안녕하세요. 부동산 개발과 PM을 함께 하는 달란트개발 대표 조진호입니다. 오늘은 '이 땅에서 어떤 개발을 검토할 수 있나'를 정리합니다. ※ 확인 항목 6개를 한 장으로 정리한 도표는 글 맨 아래에 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 토지이용계획확인서 한 장으로는 개발 가능 여부와 규모를 정할 수 없습니다. 서류와 현장, 관할 기관의 확인을 맞춰 보고, 그 공간을 쓰거나 살 사람이 있는지까지 함께 봐야 합니다. ■ 먼저 적을 것: 목적과 용도의 가설 누가 이 공간을 어떻게 쓸지 가설이 있어야 무엇을 어디까지 확인할지 정해집니다. 가설은 확인하면서 계속 고칩니다. ■ 여섯 가지 확인 항목 1. 권리와 사용 관계 — 소유자 · 압류 · 근저당, 그리고 등기부에 나오지 않는 실제 사용자와 다른 사람 소유의 건물 2. 도시계획과 규제 — 같은 용도지역이라도 지자체 조례와 지구단위계획에 따라 적용 기준이 다릅니다 3. 도로와 진입 조건 — 길이 있다고 건축법상 도로인 것은 아닙니다. 건물 용도와 규모에 따라 더 넓은 도로에 더 길게 접해야 할 수 있습니다 4. 현장 상태와 기반시설 — 지목과 실제 이용 상태, 지적도 경계와 실제 경계, 상하수도 · 전기 연결 5. 기존 건물(있는 경우) — 대장 · 도면과 현장이 맞는지 보고, 그대로 사용 · 고쳐 사용 · 철거 후 신축 중 비교할 대안을 고릅니다 6. 수요와 목표 용도 — 시장 의견, 사용 의향, 체결된 계약은 서로 다른 단계입니다 번호는 읽기 안내이며 법정 절차가 아닙니다. 비용이 적게 들고 결론을 크게 바꿀 수 있는 확인부터 합니다. ■ 보유 토지와 매입 후보 토지의 차이 확인할 항목은 같고, 출발 질문이 다릅니다. · 보유 토지: 이 땅을 어떻게 쓰는 것이 좋은가? — 개발만이 답은 아닙니다. 그대로 보유, 현재 용도로 활용, 대수선, 매각도 함께 비교합니다. · 매입 후보 토지: 이 조건으로 매입할 만한가? — 가격이 낮다고 사업성이 좋은 것은 아닙니다. 여러 후보를 같은 점검표로 비교합니다. ■ 이 단계의 결론은 셋 중 하나입니다 · 검토 계속: 결론을 뒤집을 문제가 없으면 가설계와 사업성 검토로 넘어갑니다 · 조건부 보류: 도로 인정이나 권리 정리처럼 결론을 바꿀 항목은 담당과 기한을 정해 확인합니다 · 대안 변경 또는 개발 검토 중단: 다른 후보 토지로 옮기거나, 개발이 아닌 대안을 비교합니다 '검토 계속'은 매입이나 인허가가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 검토를 중단했다면 그 이유를 기록해 두세요. 조건이 바뀌었을 때 다시 검토할 출발점이 됩니다. 토지를 검토하실 때 어떤 항목에서 예상과 다른 결과가 나왔나요? 댓글로 나눠 주시면 다음 편을 정리할 때 참고하겠습니다. 다음 편은 02편 '가설계로 어떤 공간과 규모를 검토하나?'입니다. 전체 글(표·도표 포함):
