안녕하세요. 부동산 개발과 PM을 함께 하는 달란트개발 대표 조진호입니다. 개발 주체의 관점과 사업 전체를 관리하는 PM의 관점을 함께 놓고, 공동개발 · 사업성 검토 · 개발 PM을 하고 있습니다. 토지 검토부터 공사계약, 운영·매각까지 부동산 개발의 결정 순서를 정리한 '부동산 개발 교과서'를 이곳에 한 편씩 요약해 올리려 합니다. 00편은 전체 지도입니다. ■ 먼저 알아둘 세 가지 1. 설계를 확정하기 전에 사업의 큰 틀을 비교합니다. 용도·규모·사용 수요·사업비·자금·운영 방식을 함께 비교해야 설계를 확정할 근거가 생깁니다. 2. 단계는 서로 영향을 줍니다. 임차인·사용자의 요구가 설계를 바꾸고, 설계 변경이 공사비와 필요한 자기자금·대출 금액을 바꿉니다. 3. 각 분야의 좋은 선택이 사업 전체에도 좋은지는 따로 확인합니다. 좋은 설계, 낮은 견적, 높은 대출 한도가 전체 사업에 유리한지는 전체 과정을 함께 놓고 봐야 압니다. ■ 단계별 지도 — 지금 어떤 결정을 앞두고 있나요? 00 전체 과정 — 지금 어느 단계이며 무엇을 결정해야 하나 01 토지 개발 가능성 — 이 땅에서 어떤 개발을 검토할 수 있나 02 가설계 — 실제로 어떤 공간과 규모를 만들 수 있나 03 사업성 — 수입·비용·자금 시기를 함께 보면 추진할 수 있나 04 토지 계약·매입 — 검토 결과를 취득 조건에 어떻게 반영하나 05 설계·인허가 — 설계를 구체화하면서 사업 조건을 어떻게 지키나 06 자금 조달 — 언제 얼마가 필요하고 어떤 조건으로 조달하나 07 건설사 선정·공사계약 — 같은 공사 범위로 견적과 책임을 비교했나 08 공사 중 변경 관리 · 09 준공·임차·운영 · 10 보유·대출 갈아타기·매각 ■ 초기 검토는 한 방향이 아니라 반복입니다 토지 검토 → 공간·규모 대안 → 임차·사용 수요 → 사업비·자금 계획 → 대안 비교·수정 어느 단계에서 조건이 바뀌어도 토지 검토로 돌아가 다시 비교합니다. 설계가 구체화되고 계약이 체결될수록 변경에는 비용과 시간이 듭니다. 그래서 아직 바꿀 수 있을 때 대안을 충분히 비교하는 것이 이 교과서의 판단 원칙입니다. ■ 다음 단계로 넘어가기 전, 한 장으로 정리할 것 · 사업 목표: 누가 쓸 공간인가, 매각할 것인가 보유할 것인가 · 현재 결정: 지금 확정하려는 것은 무엇인가 · 비교 대안: 추진 · 규모 변경 · 보류 · 확인 상태: 문서로 확인한 것 / 가정·추정 / 미확인 · 결정 담당: 누가 자료를 만들고, 검토하고, 승인하는가 여러분은 개발 과정 중 어느 단계에서 가장 많이 막히셨나요? 댓글로 남겨 주시면 다음 편을 정리할 때 참고하겠습니다. 다음 편은 01편 '보유·후보 토지의 개발 가능성 검토'입니다. 전체 글(표·도표 포함):
