부동산은 비즈니스의 장이자 재테크의 중요한 수단 중 하나로 자리잡았습니다. 최근 자산 가격이 급등하면서 꽤 많은 돈을 번 부동산 투자자들이 생겼습니다. 주변을 보면 부동산으로 돈 벌었다는 이야기가 심심치 않게 들립니다. 이런 상황이니 부동산에 투자는 하고 싶은데, 거시적으로 오를지 내릴지가 궁금해집니다. 첫 번째 인사이트는 부동산 가격의 전반적인 흐름에 대한 이야기를 해보겠습니다. 요즘 건설/부동산 업계에서 뜨거운 감자는 도급공사비 인상(건설원가 상승)입니다. 유가가 배럴당 100달러 선입니다. 정유, 철강, 석유화학 상승률이 8%정도가 됩니다. 이 마저도 미국에서 푼 원유를 모두 소진한다면 다시 오르겠죠. 건설의 주재료는 철강, 콘크리트, 인테리어 자재(석유화학제품)입니다. 또한 철거부터 건설까지 중장비 운용은 빠질 수 없습니다. 인건비는 급여 인플레이션으로 오르는 것은 둘째치고, 일을 진행해준 외국인 노동자가 많이 빠진 상황이라 작년말 1일 23만원 하던 목수가 이제는 28만원에서 30만원까지 일당이 올랐습니다. 건설사의 하도급사는 작년 중순부터 아우성 치고 있었습니다. 작년 말 기본 3번에 2번은 공사 유찰이 났습니다. 최저가 입찰제를 기본으로 하되, 입찰가가 예정가액을 초과하면 유찰되기 때문입니다. 올해초 대형 건설사에서는 앞다퉈 20 ~ 25% 공사비를 인상했습니다. 하도급사는 기본 30~ 35%정도 공사비가 올랐다고 합니다. 물가 인상을 가장 앞에서 겪는 곳은 하도급사입니다. 반년 정도 늦게 반영되는 건설사의 특성을 미뤄 보았을 때 올 말이면 최소 10%는 공사비 추가 인상이 있을듯합니다. 물론, 국제정세와 원자재 수급 안정으로 인해 반대의 가능성도 없지는 않습니다. 토지의 경우는 어떤가요? 요즘 토지 가격은 개발후 가격을 원한다고 생각할 정도로 많이 올랐습니다. 실제 분양원가 공개, 개발사업에 대한 편협한 정보 등으로 토지가격이 단기 급등하였습니다. 이는 일정 부분 타당한 측면도 없지 않지만, 개발사업의 리스크를 충분히 반영치 못한 상황인듯 합니다. 이러한 실정이니 개발사업을 할 수 있는 공간이 갈수록 줄어듭니다. 심지어 공사 원가가 주변 시세보다 비싼 지역도 속속히 나오고 있습니다. 이런 상황이면, 공급은 줄어들 수 밖에 없습니다. 공급이 가장 먼저 줄어드는 곳은 시세가 낮은 곳이 1번이 될 것입니다. 시세가 낮은 곳은 오른 공사비로 인해 수익이 안나오니까요. 이 상황에서는 학군, 직장 등으로 실수요가 받쳐주는 수도권 및 지방 거점 도시의 부동산 가격이 가장 먼저 상승하지 않을까 조심스레 예측해봅니다. 부동산 가격이 최근 많이 오른 것은 사실입니다. 하지만, 인플레이션, 정책완화, 원자재 상승 그리고 재테크에 대한 관심의 증대로 인해 여태까지 봐왔던 순환구조는 깨지지 않을까 라는 생각도 드는 아침입니다.
