10년 간 주식을 하다가 부동산으로 넘어온 지 4년차가 되면서 알게 된 이야기.
대한민국에서 부동산을 해야 하는 진짜 이유는?
주식 VS 부동산에서 부동산이 좋은 점 3가지
(1) 레버리지
주식을 보통 빚을 내서 하지는 않죠. 예를 들어 시드머니 5천만원으로 하게 되면 5천만원의 투자금에서 수익을 고스란히 가져가게 됩니다. 복리의 힘을 많이 이야기하지만 사실상 2~4년 단기적으로 복리의 힘을 극대화해도 그 효과는 크지 않죠. 해당 기간 동안 10~20%의 괜찮은 수익률을 거두어도 원금만큼 수익을 거두기란 사실상 어렵습니다.
부동산은 대출을 기반으로 진행을 하죠. 보금자리로 6억 이하 주택 구매 시, 최대한도 3억 5천만원까지 70%의 대출을 받을 수 있고 규제지역의 경우에도 매수 금액의 40~50%까지 대출이 가능합니다. 여기에 신용대출도 포함하여 구매하는 경우가 다반수로 통상 50% 이상은 대출을 포함하여 주택을 구매하는 경우가 많습니다. 물론 대출에 대한 이자를 내야 하지만 체증식 상환 (상환액을 이자 중심으로 초기에 적게 상환하는 방식) 으로 고정 지출을 최소화할 수 있고, 원금+대출금액을 기반으로 차익을 얻을 수 있기 때문에 주식보다 훨씬 더 많은 수익을 거둘 가능성이 높습니다.
(2) 거래의 텀
주식은 보통 사고팔고를 많이 하죠. 인간의 본성은 두려움과 욕망을 기반으로 하고 있기 때문에 수익이 난다고 해서 바로 팔지 못하고 계속 가지고 있다가 다시 하락하기도 하고, 반대로 하락을 하게 되면 공포심에 손절을 하는 것을 반복하곤 합니다. 주식은 투자를 한 당사자의 거래결정권이 자유롭기 때문에 많은 이들이 이런 과정을 거쳐 결국 본전을 유지하거나 손해를 보는 경우가 대다수입니다. (모두가 돈을 버는 일시적 대세상승장은 예외로 하겠습니다)
부동산은 반대로 주식처럼 거래결정권이 자유롭지 못합니다. 세금과도 연결되기 때문에 최소 2년은 가지고 있는 것이 일반적이고 보통은 4년 이상까지도 (전세 2번의 순환 주기) 보유 기간을 가져가는 경우가 많습니다. 그 과정에 일시적으로 하락을 하더라도 시간이 지나 다시 회복하거나 대부분은 결국 상승하게 된 경우를 지금까지 많이 보아 왔습니다. 이렇게 주택 매수 후, 비자발적으로 묶이기 때문에 주식보다 더 성공적인 매도(exit)를 하게 될 가능성이 높습니다.
(3) 보유 효용성
주식은 가지고 있다고 그 자체로 일상에 효용성이 있지는 않습니다. 1년에 한 번 배당금이 나오기도 하지만 국내 주식의 경우에는 그 비중에 대부분 5% 이하로 크지 않고, 삼성전자를 가지고 있다고 해서 갤럭시 폰을 주는 것도 현대차 주식을 가지고 있다고 자동차를 제공해주진 않습니다. 본질적으로 주식은 상승분, 순수하게 그 차익을 기대하게 되는 상품이죠.
반대로 부동산은 가지는 것만으로 효용이 발생합니다. 공실로 두는 경우를 제하고 실거주를 할 경우 거주를 하면서 효용성을 누릴 수 있고, 월세를 받아 현금흐름을 만들거나 전세로 무이자 대출의 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다. 특히 실거주의 경우에는 삶의 필수요소인 살 곳, '주'가 해결되기 때문에 심리적 안정성도 가질 수 있고 임대를 주고 있더라도 언제든 들어갈 수 있어 거주 안정성을 높일 수 있습니다. 이렇게 부동산은 시세상승에 따른 기대수익 외에도 거주의 효용성을 가질 수 있습니다.
여기에 더해 가장 중요한 것은 주식과 부동산 수익부터가 남다릅니다. 미국은 주식, 한국은 부동산을 해야 한다는 말을 많이 들어보셨을 텐데 위 3가지 이유와 함께 이 부분을 잘 곱씹어보면 그 이유를 알 수 있을 것입니다. 부동산은 살아가면서 결혼이나 자산 증식, 삶의 만족도를 높이기 위한 강력한 무기가 될 수 있어 이 이야기를 잘 기억해두시면 도움이 되실 수 있을 것 같습니다.
*현재 시장의 업앤다운이 아닌 두가지 측면의 본질에 대한 이야기를 담고 있습니다.
*주식,부동산 모두 해본 분들의 의견 모두 환영하며, 반대의견이라도 각자의 생각 모두 옳습니다.
*원문 : 브런치
