상승장일 때에는
높은 청약열기로 인해
‘당첨될 가능성이 희박하다!’라는 것을 알면서도
올림픽정신으로 청약에 도전을 한다.
반대로 하락장일 때에는
‘혹시라도 당첨이 되면 어쩌지?’라는 걱정으로
청약을 넣는다.
임대아파트 중에서 일정기간이 지나면
분양전환을 해주는 아파트의 경우도 마찬가지다.
상승장일 때에는
당첨만 되면 좋겠다는 생각을 갖고 있다가도
하락장일 때에는 당첨이 되어서 좋기는 한데
입주를 해야 할지 아니면 포기하고
돈을 더 모아서 가격이 많이 떨어진
다른 아파트의 매수를 노려볼 것인지를 두고
고민을 하는 경우가 늘어난다.
오늘 상담 사례 역시
분양전환 임대아파트에 당첨이 되었는데
하락세가 지속하고 있는
최근 부동산시장을 바라보면서
해당 아파트에 대한 입주를
고민하고 있는 내용이다.
읽는 분들의 가독성과
내담자의 사생활보호를 위해
내용은 각색되었다.
I. 고민편
1. 나는 솔로......
30대 중반 S씨는
결혼 생각이 전혀 없는
비혼주의자라고 자신을 소개했다.
2021년 초에
경기도에 위치한 행복주택에 입주를 했으며
6년까지 거주를 할 수 있는데
현재 4년 정도 거주기간이 남은 상태라고 했다.
월 350만원 정도의 소득을 벌고 있으며
한 달에 200만원씩 저축을 하고 있다고 했다.
현재 보증금 1억1,000만원을 제외하고
통장에 3,000만원 정도를 모아 놓았다고 한다.
2. 분양전환 임대아파트에 당첨이 되었다.
작년 12월에 성남에 위치한
분양전환 임대아파트에 당첨이 되어서
2월 초 입주를 앞두고 있다고 한다.
해당 아파트는
5년 분양전환 조건으로
5년간 실거주를 하게 되면
주변시세 보다 저렴한 가격으로
분양을 받을 수 있는 자격이 주어진다고 했다.
이미 동·호수 추첨까지 마쳐졌으며
계약까지 마친 상태인데
일정기간 동안 계약을 취소할 수 있는
유예기간이 주어졌다고 한다.
처음 당첨이 되었을 때에는
무조건 들어가겠다는 생각이었는데
부동산시장의 급랭속도가
생각보다 빠르다고 느껴져
입주날짜가 다가올수록
망설임이 커지고 있다고 했다.
3. S씨의 최초 계획
우선 5년 실거주 요건을 충족시킨 후
분양전환을 받아 바로 매도해서
시세차익을 얻어서
조금 더 좋은 아파트로 갈아탈 생각이었다고 한다.
5년 후,
분양전환 가격은
2억1,000~2,000만원 대로
책정될 것으로 예상하고 있었다.
현재 보증금 1억1,000만원에
매년 2,000~2,500만원을 저축하고 있기 때문에
5년 후에는
대출을 받지 않아도 충분히 자금조달이
가능하겠다는 계산이었다.
당첨 당시만 하더라도
현재 주변 아파트의 상황을 고려해서
매도시에 최소 3억5,000만원~ 4억 정도의 시세가
형성될 것으로 예상했다고 한다.
이런 이유로
처음에는 너무 잘한 선택이라고 생각했었다고 한다.
4. S씨의 고민
그런데 입주일이 다가올수록
고민이 커졌다고 한다.
무엇보다 자신에게는
앞을 내다볼 수 있는 부동산에 대한 안목이 없다는 것이
가장 두려웠다고 한다.
그래서 5년 후에 해당아파트를 통해서
생각했던 것만큼 시세차익을 얻을 수 있을지에
대한 물음표가 찍히기 시작했다고 한다.
역세권, 대단지, 초품아라는 장점은 있지만
전용면적 46㎡라는 소형평수에 대한
선호도 한계와
주변에 한 동안 신축 입주 물량이
많이 예정되어 있다는 점이
S씨의 불안감을 증폭시켰다고 한다.
그래서 하루에도 몇 번씩
분양전환 임대아파트에 입주를 할지
아니면 현재 살고 있는 행복주택에 계속 살면서
2~3년 돈을 더 모은 후에 대출을 받아서
일반 매매로 다른 아파트를 매수할지를 두고
고민을 하고 있다고 했다.
II. 조언편
5. 고민에 대한 결론
결론부터 말하자면
‘분양전환 임대아파트로 Go’라고 말해 주고 싶다.
6. 해당 아파트의 단점 세 가지
첫 번째 단점,
예상분양가가 달라질 수 있다는 변수.
현재 분양전환 가격을
2억1,000~2,000만원대를 예상하고 있지만
이 가격은 어디까지나
지금처럼 하락장일 때를 전제한 가격이기 때문에
5년 뒤에 상승장일 때에는
2억5,000~3억원까지도
올라갈 수 있다는 점을 인지하고 있어야 한다.
그러나 분양가가 높게 책정되었다는 것은
5년 후에 주변 시세가
그만큼 올라가 있다는 반증일 수도 있다.
그럼, S씨가 매도할 때에도 생각했던 것보다
더 높은 가격으로 팔 수 있을
가능성이 높아지기 때문에
결국 손해라고 할 수는 없다.
두 번째 단점,
임대아파트라는 낙인.
