부동산, 이제라도 무주택자는 집을 꼭 사야하나?

우리는 코로나를 겪으면서 일상생활에 많은 변화를 겪어왔다. 그 중에 하나가 부동산이다. 집이라는 공간이 거주목적으로 그쳤지만 이제는 투자목적을 배제할 수 없는 하나의 투자처가 되었다. 무금리에 가까운 저금리, 코로나로 인한 현금소비의 제한, 정부 정책으로 인한 로또청약 등등 부동산이 투자로 변화할 수 밖에 없는 상황들이 벌어졌다. 코로나가 지나고, 많은 경제전문가들 조차 앞으로 부동산시장은 '오를 것이다. 내릴 것이다.' 의견이 분분하다. 그럼에도 달라지지 않는 점은 있다. 금리는 상승할 것! 그동안 현금부자를 제외하고 현금이 부족한 투자자들에게 도움이 되었던 것은 대출이다. 저금리였기 때문에 이자를 내고도 현금을 확보해서 투자를 하는 것이 더 수익화되는 구조였다. 하지만 앞으로 고금리시대를 맞이하기 때문에, 대출은 더이상 월고정소득으로 감당하기 쉽지 않게 변화할 예정이다. 더군다나 물가도 상승하면서, 생활 지출 예산이 증가되기 때문이다. 이 두가지 상황만 봐도 앞으로 주담대 이자는 현금이 부족한 이들에게 가계부담으로 이어질 전망이다. 여기까지만 본다면, '현금이 부족한 사람들은 더 이상 부동산 시장에 진입하는 게 힘들기에 그만큼 수요가 줄어들겠구나'라고 생각할 수 있다. 그렇다면 현금부자들은? 현금부자들은 대부분 자신의 자산을 굴릴 줄 아는 이들이다. 돈이 돈을 벌게하는 구조에 대해 이미 많은 경험과 지식이 있기에 현금부자로 부른다. 현재 금리가 오르고, 이미 증권시장은 작년 1월을 기준으로 고점을 형성하며 계속 하락기를 유지하고 있다. 부동산 시장도 고점에서 추세가 꺾인 것은 사실이다. 이러한 상황에서 저점매수를 들어갈까? 그래서 부동산 시장에 바닥권을 유지해줄 것인가? 이 부분을 고민해볼 필요가 있다. 현금부자들이 지금 시점에 부동산을 재진입하는 것이 이득일지, 다른 바닥권 투자처를 진입하는 것이 이득일지 그것이 중요한 포인트라고 생각한다. 현재 상황을 보면, 이미 현금의 유동화는 이루어졌다. 즉 부동산에서 빠저나갈 자금들은 다 빠져나갔다. 미 금리가 상승하면서 이미 부동산 시장에서 현금화가 발생했고, 계속해서 금리가 인상될 수 밖에 없는 '인플레이션' 상황에 채권시장으로 현금부자들은 진입했다. 미국 국채 10년물 기준으로 국채 금리는 큰 폭으로 상승했고, 이에 따라 국채 가격이 낮아졌다. 부동산 만큼 채권도 시장에서 안전자산으로 불리기 때문에 만기까지 보유할 경우 안정적인 이자를 받을 수 있다. 최근 연속적인 기준금리 인상으로 채권 가격이 낮아지면서 안정적으로 이자를 주는 이율은 크게 높아졌다. 이에 따라 현금이 부동산에서 채권으로 흘러들어갔고 올해 상반기에만 이미 전년대비 50% 가까이 증가했다. 금리가 4~5% 수준, 그 이상도 가능할 수 있는 상황에서 예금 금리보다 이율이 2배가량 높으면서 금액 제한이 없는 채권시장은 현금부자들에게 연4% 이상의 수익이 보장되는 시장인 것이다. 그렇기 떄문에 이미 단기적으로 고점을 형성하고 추세가 꺾인 부동산 시장에 굳이 막대한 자금을 유입시키기 보다, 부동산 시장의 현금 보유를 최소화하는 것이 현 상황에서 유리한 투자 포트폴리오이다. 시장의 수요와 공급의 원칙을 생각하면, 당연히 수요가 공급보다 높으면 가격은 상승하고, 공급이 수요보다 높으면 가격은 하락한다. 앞으로 특히 지방권에는 부동산 공급 물량이 확대될 것이다. 단기적으로 서울이나 수도권은 신도시 부지는 없고, 재개발·재건축 부지만 남아있는 상황이기 때문에 당장 공급을 늘릴 수 있는 상황은 아니다. 따라서 서울 및 수도권은 기존 물량으로 수요를 충당해야하기 때문에 가격 방어는 이루어질 수 있다. 다만 지방의 경우 그동안 오른 갭을 다 뱉어낼 만큼의 공급 물량이 확대되기 때문에 청약미달을 시작으로 기존 가격 상승폭을 뱉어낼 가능성이 높다. 중요한 것은 서울 및 수도권의 부동산 가격 방어가 어떻게, 언제까지 이루어진다는 점인데, 대략적으로 재개발·재건축 물량이 실질적으로 공급되어지는 3~5년 뒤에는 이미 하락을 반영할 가능성이 높다. 지금은 금리 인상과 정책 규제 등으로 부동산 시장의 전체적인 분위기가 하락을 말하고 있지만 서울에는 '재개발·재건축' 호재와 여전히 높은 수요층으로 인해 가격 방어가 이루어질 뿐 최근 1~2년 동안의 상황만큼의 가격 상승은 이루어지기 힘들다. 아무리 원자재 가격이 상승하고, 인플레이션이 지속되더라도 이미 이러한 상황을 억제하고자 금리 인상을 단기간에 반영하고 있기 때문에 우크라이나 사태가 회복되고, 원유 에너지에서 재생에너지로 에너지 사업이 전환됨에 따라 다시 인플레이션도 제자리를 찾을 전망이다. 결과적으로, 무주택자는 거주목적으로 자가의 유무에 따라 생활이 변화하기 때문에 집을 소유하는 것이 낫지만, 투자목적으로 비춰본다면 결국 비싼 가격에 집을 구매하는 결과이다. 그럼에도 부동산 투자를 하겠다고 한다면, 가격방어가 이루어질 수 있는 상급지 그리고 서울 및 수도권, 겹호재 등 꼭 가지고 있어야하는 지역의 부동산으로 금리 인상에 따른 이자를 감당하면서 매매할 필요는 있다. 단순히 서울과 지방권을 비교해 같은 평수의 2배이상의 가격 차이를 보고 보다 싼 지방권을 선택한다면, 현금확보가 안된 무주택자들에게는 고금리를 감당해야하는 상황으로, 기존에 발생하던 교통비보다 더 많은 지출을 은행권에 지불해야할 수 있다.