안녕하세요 장팀장입니다~ 최근 세입자의 계약 갱신 거절이나 이사 통보로 전세보증금 반환 자금을 마련하려는 임대인분들의 문의가 늘고 있습니다. 특히 수도권 주택을 보유한 1주택자 및 다주택자의 경우, 강화된 가계부채 관리 방안으로 인해 대출 한도 설정 시 사전 점검이 필수적입니다.임대인 및 금융·부동산 관계자분들께서 꼭 알아두셔야 할 수도권 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환대출) 핵심 가이드를 공유합니다. 1. 전세퇴거자금대출의 기본 성격 *대출 목적: 생활안정자금 목적의 주택담보대출 (세입자 보증금 반환용) *자금 집행: 대출금은 임대인 계좌를 거치지 않고 세입자 명의 계좌로 직접 입금 *신청 시점: 세입자 퇴거 및 보증금 반환 전 (자력 반환 후 후이체 방식은 대출 제한) 2. 수도권 '1억 원 한도 제한' 규제 *적용 대상: 수도권(서울·경기·인천) 및 규제지역 내 주택 담보 보유자 *원칙 한도: 세대당 최대 1억 원 (기존 보유 중인 생활안정자금 대출과 합산 관리) *다주택자 제한: 수도권 2주택 이상 보유 세대는 은행권 신규 대출이 제한되며, 2금융권에서도 엄격한 심사 기준 적용 3. 1억 원 초과 대출이 가능한 예외 인정 기준 아래 조건들을 모두 충족할 경우, 1억 원을 초과하여 보증금 반환 목적의 대출 심사가 가능합니다. *시점 요건: 규제 기준일(2025년 6월 27일) 이전 임대차 계약 체결 및 소유권 취득 완료 *소명 요건: 자력 반환 불능에 대한 객관적 증빙 가능 *사용 용도: 순수 임차보증금 반환 목적으로만 사용 (약정서 작성) *의무 이행 조건: 집주인 직접 입주 시: 대출 실행 후 1개월 이내 전입신고 + 2년 이상 실거주 의무 신규 임차인 유치 시: 특례 전세보증금 반환보증보험 가입 + 신규 보증금으로 대출 우선 상환 조건 4. 최종 실행 한도 산정 방식실제 승인되는 대출금액은 아래 3가지 기준 중 가장 적은 금액(Min 값)으로 결정됩니다. {최종 한도} = min{실제 반환 보증금}, LTV 적용 한도 / 1억 원 규제 상한}, \text{DSR 한도}) DSR(총부채원리금상환비율): 시중은행 기준 보통 40% 적용. 아무리 담보 가치가 높아도 차주의 소득 대비 부채 상환 능력이 부족할 경우 한도가 감액됩니다. 계약 체결일과 소유권 취득일 단 하루 차이로 1억 원 제한 여부가 결정될 수 있습니다. 세입자 퇴거 일정이 확정되었다면 최소 1~2달 전 DSR 사전 계산 및 취득일자 확인을 통해 자금 계획을 수립하시길 권장합니다. 수도권 보증금 반환 관련하여 현장에서 느끼시는 분위기나 DSR 규제 체감도는 어떠신가요? 댓글로 다양한 의견 공유 부탁드립니다.
