안녕하세요.
리멤버를 통해서 다양한 글들을 재밋게 읽어오고 있습니다.
항상 눈팅만 하다가 제가 가진 생각을 공유하는 것도 의미가 있지 않을까 싶어서 몇자 적어봅니다.
한국에서 해외부동산을 투자하는 것에 대해 굉장히 부정적인 분위기가 형성되어 있고, 저도 많은 부분에서 정말 동의를 합니다. 다만, 지금 굉장히 부정적인 환경속에서도 제가 해외부동산 투자에 대해서 발견하고 있는 긍정적인 측면들이 있는데 이 부분을 공유드리고 싶습니다.
1. 한국의 해외 부동산 투자는 성장기->성숙기
한국 자본시장에서 해외부동산(주로 미국)에 투자한지 15-20여년이 되었기 때문에 현재 해당 투자를 주도했던 분들(팀장급 이상)은 50대 초반~후반에 걸쳐 계십니다. 이 분들의 시행착오를 밑거름 삼아 2015년 이후부터 해외부동산 투자가 급성장했습니다. 경험이 없는 분들도 마구잡이로 해외에 투자하던 급성장기를 거쳐 지금은 급성장기에 투자했던 여러 프로젝트들의 엑싯이 다가온 시점입니다. 저는 급성장기에 책임감을 가지고 투자했던 인력들이 문제해결 과정에서 눈에 띄고 있다는 측면과, 투자했던 프로젝트들의 엑싯/문제 해결을 통해 업계에 노하우를 축적하고 있다는 측면에서 긍정적으로 보고 있습니다. 문제 자산들이 발생했지만 해외부동산 투자를 더 이상 하지 않게 되는 것이 아니라 보다 책임감 있는 인력들이 남아 전문성을 가지고 투자할 수 있게 되는 성숙기라고 생각합니다.
2. 한국 금융기관의 노하우 및 자본 축적
한국 금융기관이 급성장기에 마구잡이로 하던 투자들에 문제가 많이 생기고, 해결도 잘 되지 않아 수천억씩 날리다보니 한국 자본시장에서 직접 프로젝트 성격으로 해외투자를 하는 것은 굉장히 리스키하다라는 생각들을 많이 가지고 계신거 같습니다. 실제로 한국에서 해외 직접 투자를 했을 때 문제 해결이 안된다라는 문제의식이 업계 전반에 만연합니다. 긍정적인 측면은 급성장기에 자본을 축적한 많은 운용사들과 경험을 갖추신 분들도 해당 문제 의식을 공유하고 해외법인/지사(미래/마스턴/이지스/베스타스/한화 등) 설립, 현지 회사(SRA) 인수, 개인 사업 등을 통해 문제해결 능력 개선에 앞장서고 계신다는 점입니다. 한국 기관들이 믿고 맡길 수 있는 딜 소싱, PM 등 다양한 역량을 갖추려고 하고 있는데, 문제가 실제로 닥쳤을떄 이전과는 엑싯에 있어 크게 개선이 이루어질 것으로 생각합니다.
3. 해외부동산 투자 자금 소스/섹터/지역/상품군 확대
제가 생각하는 가장 긍정적인 측면입니다. 과거에 주로 Gateway 도시 몇 곳을 위주로 오피스에만 투자하던 흐름에서 지역도 Secondary 시장까지 크게 확대되고, 섹터도 이제는 미국 현지 회사와 견주어도 될 정도로 다양한 상품군(기숙사, 물류 개발 등등)에 투자합니다. 노하우 축적과 현지 GP/IB와의 관계가 깊어지고 넓어지다보니 한국 자본의 위상이 많이 올라가고 일부 한국 플레이어들에 대해서 현지에서도 신뢰가 쌓이며, 한국 기관들에 소개되는 딜들의 퀄리티가 많이 올라갔습니다. 업계에서 일하고 있는 인력들에게 기회가 될 수 있는 부분입니다. 또한, 연금, 보험사, 공제회가 여전히 주도하고 있긴 하지만 한국 시행사, 개인 자금(PB/리츠)까지 해외부동산에 투자를 시작하며 자금 출처가 확대된 측면도 있어 섹터/지역/상품군의 다양화가 더 가속화될 것으로 보고 있습니다. 앞서 언급했듯이 한국에서 과거 10-20년 급성장기에 대체투자에 대한 자본 축적이 이루어졌는데, 현지에 해당 자본들의 재투자가 이루어지며 한국 금융사들도 싱가폴처럼 현지화/대형화가 이루어져 해외부동산에 지속적으로 투자하게 될 것으로 예상합니다.
