땅은 있는데 지금 용도로는 사업이 안 섭니다. 그래서 쌉니다.

8편에서 여섯 가지 하자 중 세 번째를 "용도 하자"라 불렀습니다. 공장으로 쓰던 땅, 분양으로 짓던 건물, 물류로 계획한 부지 — 그 용도 그대로는 수지가 안 나오거나 민원에 막히는 물건. 오늘은 이걸 어떻게 푸는지만 씁니다. 푸는 법은 한 줄입니다. 용도를 바꿔 값을 만든다. 다만 용도에는 세 층이 있고, 어느 층을 바꿀지 먼저 찾아야 합니다. 1. 공법의 용도를 바꾼다 — 지방 농공단지 안 가전공장 부지 가전 생산이 끝난 공장 부지였습니다. 농공단지에 관리지역이 걸려 있어 공장 외에는 손이 안 닿는 땅. 팔려고 해도 살 사람이 공장주뿐이고, 공장주는 안 삽니다. 여기서 바꾼 건 건물이 아니라 계획이었습니다. 지구단위계획 변경으로 모듈러주택 용도를 열었고, 결정·고시까지 2년이 걸렸습니다. 용도가 열리는 순간 그 땅을 살 사람의 범위가 달라지고, 값은 거기서 만들어집니다. 2. 상품의 용도를 바꾼다 — 서울 역세권 부실 PF 현장 분양을 전제로 짓다가 멈춘 현장이었습니다. 채권자도 신탁사도 같은 도면으로는 다시 못 갑니다. 여기서는 땅의 용도가 아니라 상품의 용도를 바꿨습니다. 분양 주거를 매입형 공공지원 민간임대로 재구조화하면 출자 부담이 없고 시공비 통제가 쉬워집니다. 전환이 되는지 HUG에 먼저 확인한 뒤 신탁사·채권자와 수의계약 협상에 들어갔습니다. 같은 골조, 같은 땅인데 상품이 바뀌면 사업이 다시 섭니다. 3. 계획의 용도를 바꾼다 — 수도권 계획관리지역 물류부지 물류센터로 계획된 부지가 물류 시장 악화와 주민 민원으로 멈췄습니다. 민원은 물류 그 자체가 아니라 물류가 마을에 닿는 방식에 있었습니다. 그래서 유통형 지구단위계획을 우리 쪽에서 입안해 역제안했습니다. 농로 기준으로 필지를 나누고 차폐림을 먼저 심는 안. 민원을 계획으로 흡수하니 인허가가 다시 움직였고, 임차사 제안요청과 선매각 협의가 그 뒤에 붙었습니다. 4. 어느 층을 바꿀지가 전부입니다 10편 오산에서도 상품을 바꿨지만 그건 출구를 만들기 위한 것이었고, 여기 세 건은 쓰임 자체를 바꾼 것입니다. 공법을 바꿀 땅인지, 상품을 바꿀 건물인지, 계획을 바꿀 부지인지 — 이걸 잘못 짚으면 2년을 쓰고도 값이 안 생깁니다. 용도는 정해져 있는 게 아니라 만드는 것이고, 만들 수 있는 층을 먼저 찾는 것이 이 하자를 읽는 법입니다. 용도 하자는 지금 쓰임으로는 안 되기 때문에 쌉니다. 그 쓰임을 바꿀 수 있는 층을 찾아 바꾸는 것, 그게 이 하자를 푸는 값입니다. (재직 중 사례. 회사·지역·금액·규모 비공개) #부동산개발 #딜소싱 #지구단위계획 #인허가 #PF #디벨로퍼