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안녕하세요. 최근 주거안정대책에 대해 중요부분
정리해보았습니다.
최근 정부에서 발표한 6.17 주거안정대책 때문에 시장이 들썩들썩하네요.
한번 쉽게 풀이해볼까 합니다.
투기수요 근절, 실수요자 보호 명문적으로 명시
예전부터 정부정책 해설을 하면서 정부의 대원칙은 "투기수요 근절, 실수요자 위주의 주거환경 조성"임을 항상 강조하였는데요. 이번에도 역시 명문적으로 명시하였네요. 정부는 집값 잡기와 관련하여 시장과 강력하게 대항하고 있습니다.
"향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임"
아예 이번 정책Q&A를 발표하면서, 시장에 강력한 경고까지 하였습니다. 이번 규제가 끝이 아니라는거죠. 이번 정책 시행해보고도 가격 오르면 더 강력한 규제한다. 라는 사전경고 입니다.
더 이상의 풍선효과는 없다! 경기 전 지역(김포 등 제외), 청주, 대전 규제대상
이번 6.17부동산대책에는 김포, 파주, 연천, 동두천 등 일부 지역을 제외한 경기 전 지역과 청주, 대전 등이 규제대상지역으로 묶였습니다. 서울의 집값을 잡겠다고 규제를 하니 비규제대상의 가격이 오르는 풍선효과가 발생하게 되어 아예 인접지역을 다 규제대상으로 묶어 버렸습니다.
규제 취지와는 다르게 주변지역이 오르고 주변지역이 오르면 다시 서울 지역을 자극하는 악순환이 발생하니 그냥 크게 규제한 꼴이 되었습니다. 풍선효과가 계속 되면 풍선을 터트려 버리겠다. 뭐 이런 취지같습니다. ㅠ
개발호재 지역은 더 강력하게 규제 (토지거래허가구역 지정)
"6.17대책에 의하면 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정" 하였다고 밝혔습니다.
토지거래허가구역이란 말 그대로 내 땅을 매매할 때 관할 구청장의 허가를 받고 매매해야하는 구역을 의미합니다. 사유재산권 침해 논란까지 일어나고 있는 실정인데, 정부는 밀어부치는 형국입니다.
특히, 토지매매와 관련한 허가만 받는 것이 아니라 허가받은 목적에 부합하게끔 이용해야하는 것도 핵심인데요. 주거용 토지 같은 경우는 2년간 실거주용으로만 이용가능하며, 2년간 매매나 임대(갭투자)가 원천 차단됩니다.
집 살 때 엄빠 찬스?! 이제는 어려울 듯
현재까지는 집 살때 자금과 관련한 출처 자체를 크게 따지지 않았었죠. 규제대상내 금액 규정이 있어서 일정 금액(3억원) 그 미만으로 거래할 때는 부모님께 자금을 대여 받는 일명 엄빠찬스를 쓸 수 있었는데, 이제는 금액과 무관하게 규제대상에서 거래를 하면 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
부모님께 지원받는 금액은 자칫 증여세 이슈와도 연관이 있어서 자금조달계획서 제출시 거부감이 들 수 밖에 없겠죠.
자금조달계획서 뿐만 아니라 이에 따른 증빙자료를 제출해야하는 요건도 강화되었습니다. 이전에는 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고시 증빙자료를 제출하였는데, 지금은 거래가액과 무관하게 투기과열지구에서 주택거래 신고시 증빙자료를 첨부해야합니다.
불법증여, 대출규정 위반 등의 사유가 의심되면 즉각 조사를 착수한다고 합니다.
더 이상의 갭투자는 없다! 전세자금대출보증 요건 강화
이번 규제에서는 무주택자도 포함되었습니다. 무주택자는 잠재적 갭투자자로 보는 모양입니다. 현재는 9억원 초과 주택 보유자에 대해서 전세대출 보증제한 및 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입시 대출 즉시 회수로 규제하고 있었는데요. 앞으로는 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우에도 전세대출보증 대상에 추가됩니다. 즉, 금액 요건을 더 강화했습니다. 전세대출을 받고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구매하는 경우 전세자금을 즉시 회수하는 규정도 있는데, 이렇게 되면 갭투자자는 본인들이 살 집이 없으니 갭투자를 원천차단하는 효과가 있습니다.
법인을 통한 투기수요 잡겠다!
