최근 잇다른 정부의 부동산 규제를 보고 생각을 한번 정리해보았습니다.
여러분 생각은 어떠신지요?
정부의 부동산 규제, 뒷북인가? 선제대응인가?
정부가 21번째 부동산 대책을 발표할 것이라는 예견들이 많습니다. 그동안 코로나 사태로 잠잠했던 집값이 다시 꿈틀거리고 있고, 수도권 비규제지역에서의 ‘풍선효과’ 및 서울 집값이 다시 상승세로 전환되는데에 따른 대책입니다.
최근 정부 규제를 보고 있으면 여러가지 생각이 듭니다. 주거의 안정화는 두가지 측면에서 바라보아야 합니다. 첫째는 물량의 안정화이며, 둘째는 가격의 안정화입니다. 부동산 가격은 급한 조정도 급한 상승도 좋지 않습니다. 우리는 흔히 리스크라고 하면, 가격하락 위험에 대해서만 생각하는 경향이 있지만, 사실 리스크는 가격 급등의 경우에도 해당됩니다. 이른바 변동성 자체가 리스크 인거죠.
때문에 정부의 목표는 올라버린 집값을 떨어트리는 곳에 있지 않고 안정적으로 유지하는데 있다고 봐야할 것 입니다. 명분은 좋습니다만, 실제 규제 이후의 행태를 보면 조금 실망감이 없지않아 있습니다.
1. 정부 규제는 후행적이나 시장의 반응은 즉각적이다.
정부 규제의 번번한 실패는 규제입법의 속도와 시장 반응의 속도 차이에 있습니다. 아무리 좋은 명분이라고 하더라도 정부의 입법은 시행예고 및 실제 시행에 시간차를 둘 수 밖에 없으며, 시장은 즉각적으로 이에 대응하는 방안을 찾아냅니다.
대표적으로 강력한 규제였던 대출규제를 예를 들 수 있습니다. 대출을 규제하자 갭투자가 늘어났습니다. 또한 비규제지역의 가격이 상승하는 풍선효과가 발생하게 되었으며, 비규제지역의 가격상승은 또다시 서울 집값을 자극시키는 악순환의 고리가 형성됩니다.
정부의 고민도 이해는 됩니다. 신규 진입하는 수요자에게 내집마련의 기회는 주어야겠고, 투기세력에게 패널티를 주어 실수요자 위주의 주거환경을 만드는 것이 현 정부의 주요한 목표입니다. 올라버린 집값은 양극화를 심화시킬 뿐 아니라 임대료 상승으로 이어져 실제적으로는 두마리 토끼를 다 놓치게 되는 꼴이죠. 정부는 규제로 이러한 목표를 달성하고자 하지만 시장은 더 영리합니다. 보통 정부와 싸우는 투자는 안 하는게 원칙이지만 부동산만은 다른 양상이 작용되는 듯 합니다.
2. 정부 규제 과연 누구를 위한 규제인가?
슈퍼 여당을 등에 업은 정부는 앞으로 거침없이 자신의 의지를 담은 규제를 진행할 것으로 예상됩니다. 임대차 3법, 실거주기간 요건, 전매제한, 분양가상한제, 대출규제, 갭투자 규제 등 부동산 가격잡기에 안간힘을 쓰는 모양새입니다.
그러나 시장을 잡기 위한 이러한 노력의 결과는 다른 양상으로 펼쳐지는 모양새입니다. 대출규제는 현금부자들에게 더 많은 기회를 주고 있고, 갭투자 규제 및 임대요건 강화는 임차인에게 그 부담이 전가되고 있어, 오히려 신규 진입자의 주거환경은 더 불안해지고 있습니다.
부동산은 의, 식, 주 중 주에 해당하는 물건으로서 다른 자산과는 다른 특이한 특성이 있습니다. 바로 보유하고 거주할 수 있다는 특성입니다. 주식은 들고 있을 때, 기회비용이 발생합니다. 그러나 주택은 내가 거주함으로써 그 기회비용을 상쇄시킬 수 있어 소위 ‘버티기 전략’이 먹힐 수 있습니다. 최근 국내 주식시장의 활황은 이러한 부동산 머니의 잠시 대피처로서 분석되기도 합니다.
이러한 측면에서 정부의 규제는 누구를 위한 규제인가? 에 대해서 생각해볼 필요가 있습니다. 명분과 당위성은 규제를 만들기 위한 좋은 재료가 되지만 그 피해는 고스란히 서민이 볼 수 밖에 없습니다. 시장은 규제를 위한 사회적인 실험장이 아닙니다. 정부 정책을 발표할 때 신중해야하는 이유입니다.
3. 너무 많은 부동산 규제, 오히려 혼란을 가중하지는 않은가?
부동산 규제가 너무 많이 급변하니, 시장에 조금만 관심을 갖지 않으면 규제의 내용을 따라갈 수가 없습니다. 부동산은 특성상 개발의 기간이 장기간이고, 큰 돈이 필요한 물건이기 때문에 투자에 위험이 발생하고, 그만큼 투자에 숙고를 할 수 밖에 없습니다.
시장 규제는 투명해야하고 이해가능성은 높아야 공정경쟁이 가능합니다. 거의 매달 발표되다 싶이한 정부의 규제를 명확히 이해할 수 있는 수요자가 과연 얼마나 될지 의문입니다. 이러한 정보의 불균형은 결국 또 정보에 밝은 투기세력만 이득을 보고 뒤늦게 뛰어드는 서민에게는 독이 될 수 있음을 알아야 합니다.
4. 뒷북 규제 보다는 선제적인 규제를 고민해야할 때
부동산 시장에 시장실패가 없는 것은 아닙니다. 시장실패로 시장이 자정작용을 잃었을 때 정부의 규제를 통해서 기회의 균등, 형평성의 확보, 바람직한 주거환경 조성 등이 가능하다는 점은 분명합니다. 그러나 현재 정부의 규제는 이러한 목적보다는 ‘두더기 잡기 게임’식의 뒷북규제라는 인상을 지우기가 힘드네요.
명분과 당위성은 규제를 만들기 쉽게 합니다. 그러나 그것 자체가 좋은 규제인지는 다른 이야기입니다. 이제는 규제의 결과를 좀 더 고민하고, 선제적인 대응을 진행하였으면 좋겠습니다.
부동산PF사업성검토 전문 기업 / 에이치앤지파트너스
