토지의 가격은 “주택 가격, 음식값, 사무실 임대료, 피트니스 이용료, 학원비” 등 일상생활 비용으로 전가되는 중요한 요인입니다. 최근에 주거, 업무시설, 상업시설 등을 공급하는 부동산 개발업에 종사하는 구성원으로서 왜 서울부동산, 특히 토지는 하락 없이 급격한 상승을 하고 있을까? 라는 원초적인 질문을 하게 되었습니다. 실례로 최근에 신축을 위해 토지를 매입했다가 급격한 토지가격 상승으로 토지 및 사업권을 매매하는 사례가 있었습니다. 그래서 이 원초적인 질문에 대해 몇 가지 사유를 정리해보았고 투자 관점에서도 제안해보겠습니다. 다만, 부동산 개발자 관점에서 수요/공급측면 위주로 가정하여 경기상황, 금리 등의 변수는 제외하기로 하겠습니다.
I. 왜 서울 토지가격은 하락이 어려울까요?
1. 토지의 희소성에 답이 있습니다.
[사진첨부 오류로 별도 첨부예정]
표를 보시면 알겠지만 서울시 인당 가용 용지(60m2)는 경기도의 12분의 1로서 절대적으로 부족하고 해외의 상하이에 비해서도 4분의 1수준입니다. 이는 서울이라는 공간에서 활용할수 있는 용지 부족으로 수요자보다는 공급자우위 시장으로 이어지고 경쟁에 의한 가격상승으로 작용합니다. 아마, 아파트의 공유지분을 포함하여 서울시내에 4인 가족기준으로 약80여평을 소유한 가정은 극히 소수일 것이라 생각합니다.
2. 서울시는 대한민국의 수도로서 복합기능을 수행하고 있기 때문입니다.
서울은 주거, 업무, 관광, 행정, 외교, 문화, 산업 등 다양한 기능을 수행하고 있습니다. 이는 코로나로 인해 관광숙박 수요가 줄어 많은 호텔부지가 매각되었지만 자산가격은 주거, 업무 등 다른 용도 수요자로 인해 가격이 오히려 상승한 상태에서 매각되었습니다. 이러한 복합기능으로 인해 특정기능이 쇠퇴하더라도 다른 용도로의 전환이 편이하기 때문에 자산가격의 하락으로 이어지지 않는 것 같습니다.
3. 서울시는 시외거주자 및 외국인 등의 다양한 투자수요가 있기 때문입니다.
이전에 거제 등 지방중소도시의 지역 부유층을 면담해보면 재테크의 대상으로 서울강남권을 선호하고 있음을 알게 되었습니다. 더불어 외국인도 서울을 투자하려는 경향이 높기 때문에 다양한 수요자로 인해 공급자 우위시장이 지속될 수 밖에 없습니다.
4. 서울시는 국가 경제 등의 영향을 덜 받는 개별도시국가의 성격이 있습니다.
서울시장은 소통령이라고 일컬을 정도로 시장이 예산편성, 인사, 행정 등 광범위한 영향을 미칠 수 있습니다. 서울은 싱가포르, 홍콩처럼 도시국가로서의 특징이 있기 때문에 부동산 가격이 다른 지역과는 비교되지 않을 정도로 높습니다. 실제로 저는 홍콩, 베이징 등 특정 지역에서 평당1.0억의 거래가가 형성되는 것을 보면서 서울에도 강남권을 중심으로 초고가의 거래가 형성될 것으로 예상했는데 최근에 현실이 되고 있습니다. 이는 서울은 대한민국의 인구감소, 경제침체 등 악재에도 불구하고 독립적으로 유지될수 있는 개별성, 고유성을 지니고 있다고 생각합니다.
II. 그렇다면 향후 서울시내에 토지를 구매할 수 있는 기회가 온다면 어떠한 부지를 선택해야할까요?
1. 역세권 부지에 투자하세요!
역세권 부지라 함은 일반적으로 역으로부터 약350m 이내에 위치해 있으며 고밀도 개발이 가능한 상업용지, 준주거 등의 용지일수 있어 단가가 높을 수 있습니다. 하지만 간혹3종 일반주거등의 부지도 있는데 서울시에서는 용도 부족으로 임대주택 등 특정시설을 도입하거나 기부채납을 할 경우 예외적으로 용도지역을 상향에서 자산가치를 증대시킬 수 있는 기회를 제공하기도 합니다.
2. 준공업지역 등 향후 변화 가능성 부지에 투자하세요!
서울시에서 제조업 중심의 공업지역의 기능은 산업의 고부가가치화 및 지가상승으로 외곽으로 이전할 수 밖에 없습니다. 따라서 낙후된 준공업지역일 지라도 토지를 소유할 수 있다면 향후 개발로 인하여 자산가치의 증대를 가져올 수 있습니다.
3. 대체지역을 염두해 두고 투자하세요
강남권 주거자들은 인접지역인 과천, 판교, 광교, 위례등의 대체지역을 선호합니다. 만일, 경기도 지역에 거주하거나 투자하고 싶다면 부유층의 최선호 지역 또는 차선호 지역을 선택하면 기회가 있을 수 있습니다.
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