하게 되거나 b) PF를 위해 분양가를 들어올리면서 미분양이 발생하는 현장들이 증가하게 되었습니다. 이러한 결과는 또한 시행과 금융, 수분양자들을 더욱 얼어붙게 하는 기폭제가 되었습니다.
(3) 현재 펼쳐지고 있는 상황과 관련하여, 우리가 과거 일어났던 일로부터 배워 알고 있는 것들을 생각해 보면 좋겠습니다.
누구도 공멸을 원하지 않습니다. 모두가 죽는 상황이 오면 자기자신 또한 죽을 수밖에 없다는 것을 모두가 알고 있습니다. 이것이 가장 중요한 과거로부터의 교훈입니다.
갑자기 찾아온 겨울 때문에 우리 업계의 모두가 똑같이 힘든 것 같지만 사실 아직은 그렇지 않은 것 같습니다. 지금은 최전선(frontline)에 위치한 수분양자와 시행사가 자외선을 그대로 맞고 있습니다. 그렇지만 시간이 지날수록 업계에 몸담고 있는 여러 주체가 고통을 분담해 나가게 될 것입니다.
건설사를 예로 들어보겠습니다. 건설 산업은 전형적인 수주 산업입니다. 경기 하강이 시작되면 수주 산업의 플레이어들은 우선은 상황을 관망합니다. 그리고 당분간은 호황기를 기준으로 설정된 내부 수주 심의 가이드라인을 준수합니다. 즉, 수익률이 특정 수준이 되지 않는 프로젝트들은 수주하지 않는 것입니다. 그러면서 안정성과 수익성이 고루 양호한 현장들 위주로 선별적으로 수주합니다.
그렇지만 이 전략이 지속될 수는 없습니다. 불황기에는 안정성과 수익성이 모두 뛰어난 현장은 갈수록 줄어들 수밖에 없기 때문입니다. 계속해서 이런 전략을 구사할 수 있는 것은 현금 보유고가 넉넉하고 사업 포트폴리오가 다각화되어 이런 시장 상황을 버틸 수 있는 극소수 회사뿐입니다. 나머지 건설사들은 일정한 시기가 되면 시공 마진의 감소를 감수하고서라도 수주를 해야만 할 것입니다. 당연한 이야기입니다. 이익 감소가 회사 도산보다는 훨씬 낫기 때문입니다. 극도의 불황이 오면 수주 산업 플레이어들은 고정비와 판관비를 태울 수 있는 수준이라면 BEP 수준에서도 수주 합니다. 극단적으로는 원가 절감을 선 감안하여 적자 수주를 하는 경우도 있습니다.
금융사도 마찬가지입니다. 현재 한국의 기준 금리는 2.5%입니다. 5%, 7.5%가 아닙니다. 그럼에도 PF의 후순위 대출 금리와 취급수수료는 현재 어떤 수준입니까? 이러한 구조 또한 지속되지는 않을 것입니다. 지금은, 불황을 미처 예견하지 못했던 시행사와 시행사의 프로젝트들이 무조건 PF를 일으켜야만 하는 상황이기 때문에 수요가 일시적으로 폭증한데서 따르는 상황으로 판단합니다. 시행사들이 섣부르게 토지 계약을 체결하지 않아 시행 프로젝트들의 절대 숫자 자체가 감소하게 되면 - 즉 수요가 감소하게 되면 상황은 변동할 수 있습니다.
현재는 시장 상황의 변화에 가장 민감하게 반응할 수밖에 없고 이미 뽑은 칼을 거두어 들일 수 없는 시행사가 가장 크게 피해를 보는 시점입니다. 시간이 조금 더 흐르면, 심지어 금리가 현 시점 이상으로 상승한다고 할지라도, 시행사에게 집중된 고통이 업계 전체로 분산되어 서로가 고통을 나누어지게 될 것입니다. 공멸하는 것보다 고통을 분담하는 것이 낫기 때문입니다. 즉, 시장은 새로운 "시장 균형"을 찾게 될 것입니다.
(4) 몇 가지 긍정적인 사실들도 있습니다.
우리는 이미 IMF 구제 금융, 서브프라임 모기지, 저축은행 PF 부실 등 여러 고통스러운 시간들을 경험했습니다. 큰 수업료를 지불한 만큼, 정부와 기업들은 같은 이유로 더 큰 고통이 초래되는 일이 없도록 여러 안전장치들을 마련했습니다.
대표적인 것이 저축은행의 20% 에쿼티 룰입니다. 2011년 저축은행 PF 부실 사태 이후 금융 당국은 모범적인 사례였던 모 저축은행의 에쿼티 룰을 모든 저축은행으로 확대 적용했습니다. 물론 실적을 거두어야 하는 저축은행 임직원들과 적은 자기자본으로 시행하기를 원하는 시행사들 입장에서는 달갑지 않았겠지만, 지금과 같이 겨울이 찾아왔을 때 이러한 선제적 조치는 부실 현장을 줄여내는 좋은 안전장치로 기능할 것입니다.
논쟁의 여지가 다분한 내용이기는 합니다만, 수분양자들의 주택 구입시 대출 비중을 강제로 낮추어 둔 것도, 혹시라도 주택 가격의 폭락이 일어난다면 대규모 연쇄 부도와 금융 시스템 마비로 이어지는 서브프라임 모기지와 같은 사태를 방지할 수 있는 완충제가 될 것입니다.
건설사들도 마찬가지입니다. 신용평가 기관에서 얼마 전 시공사들의 PF 우발채무와 관련하여 내 놓은 보고서의 내용에는 다음과 같은 내용이 담겨 있습니다. "주택 호황기를 지나며 확충한 자기자본, 신용보강 형태의 다양화 등을 토대로 건설사들의 PF 우발채무에 따른 재무부담 변동폭은 시장 우려 대비 크지 않은 수준이다."
현재 시장은 공포가 지배하고 있습니다. 정확히는 공포에 따른 지나친 경색이 이유가 되어 특정 비용은 과도하게 높아지고, 특정 플레이어가 특히 고통을 받는 상황이 벌어지고 있습니다.
당분간은 어쩔 수 없을 것입니다. 인간은 감정에 종속되는 동물이며, 감정 중에서도 가장 말초적인 공포라는 감정은 당분간 우리의 이성을 앞설 것입니다. 우리가 해야 할 일은 이 감정에 휩싸여 있음을 인정하면서 동시에 계속해서 현재의 사실 관계와 과거의 교훈을 발판 삼아 비이성적 감정을 배제해 나가며 상황을 잠잠히 바라보는 것이라 생각합니다.
불황에도 미덕이 있다면 그것은 반드시 그 끝이 있다는 사실일 것입니다. 불황이 끝나기 전에도 시장은 조정되고 균형은 형성된다는 사실은 우리에게 위안이 될 수 있습니다.
-낭만 디벨로퍼 에릭
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