최근 리테일 시장이 코로나19로 인해 불황을 겪으며 상대적으로 물류센터 투자가 인기를 끌고 있습니다. 1인가구 증가 그리고 마켓컬리나 헬로네이쳐 같은 이커머스 기반 시장이 급성장 하면서 신선식품의 매출이 5년 연평균 30% 상승함에 따라 물류센터 수요도 증가하고 있습니다.
최근 물류센터 입찰 딜에서는 4% 중반 캡에 우협이 선정되고 최근 클로징한 용인의 한 물류센터 또한 캡이 4% 중후반대라고 합니다. 오피스와 캡 스프레드가 이제 100bp도 차이가 나지 않는 현재 물류센터 투자 시장, 5년 뒤 엑시트할때 irr play가 가능할 것인지, 땅의 가치가 떨어지고 화재에도 취약한 이 투자상품, 과열되고 고평가되었다고도 볼수 있는데 이대로 괜찮을까요?
물류센터 투자, 이대로 괜찮은가?
2020.08.25 | 조회수 1,936
클로드듣뷔시
억대 연봉
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율담설
BEST수도권 핵심지역은 임대료 협상에서 공급자 우위시장이 될 것으로 보입니다.
실제 센터 공급시 토지비 상승, 각종 법규의 강화, 지역 주민 민원, 공사비 상승등으로 원가가 상승할 수 밖에 없는 구조인데 수도권 핵심지역은 토지가 공급되지 않는 실정입니다. 수도권 인허가 가능한 택지지구에 물류지원시설용지는 토지비 평당 8백에 공급되고 있습니다. 불과 작년까지도 토지비 4백이하만 찾다가 비핵심지역만 토지가 공급되어 핵심지역 위주로만 제한적으로 접근하고 있습니다.
사견을 전제로 여주, 이천, 평택, 안성, 포천, 파주등은 향후에 외부 충격시 가장 타격이 클것으로 보입니다.
나머지 핵심지역 부천, 광주, 김포, 용인, 안양, 군포, 안산, 구리, 하남, 남양주, 성남은 매우 긍정적으로 보고있습니다. 다만 공급이 매우 비탄력적일 수 밖에 없는 수급불균형 시장입니다.
실제 물류창고 개발 면적기준 20만평 이상 인허가, 매각, 정산까지 완료한 유경험자 입니다.
서설이 길었는데 실제 가장 밑바닥에서 활동하면서 공급자 입장에서 몇 자 적어 봤는데 도움이 되었음 합니다.
2020.08.26
9
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김커뮤니티
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2020.07.01
154
김커리어
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2020.07.01
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