해당 아파트는 6개의 단지로 되어 있는데,
분양전환 임대물량이
6개 단지에 골고루 섞여서 분포하는 것이 아니라
하나의 단지로 묶여 있다는 것이 최대 단점이다.
즉, ‘OO단지’라고 하면
분양전환이 예정되어 있는 임대동이라는 것을
누구나 쉽게 알 수 있다는 것이다.
하지만 예상 전환분양가 자체가
주변 아파트 시세보다 월등히(?) 저렴하기 때문에
이러한 단점을 가격으로
충분히 커버할 수 있어 보인다.
세 번째 단점,
소형평수의 가격적인 한계.
주변 전용 49㎡의 아파트가 상승장일 때에는
6억원까지 가격이 형성되었다가
이번 하락장에 5억원대가 되었다.
그럼, 5년 후에는 하락장이 멈추고
상승장에 근접해 있다는 전제하에
분양전환 아파트의 여러 가지 핸디캡을 감안해서
보수적으로 시세를 잡는다 하더라도
해당 46㎡는 최소 3억5,000만원 ~ 4억원 정도의
시세는 형성 되어 있을 거라 생각된다.
그럼, 시세차익으로
최소 1억원 정도를 얻을 수 있기 때문에
나름 괜찮은 수익이라 생각된다.
7. 이 집의 용도는 투자용 아니다!
이 집의 용도를 투자용이라고 생각하면
아쉬움이 클 수도 있다.
왜냐하면,
상승장으로 전환이 되었다는 전제하에
5년이라는 시간 동안
투자수익이 ±1억원 정도라면
‘상대적으로 수익이 적다!’라는 생각이
들 수도 있기 때문이다.
그러므로 이 집의 용도를
‘투자용’이라고 생각하기 보다는
‘저축용’이라고 생각하고 접근했으면 한다.
5년 동안 이사걱정 없이
편하게 주거의 안정을 누림과 동시에
이사를 나갈 때 보증금 외에
‘보너스로 1억원을 더 받을 수 있다!’라고
생각을 전환해야 한다.
이는 어쩌면 저축의 개념이 될 수도 있는데
여기서 중요한 것은 S씨의 근로소득이 아닌
그 외의 부수입(자본소득)으로
저축이 되고 있다는 것이다.
생각해 보자.
세후 350만원의 월급으로
1년에 2,000만원 모으기가 결코 쉬운 일은 아니다.
그런데 그냥 살았을 뿐인데
매년 2,000만원씩 통장의 잔고가 늘어난다고 하면
그 만족도는 상상 이상이 될 것이다.
S씨는 여기에 만족하지 말고
월급을 최대한 아껴서 저축에 힘써야 한다.
그래서 5년 후에는
최소한 1억원 이상을 추가로 저축했으면 한다.
이렇게 되면
일하는 사람은 S씨 한 사람인데
저축 통장은 두 개가 되는 구조가 된다.
이때 46㎡의 아파트는
무상으로 일꾼역할을 해주고 있는 셈이다.
8. 46㎡아파트는 ‘보험용’이다.
중요한 것은
해당 분양전환 임대아파트에서
5년간 반드시 의무적으로
거주해야 하는 것도 아니며
무조건 분양을 받아야 하는 것도 아니라는 점이다.
즉, 5년 후 상승장과 맞물려
생각했던 대로 시세가 형성되어 있으면
분양전환을 받으면 되고
반대로 하락장이 그때까지 이어질 경우
분양전환을 받지 않고 퇴실 하면 된다.
그러므로 5년 동안
한 곳에 묶임으로 인해
‘여러 기회를 놓칠 수도 있겠다!’라는 생각보다는
‘또 다른 기회를 보험으로 들어 놓았다!’라고
생각을 전환해야 한다.
그러므로 해당 임대아파트는
‘기회비용’이 아니라 ‘보험용’이다.
9. ‘분양전환임대아파트’와 ‘행복주택’의 차이점
S씨의 경우
행복주택은 혼인 또는 자녀출산 등의
특별한 이벤트가 없는 한
거주기간이 6년으로 제한이 되며
이후에는 아무런 선택권 없이
퇴실을 해야 한다.
그런데 이와는 반대로
분양전환 임대아파트는
5년 후에 S씨의 선택에 따라서
분양을 받을 수도 있고
분양을 받지 않을 수 있다.
그러므로 현재 살고 있는 행복주택에 계속 살면서
후일을 도모하는 것보다는
분양전환 임대아파트에
입주를 해서 후일을 도모하는 것이
더 유리한 선택이라 할 수 있다.
10. 덧붙이는 조언 (요약정리)
① 해당아파트를 ‘투자용’으로 생각하지 말고
‘저축용’으로 생각했으면 한다.
② 향후 5년 동안
최소 ‘1억원 이상’을 더 모았으면 한다.
③ 5년 후,
‘시세차익 + 저축한 돈’으로
가급적 투자와 거주를 분리해서
감당할 수 있는 범위 내에서
'더 좋은 아파트로 갈아타기'를 했으면 한다.
④ 그리고 나서
2~4년 정도 열심히 돈을 더 모아서
'S씨의 선택'에 의해
해당아파트에 실입주를 하거나
아니면 또 다시
보다 좋은 아파트로
투자와 거주를 분리해서
갈아타기를 시도했으면 한다.
결국 가장 중요한 것은
‘선택권이 있는 삶을 살아야 한다!’라는 것이다.
S씨에게
가장 유리한 선택은 무엇일까?
(코드번호:7249)
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