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일반적으로 부동산을 개발하기 위해서는 대부분 부동산PF란 용어를 접하게 된다. 부동산 PF는 부동산Project Financing의 약자로서 부동산 개발사업을 위한 대출이라고 생각하면 된다.
- 일반적인 대출의 성격
부동산 금융을 접해보지 않은 많은 사람들에게 일반적으로 대출이라고 하면, 신용대출이나 아파트 담보대출이 먼저 떠오를 것이다. 신용대출은 개인이나 기업의 신용(Credit)을 담보로 신용평가기관의 평가등급이나 기업의 실적을 참고하여 한도 및 금리에 차등을 두어 대출을 시행하는 것이며, 아파트 담보대출은 실물인 아파트의 가치를 담보로 대출을 실행하는 것이다.
대출이 실행되기 위한 본질적인 요소는 크게 두가지라고 할 수 있다. #이자지급능력과 원금의 상환가능성이 그것이다. 이 둘을 합쳐 원리금의 상환가능성이라고도 한다. 신용대출의 경우, 개인의 소득수준, 직업, 가족관계, 기존 대출 및 연체이력 등을 종합적으로 고려하여 원리금의 상환능력을 평가하며, 아파트 담보대출의 경우, 이자지급능력은 신용대출에 준하는 수준으로, 원금의 상환능력은 아파트를 담보로 평가가 이루어지게 된다.
사실 대주(돈을 빌려주는 사람)의 입장에서 보면, 차주(돈을 빌리는 사람)에게 돈을 빌려주고나면 어떤 방식으로 차입금을 상환하든 상환만 제대로 이루어진다면 크게 상관이 없다. 문제는 차주가 이자를 연체하거나 원금 상환을 할 수 없을 때 생긴다. 이러한 상황을 금융권에서는 전문용어로 기한이익의 상실 또는 EOD(Event of Defalut) 선언이라는 표현을 쓰며, EOD가 선언되면, 차입금 만기가 도래하지 않더라도 대주는 적극적인 채권회수절차에 진입한다.
대출의 구분은 바로 상환에 문제가 생겼을 때, 즉, 적극적인 채권회수절차에 진입하였을 떄, 대주가 상환받을 수 있는 방법에 따라 구분하면 이해하기가 매우 쉽다.
즉, 신용대출은 EOD가 선언되면, 담보가 되는 개인의 신용을 활용(연체시 신용등급하락, 신용카드 발급제한, 급여 가압류 등)하여 채권회수절차를 진행하게 되며, 부동산 담보대출은 담보가 되는 부동산을 처분하여 채권회수절차를 진행하게 되는 것이다.
- 부동산 PF(Project Financing)이란?
부동산 PF의 경우도 일반적인 대출의 성격에서 크게 벗어나지 않는다. 일반 대출과 마찬가지로 이자지급능력과 원금의 상환가능성이 중요하며, EOD발생시 대주는 적극적인 채권회수절차에 진입하게 된다. 다만, 한가지 큰 차이점이 있다면, 일반적인 부동산 담보대출과는 달리 담보로하는 부동산이 아직 건설되지 않았다는 점에서 다르다.
아직 실물이 아닌 부동산을 담보로 전제하고 있다는 특징은 앞으로 설명할 부동산PF의 금융구조와도 매우 밀접한 관련을 갖는데, 부동산PF의 금융구조는 대부분 “아직” 실물이 아닌 부동산이 만기시점까지 “반드시” 실물상태가 될 수 있도록 만드는데 많은 노력을 기울인다.
대단히 중요한 개념이기 때문에, 다시 한번 강조하면, 향후 지어질 건물을 담보로 잡고 대출을 진행하기 때문에, 만기까지 건물이 지어지지 않는다면, 담보물건이 성립되지 않으므로 대주 입장에서는 담보물건 성립을 위해서 건물의 공사중단 리스크를 매우 꺼려하며, 금융구조 역시 이러한 리스크를 저감(Hedge)하는 것에서 출발하는 것이 일반적이다.
앞으로 설명하게될 시공사의 중요성과 책임준공확약 제도, 시공사의 연대보증 조건 등이 이러한 이유로 발생하게 된다.
요약하자면, 부동산PF는 미래에 지어질 건물(담보물)과 그 건물을 분양 또는 임대하여 발생하는 현금흐름(상환능력)을 기반으로 실행하는 대출을 의미한다. 대부분 하나의 건물을 시공, 분양하는 사업은 프로젝트 단위로 이루어지기 때문에 부동산PF(Project Finance)라는 표현을 쓰는 것이다.
부동산PF사업성검토 전문기업 / 에이치앤지파트너스
