서초 썩은 빌라 vs 경기 구축 아파트

리멤버 현자님들께 문의드립니다. 저희 가족은 합치면 연봉 7천 정도 되는데 현재 서초에서 월세 140 짜리 빌라에 살고 있습니다. 영끌하면 4.5억 정도 마련할 수 있을 거 같고 그 정도면 지금 월세 내는 정도로 대출금이 나올 거 같습니다. 어차피 월세로 돈 나갈거 집을 사서 거기에 넣자는 걸로 의견이 맞춰지고 있는데요. 직장이 가까워서 서초에 살고 있는데 너무 멀리 가고 싶지는 않고요. 서초 인근에서 지낼 방법은 없을까 하고 찾아보니 30년 넘은 40m2 정도 크기의 썩은 빌라가 4.5억 정도로 매매가 나오더군요. 근데 너무 안 좋은 거 같아서 좀 더 둘러보니 안양쯤에는 60m2 정도 구축 아파트가 4.5억 정도에 나오더라고요. 없는 돈에 고민 중입니다. 고수님들께서는 적은 돈으로 어떻게 선택하시겠습니까 서초 빌라 vs 경기 구축아파트... 아이 교육 등을 생각하면 서울에 있는게 나을 거 같기도 하고... 굳이 비싸고 작은 빌라에 들어가야 할까 싶기도 하고... 경기 쪽은 가격 하락 두려움도 있고... 잘 모르니 막연한 두려움만 많습니다. 조언 요청드립니다.