4. 결론
저는 한국 자본을 대표해서 일하시는 실력자분들을 보면서 정말 개척자의 마인드셋을 갖추고 문제들을 해결해 나가고 계신다고 느꼈습니다. 모든 도전이 그렇듯이 시행 착오가 뒤따르고 실패하는 분들도 나오겠지만 그 실패를 모두 보상할만큼 큰 성공을 하시는 분들이 나올 것입니다. 이미 자리를 굳건하게 잡고있는 글로벌 PE들을 한국 금융회사들이 따라잡을 수 있느냐? 이 질문은 과거에 한국이 개도국 시절에 모든 산업에 걸쳐 던졌던 질문과 같은 성격이라고 생각합니다. 삼성, 현대 같은 기업들이 한국의 제조업을 글로벌 수준으로 끌어올려 선진국 문턱까지 올 수 있었듯이, 우리 세대에는 고부가가치 산업인 금융, 테크에서 글로벌 회사들이 더 많이 탄생하여 한국이 선진국에 진입할 것이라고 생각합니다.
해외부동산업이 요즘 많이 힘든데 힘든 와중에도 매일 하시는 일에 대해 조금이라도 더 의미를 발견하셨으면 좋겠습니다.
해외부동산 투자에 대한 생각
2022.10.13 | 조회수 6,116
다미앙
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오전12시
억대 연봉
BEST저도 LP시절에 부동산 쪽 투자를 해봤지만, 저는 해외부동산은 근본적으로 건드려서는 안된다고 생각합니다.
1) 로컬플레이어보다 좋은 딜이 올 수 없다. 미국으로 치면 제가 사업주입장이면 JP Morgan 등 현지금융기관을 쓰지 변방의 국가 금융기관을 신뢰하지 않을 것 같습니다. 한국까지 넘어 온딜은 어딘가에 하자가 있거나 비싸게 사거나 이유가 있을 것으로 추측됩니다.
2) 한국 운용사나 투자자들이나 실제 EOD 상황이 오면 대응을 못합니다. 말로는 Foreclosure 절차 잘할 수 있다, 위기대응 잘한다 말하지만 그나마 자료 잘 되어있는 미국마저 이 모양인데, 다른국가는 eod 상황오면 어떻게 될까요?
이유들이야 더 있지만, 개인적으로 해외부동산은 투자대상으로 별로인 것 같습니다. 지금이야 금리때문에 어려운 상황이지만, 그래도 꼭 포트폴리오 차원에서 해외부동산투자를 해야겠다면 글로벌자산운용사가 운용하는 블라인드펀드에 투자하겠습니다. 재간접이니 운용사 입장에서는 재미가 없겠죠. 그래도 투자자 입장에서는 그게 낫습니다.
그럼에도 꼭 프로젝트펀드를 하겠다면, A-note 채권에만 투자하세요. The Drew Las Vegas, 20 Times Square 선순위채권자만 살아 남았습니다. B-note, 메자닌 다 날라갔습니다. 치유능력 전혀 없습니다. 매각능력 전혀 없습니다. 국내에서도 EOD나면 매각 힘든데, 해외에서는 인맥도 없고 그냥 끝이라고 보면 됩니다.(수정됨)
2022.10.14
35
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2020.07.01
154
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2020.07.01
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