주택전세 임대차계약 전 체크포인트!!

주택임대차 관련해서 사회초년생 분들께 몇가지 조언해드릴게요. 먼저 주택임대차를 하기 전에 본인이 전세대출을 할 것이라면 몇가지는 필수로 알아두시기 바랍니다. 1. 임대인, 공인중개사 말은 30%만 믿으세요. → 건실하다, 대출없다, 신용이 깨끗하다, 보증금 전액이 적다 등등 이건 얼마든지 거짓말을 해줄 수 있습니다. 내가 원하는 곳의 전세보증금 전액(다가구주택의 경우)이 궁금하면 여러부동산에 발품팔아서 알아보세요. 두세시간이면 충분합니다. 본인이 앞으로 최소 2년, 길게는 10년동안 살 집인데 두세시간 투자하는 것도 어렵습니까? 전체 보증금 총액이 얼만지, 대출은 얼만지, 채권최고액은 얼만지 건물주 아니라도 다 알아볼 수 있습니다. 이걸로 깡통주택인지 아닌지도 알 수 있습니다. 그리고 부동산에 요구하세요. 계약전 건축물대장을 떼어달라 하세요. 그럼 이 건물이 주택인지, 상가인지, 창고인지 다 나옵니다. 본인이 살 곳이라면 주택이어야만 전입신고, 전월세등록, 확정일자를 받을 수 있습니다. 상가를 주택으로 개조한 근린시설이나 창고를 주택처럼 만든 곳은 위의 3가지 신고가 아예 불가능합니다. 그럼 당연히 전세자금대출도 안나옵니다. 상가라면 상가전세자금대출도 있지만 이건 필수서류가 사업자등록증이라서 구분이 쉬울 겁니다. (상가건물은 임대차 시 임대인은 임대사업자등록증이, 임차인은 일ㅁ반(간이)사업자등록증이 필수입니다.) 사업자가 아니면 상가건물 임대차 차체가 불가능합니다. 간혹, 상가를 주택으로 개조해서 임대차를 하는 임대인이 있는데 이 경우 일반인이 사업자가 아닌데 임차를 했다가는 그 어떤 법적 보호도 받지 못합니다. 2. 임차인은 본인이 임차할 곳의 건물용도가 무엇인지 파악해야 합니다. 일반적으로 주거용과 상업용으로 나뉩니다. 더 세분화할 수도 있지만 일단 이렇게만 봅시다. 주거용은 주택입니다. 상업용은 상가이구요. (근린생활지역도 상가입니다.) 건물의 용도부터 파악하시고 임차하세요. 임대인이 상가지만 거주도 가능하다고 할 수도 있습니다. 그럼 해당 관할 관청으로 가서 확인하세요. 전화로도 확인이 가능하지만 담당자 만나서 주거구역과 상업구역을 지도로 확인하는게 제일 좋습니다. 뭐든지 본인이 알고 있어야 사기를 당하지 않고 피해도 보지 않습니다. 공인중개사가 있던 법무사가 있던 간에 계약서에 도장 찍는 건 본인입니다. 본인이 확인하지 않고 날인하면 본인 책임입니다. 누구도 그걸 대신해주지 않습니다. 3. 현장에 방문하여 관리가 되고 있는 곳인지 확인합니다. 방은 깨끗해도 주변이 정리가 안되어 있거나 폐자재가 널려있거나 화단이 잡초로 무성하면 임대인이 관리하지 않는 곳입니다. 대체로 깡통은 아니지만 건물에 엄청난 대출이 걸려있으면, 그리고 임대인이 그걸 상환할 능력이 넘어가면 주변은 관리하지 않고 방치합니다. 방은 깨끗해야 임대가 나가니 최소한으로 정리하지만 주변은 부수적인 비용이 나가는 것이니 관리를 할 리가 없습니다. 보통 중개인은 그 건물의 보증금 총액만을 계산하여 임차인에게 알려줄 수 있을 뿐, 임대인이 그 건물에 추가대출을 했는지, 사채를 썼는지의 정보는 없습니다. 그럼 임대인이 그 건물의 시세보다 더 돈을 땡겨쓴 경우 방은 깨끗할지 몰라도 주변은 관리하지 않습니다. 딱 봐도 관리받는 건물인지 아닌지는 누가봐도 구분이 됩니다. 4. 임대인과 건물주가 같은지 확인하세요. 