어제에 이어 제가 쓴 블로그 포스팅 글 공유 드립니다.
최근 화제가 되는 임대차3법에 대한 내용입니다.
전월세신고제란 무엇인가?
안녕하세요. 꿀벌입니다.
국토부는 지난 5월 20일 '2020년 주거종합계획'에서 2021년 말 전월세신고제를 시행하겠다고 발표하였습니다.
오늘은 전월세 신고제가 무엇이고, 전월세 신고제가 시행되면 어떤 점이 달라지는지에 대해서 포스팅 해도록 하겠습니다.
전월세신고제란 무엇인가?
전월세신고제란?
전월세신고제는 전월세 거래시 행정당국에 실거래가 신고를 의무화하는 제도를 의미합니다. 현재 우리나라는 부동산매매계약시에만 실거래 정보를 신고하고 있습니다. 국토부는 올해 말까지 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 개정하여 전월세 신고제를 도입하고 1년간 유예기간을 둘 예정이라고 밝혔습니다. 일명 '임대차보호3법'으로 불리우며 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권이 주요 포인트라고 할 수 있겠습니다.
전월세신고제로 무엇이 바뀌나?
전월세 신고제는 주택임대차계약시 임대인 또는 거래 중개한 공인중개사가 계약체결일로부터 30일 이내에 임대기간, 임대료, 계약금, 중도금 등을 신고하는 제도입니다. 보증금 및 월세 등 임대차 조건이 바뀔 때도 지자체에 신고해야합니다. 임대차 계약 신고를 하면 자동으로 확정일자를 부여하여, 임차인이 현재처럼 따로 주민센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호 받을 수 있게 됩니다.
전월세 신고제를 위반하여 거짓신고를 하게되면 과태료 500만원 이하, 신고 누락시 과태료 100만원 이하의 처분을 받게 되는 점도 알아두세요.
도입 취지
첫째, 임차인 보호
임차인이 확정일자의 필요성을 느끼지 못해 신고를 하지 않는 경우도 있지만, 집주인이 과세 등을 우려하여 임차인에게 확정일자를 신고하지 못하도록 제약하는 경우가 있어, 임차인 보호차원에서 신고 의무화가 필요하다는 뜻입니다. 전월세 신고제를 도입하면 임차인이 따로 확정일자를 받지 않아도, 전월세 실거래가 신고만으로 확정일자를 받은 것으로 처리하여 임차인 보호가 더 강화됩니다.
둘째, 과세투명성 확보
현재 740만 임대주택 가운데 전세는 48%, 월세는 23% 정도만 임대차 정보가 파악되고 있다고 합니다. 그동안 주택매매거래에 대해서만 신고 의무가 적용되고 있어, 정확한 임대 현황 파악이 어렵다는 지적이 있었습니다. 전월세 신고제를 도입하게 되면, 임대료가 투명하게 파악되어 과세당국이 손쉽게 세금을 부과할 수 있고, 다주택자에 대한 규제 강화를 더 용이하게 할 수 있어, 실수요자의 효율적인 투자를 유도할 수 있게 됩니다.
전월세상한제란?
전월세상한제란 말그대로 전월세 인상 상한선을 결정하고 과도한 전월세 인상을 제한(5%)하는 제도입니다. 전월세신고제로 인하여 전국적인 전월세 현황 및 데이터베이스가 쌓이면 이를 토대로 전월세 상한제를 실시할 방침입니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신 청구권은 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록한 제도입니다. 기존 2년의 전세계약이 사실상 임차인의 의사에 따라 4년으로 늘어나는 셈입니다.
전월세상한제 도입에 따른 비판
임차인보호와 전월세 안정을 위해 도입되는 임차인보호3법은 그 취지에도 불구하고 비판도 만만치 않은 편입니다.
전월세 상한제 도입에 따른 부작용
첫째, 취지와는 다르게 임차인의 전월세 부담이 가중될 우려
임차인보호와 전월세 가격의 안정이라는 취지에도 불구하고, 오히려 임차인의 전월세 부담이 가중될 것이라는 우려가 있습니다. 지금까지 사각지대에 속하고 있었던 임대차 시장의 과세자료가 사실상 전수조사가 되는 셈이므로 임대인의 과세부담이 증가할 수 밖에 없는 상황입니다. 따라서 적절한 수익률의 보전을 위하여 임대인은 전월세에 따른 과세부담을 임차인에게 전가할 우려가 있습니다. 또한, 임대인은 전세 보다는 월세나 반전세를 선호할 유인이 큽니다.
둘째, 시장실패에 따른 주택공급 부족 및 주택의 품질 저하
전월세 상한제는 시장경쟁제도 하의 임대시장을 교란시킴으로서 시장실패에 따른 주택공급 부족 및 주택의 품질저하 현상을 야기시킬 수 있다는 지적이 있습니다. 임대시장의 위축은 그만큼 주택의 임대수요을 감소시키고 이러한 현상은 자연스럽게 공급 부족을 견인하게 됩니다. 또한, 주택의 관리 측면에서도 관리 및 리모델링비용이 발생하는 낡은 주택들의 경우, 임대인은 추가적인 수리를 주저함으로서 주택의 품질 저하 현상이 발생할 수도 있습니다.
셋째, 사회적 갈등 야기
전월세신고제가 도입되면, 임대차 정보의 공개로 인하여, 자가에 살고 있는지, 전세로 살고 있는지에 대한 정보가 공개될 수 있습니다. 자가로 살고 있는 입주민과 전세로 살고 있는 입주민과의 예기치 않는 갈등 등 사회적 갈등의 우려도 제기되고 있습니다.
시장실패 vs 정부실패 어디로 갈 것인가?
부동산 규제는 좋은 취지와 확실한 명분을 가지고 있다고 하더라도 자칫 정부실패로 이어질 수 있음을 주의해야합니다. 저번 포스팅에도 밝혔듯이 정부 정책의 일관적인 목표는 '실수요자'에게 혜택을 주고, '투기수요'를 억제하여 주거안정화를 꾀하는데 있다고 할 수 있습니다.
그러나 공급은 수요를 바탕으로 창출된다는 점을 감안한다면, 수요의 억제는 비단 수요 자체의 억제로 끝나지 않는 경우가 더 많습니다. 수요 억제에 따른 주택 공급의 감소는 시차가 조금만 어긋나도 수요가 다시 증가할 때 폭발적인 가격상승을 야기할 수 있습니다.
부동산의 공급은 일반적으로 2~3년의 시차를 두고 이루어지는 반면에 주거 수요는 즉각 반영되기 때문입니다. 결국 이번 정부의 규제는 시장실패를 바로 잡아 임대차 안정을 꾀할 것인가? 정부실패로 인하여 악순환이 더 극대화 될 것인가에 대한 싸움이 될 것입니다.
과연 시장은 어느 쪽의 손을 들어줄까요? 일단 저는 전세품귀현상은 피할 수 없다는 생각이 드네요. 유심히 관찰해 봐야 하겠습니다.
부동산PF사업성검토 전문기업 / 에이치앤지파트너스