법인을 통한 투자수요 규제도 강화되었습니다. 생각보다 법인규제가 강하게 들어왔는데요. 법인은 개인보다 적용 받는 세율이 낮고, 여러가지 정부지원 등을 받을 수 있었기에 법인을 활용하여 부동산을 투자하는 움직임이 있었습니다.
1) 모든 지역 주택매매, 임대사업자에 대하여 주담대 금지
2) 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반 세율보다 높은 세율 적용
3) 법인이 보유한 주택은 과세표준 기본공제(6억원)를 폐지
4) 법인이 조정대상지역에 새로 임대 등록하는 주택에 대해 종부세 합산 과제
5) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 새로 임대 등록하는 주택에 대해서 추가세율 적용
시장에서는 예상했던 규제 수준보다 강력하다고 느끼는 모양새입니다.
재건축 안전진단 요건 강화
재건축의 경우도 예외는 아니었습니다. 안전진단 기관 선정, 관리주체를 시,군,구에서 시,도로 격상시키고, 2차 안전진단 의뢰도 마찬가지로 시,도에서 담당합니다.
재건축아파트 분양신청을 할 수 있는 조합원 요건도 강화됩니다. 수도권 투기과열지구의 재건축에선 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에만 허용할 방침입니다. 연속 거주 요건은 아니고 합산 거주기간 요건입니다.
최근 재건축 단지가 몰려있는 목동 신시가지의 희비가 엇갈리는 모양새입니다. 목동 14개 단지 중에서 현재 6단지만 2차 정밀 안전진단 관문을 통화한 상황인데요. 이미 합격한 단지와 아닌 단지의 셈법이 달라질 것이고, 2차안전진단의 우려와 실거주요건을 채우지 못한 실망매물도 나올 것이라는 예측이 나오고 있습니다.
무주택자도 울상
이번 규제안의 특징은 대출규제와 관련하여 무주택자도 포함되어있다는 점입니다. 전세대출을 통한 갭투자를 잡기 위하여 실거주요건 및 기존 전세대출금을 회수하는 방안 뿐 아니라 기존 전세대출의 보증한도도 감소하였습니다. 내 집마련의 꿈을 안고 전세를 살고 있는 사람들에게도 우려의 목소리가 높아지고 있습니다.
갭투자자를 막으면서 전세 공급도 줄어들 것이고, 실거주요건 등에 따라 전세공급은 더더욱 줄어드는데 비해 전세 대출 자체가 어려워지는 상황이 예상됩니다. 저금리 기조에 맞추어 반전세 및 월세의 니즈도 맞물려 앞으로는 전세보다는 월세 전환이 가속화될 전망입니다.
무주택자들은 오를대로 오른 집값에 전세 살기는 더욱 어려워져서 누구를 위한 정책이냐는 볼맨 목소리도 나올법 합니다.
소회 : 시장과의 전쟁을 선포한 정부
이전 포스팅에도 밝혔지만, 슈퍼 여당을 업은 정부의 의지는 강력합니다. 무슨 일이 있어도 집값은 잡고야 말겠다는 강력한 시그널을 시장에 제시하고 있습니다.
정부의 부동산 규제 이대로 괜찮은가?
안녕하세요. 부동산PF분야 전문가이자 공인회계사 꿀벌입니다. ^^ 최근 잇다른 정부 규제에 대해서 ...
그러나 규제만이 정답인가에 대한 생각은 좀 필요해보입니다. 시장의 순기능은 살리면서 시장의 실패를 조정하는 것이 정부의 역할인지, 시장의 규칙을 아예 다시 짜버리는게 정부의 역할인지는 고민이 필요해보입니다.
잦은 규제는 형평성의 문제와도 연관됩니다. 법은 소급적용은 원칙적으로 불가하니 법 시행 이후의 투자자들은 혼란에 빠질 수 있습니다.
현재 정부는 시장과의 전쟁을 선포하는 듯 보입니다. 강력한 규제는 자칫 시장에 먹히지 않으면 역풍을 맞을 수 있습니다. 시장이 정부의 시그널을 강하게 받아들이지 않기 때문입니다. 항상 규제는 후행하고, 시장의 반응은 즉각적이었습니다. 시장은 영리하고 항상 답을 찾아냈죠.
부디 이번 규제의 결과가 선의의 피해자를 양성하지는 않기를 바래봅니다.
이상으로 포스팅 마치겠습니다.
부동산PF사업성검토 전문기업 / H&G파트너스
