정보지에 "미불용지 보상협의중"이라고 인쇄돼 있었습니다. 공무원도 전화로 확인해줬고요. 그런데 깡통이었습니다.

지목은 밭인데 현황은 아스팔트 도로. 국가가 도로로 쓰면서 보상을 안 한 땅 — 이른바 미지급용지(미불용지)는 "도로 위의 로또"로 불립니다. 보상평가는 도로가 되기 전 이용상황 기준이라, 감정가보다 보상가가 높게 나오는 구조가 실제로 존재하거든요. 그런데 경매 검색창에 "현황도로"를 치면 걸려 나오는 물건들, 겉모습은 전부 똑같습니다. 운명은 세 갈래로 갈립니다. ① 진짜. 적법하게 편입됐는데 보상만 미지급. 보상청구권이 살아 있습니다. 서울의 한 필지는 이 구조가 확인되자 감정가의 **115%**에 단독 낙찰됐습니다. 시장은 진짜를 알아봅니다. ② 짝퉁. 수도권의 한 물건은 경매정보지에 "미불용지로 보상협의중"이 인쇄돼 있었고, 담당 공무원도 구두로 "등기가 소유자 앞으로 있으니 미보상"이라 확인해줬습니다. 7명이 입찰했고 감정가의 43%, 1억 6,500만 원에 낙찰. 그런데 개설 당시 시행주체(舊 공사)의 보상대장에는 "몇 월 몇일 지급" 기록이 있었습니다. 옛날엔 보상을 먼저 주고 등기는 나중에 가져가던 시대가 있었거든요. 보상은 끝났고 등기만 안 넘어간 땅 — 낙찰자는 소유권 분쟁의 피고 자리를 산 겁니다. ③ 영구동결. 지방의 한 대로변 필지는 4억 100만 원에 낙찰됐는데, 알고 보니 원소유자가 자기 땅을 분할·분양하며 스스로 낸 도로였습니다. 판례상 배타적 사용수익권 포기 — 보상은커녕 부당이득(사용료)까지 부정됩니다. 대법원까지 가서 졌습니다. 덤으로 등기 타임라인엔 1억 5천 매매 후 1년 내 강제경매로 시장에 투하된 흔적. 폭탄 돌리기 정황까지 있었죠. — 남기고 싶은 건 세 가지입니다. 1. 표기와 구두답변은 신호일 뿐, 카드가 아닙니다. 정보지 인쇄도, 공무원 전화 확인도 짝퉁을 못 걸렀습니다. 답은 "개설 당시 시행주체의 보상대장" 한 곳에만 있습니다. 2. 공무원은 자기 시대 것만 말합니다. 현행 '선등기 후보상'만 아는 담당자는 "등기가 소유자 앞이면 미보상"이라 답할 수밖에 없습니다. 틀린 게 아니라, 자기 시대 기준으론 맞는 말인 게 함정입니다. 책임 있는 답은 서면(정보공개청구)으로만 받으세요. 3. "요즘 지구에서 미불용지"는 그 자체가 의심 신호입니다. 미지급용지는 피수용자를 못 찾던 시대, 공영개발 패권 시대가 남긴 흔적이라 2010년대 이후 사업에선 거의 안 나옵니다. 같은 키워드로 검색되는 세 물건 — 하나는 115% 낙찰, 하나는 깡통, 하나는 영구동결. 갈림길은 입찰 전 보상대장 조회 하나였습니다. (특정 물건 분석 사례이며, 제 매입 건이 아닙니다. 지역·당사자는 비공개 처리했습니다.) #부동산개발 #경매공매 #권리분석 #미지급용지 #토지보상 #디벨로퍼