전 LP쪽 근무자고 기업금융(대출, 투자), 부동산금융(담보, PF) 모두 취급하는 사람으로서 제 생각 짧게 써봅니다.(업력 10년 중반되는 이제 관리자에 좀 더 가까운 포지션입니다)
19년부터 22년 상반기까지 pf 축제였다는건 모두 아실겁니다. 다만 이 과정에서 계약금대출, equity대출 등으로 정말 시행사는 전체 사업수지의 1%만 들고와도 사업이 진행이 가능했죠. 이 사이 pm사를 통하든 spc를 통하든 시행사는 그 1%마저 회수하려했고 더불어 증권사, 신탁사 등이 빼먹을수 있을만큼 빼먹었고 대주들은 심증이 있어도 그냥 넘어갔죠. 왜냐, 옆팀도 찍는데 나도 못찍으면 바보니깐.
막판엔 뭔가 심적 거부감이 드는 딜들이 등장합니다.
1. 우리나라에 물류창고가 이렇게 많이 필요하다고?
->어차피 caprate 3%대에도 펀드들이 떠가 엑싯 걱정마
2. 이곳에 생숙이 왜 필요해? 숙박업이 필요 없는 곳인데?
->주거대체로 누군간 살겠지 그리고 담보대출 잘나와 엑싯 걱정마
3. 우리나라 자영업자가 이렇게 많어? 아니 이런 지방이나 외진곳에 지산이 왜필요해?
->잔금대출 어디서 80%까지 나온대 엑싯 걱정마
4. 아무리 하이엔드고 강남이라도 전용 10평대 1.5룸, 2룸이 20억 가까이한다고? 우리나라 돈 많은 1인가구가 이런걸 살까?
-> 괜찮어 우리가 모르는 부자 많고 담보대출 잘나와
이런 대출로 엑싯하는(?) 딜들이 시장에서 좋다고 찍어댔으며 그 사이 땅값이나 부동산가격 올린건 부정 못하죠. 어느 운용사들은 펀드를 바꿔대며 수천억 이상 오피스도 자전거래(?)같이 매매를 했고요. 오피스 뿐 아니라 이런 거래들은 결국 그게 거래사례가 되고 주변 가격을 또 올리고 감평선 더 뻥튀기 되고...부동산 금융을 위해선 거래를 일으켜야했고 그 과정에서 수수료, 이자 등이 포함되어 가격은 계속 올랐죠. 인플레 수준보다 훨씬더요. 그래서 일부 사람들은 pf등이 부동산 가격을 올린 이유라고 하는데 일부는 공감이 됩니다.
아무튼 이런 과정에서 시행, 시공사 사람들도 금융에 많이 넘어와서 아직도 부동산pf인력은 넘쳐나는데 심지어 최근 신입들도 부동산만 해본 사람이 많아서 이들이 어중간한 3~5년차 되어 지금 갈곳도, 커리어 바꾸기도 쉽지 않은 사람이 종종 보입니다.
주식이나 부동산 모두 같은거 같습니다. 아니, 어느 시장이든 자본이 몰리는 시장은 모두 같을거 같습니다.
에코프로가 정말 회사가 성장하고, 산업도 성장하고 있어도 지금 돌이켜보면 지난 주당 150만원은 오버슛팅이였듯 부동산 시장도 이제야 막 오버슛팅에서 벗어나 하락 안정화가 시작되는거 같습니다.
전체적인 시장이 그렇다는거고 결국 새집을 원하는 사람은 본인들 돈 주고 짓긴하겠죠. 그 사이 pf든 뭐든 일어나겠지만 예전처럼 외곽에 지산을 짓거나 그런 시장은 없겠죠.
이젠 돈 많은 시행사, 시공사(자체사업)이 에쿼티 충분히 박아서 새집 수요자들에게 주변보다 쪼금 더 비싸게 팔거나 재건축도 기존 조합원들이 분담금 다 내며 진행이 될듯할거 같네요. 그 사이 금융은 일어나도 현재 모든 사람들이 만족할 파이는 안될거고 대주들도 조달금리가 낮은 곳들만 살아남을거 같습니다.
글을 써보니 뻔한 글이 되었네요. 아무쪼록 살아갈 방법을 찾아봅시다.
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