간혹, 임대인과 건물주가 다른 경우가 있습니다. 이건 100% 이중계약이 됩니다. 무조건 임대인이 건물주이어야 합니다. 간혹, 건물주가 아직 젊어서 부모가 대신 계약서에 임대인으로 계약하는 경우가 있는데 이 경우 문제발생시 임차인은 법적 보호를 못받습니다. 같은 예로 퇴거시 임차인이 보증금을 배우자통장으로 받는 경우가 있는데 임대인이 임차인의 배우자통장으로 보증금을 반환시 임차인이 이의제기하면 법적효력이 없습니다. (등본, 가족관계증명서를 받아도 아무 의미 없습니다. 계약서상 임대인(=건물주)과 임차인의 명의로 된 통장으로 주고 받아야 법적인 효력이 발생합니다.) 5. 전세자금대출신청 시 본인이 직접 은행에 가서 신청하시거나 은행에 전화하면 은행직원이 출장나옵니다. 그 직원하고만 하세요. 보통 중개인이 대신 해준다거나 임대인이 알아서 해주겠다고 하는 경우도 있습니다. 하지만 이 경우 담보조건을 임대인에게 유리하게 하거나 빼먹거나 불합리한 조항을 넣는 경우도 있습니다. 본인이 이자내고 상환의무가 있는 대출은 남의 손에 맡기지 마세요. 그리고 대출조건도 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 간혹, 전세자금대출 시 임대인의 협조가 필요한 경우도 있는데 비협조적인 임대인이 많으니 참고하시고요. (전세자금대출을 받아서 전세보증금으로 쓰지 않고 다른 곳에 유용하는 임차인도 많습니다. 그래서 그런거 같은데 임차인의 신용도가 좋으면 상관없습니다.) 임대인이 비협조적인 이유는 임차인의 신용도만 조사하는게 아니라 임대인의 신용도도 조사해서 재산정도, 수입내역, 세금내역 등 임대인의 여러가지 금융정보가 임대인이 거래하지도 않은 은행과 보험사에 임의 제출되기에 많이 꺼려합니다. 6. 수시로 임대인과 소통하세요. 연락이 잘 되지 않는 임대인은 문제가 있을 수 있습니다. 역지사지로 임차인이 집에도 잘 안들어오고, 연락이 잘 되지 않으면 역시 문제있는 임차인이라고 봐야 합니다. 전화는 안될 수 있어도 카톡이나 문자로 소통이 되는지 수시로 확인하세요. 해외출장이 잦은 임대인은 드뭅니다. 관리하는 건물이 있는데 해외에 몇달씩 나가는 임대인은 의심해볼만 합니다. (전부 다 그런건 아니지만 한국에 건물있는 사람이 미국에 석달정도 있는다? 말이 안되죠.) 7. 주택임대차보호법에 관해 필요한건 어느정도 알고 있어야 합니다. 계약서 맨 하단엔 항상 이런 문구가 있습니다. "위에서 정하지 않는 건 주택임대차보호법과 일반 관례에 따른다." 특약으로 정해놓지만 전부 다 정하고 계약서에 명시할 수는 없는 일입니다. 그럼 임대차보호법에 따르죠. 기본적인 임대차보호법의 내용은 알고 있어야 합니다. 8. 그 밖에 요즘 임차인이 계약을 하면서 임대인에게 "내가 가서 살아주니 고맙다고 해야 하는 것 아니냐" 는 마인드를 가진 임차인이 많던데 사실 임대인은 임차인이 "살아준다고 고마워" 하지는 않습니다. "원했으니 계약한 것이지 임대인을 위해서 살아주는 것이 아니" 기 때문입니다. 그런데도 일부 임차인은 "내가 살아줘서 임대인이 돈버는 것이니 고마워해라" 라는 생각을 갖고 있는거 같습니다. 그런 생각은 버리세요. 은행대출도 마찬가지입니다. "본인이 선심쓰듯 대출을 써줘서 은행이 먹고사는 것"처럼 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 본인이 필요해서 대출을 받은 것이고 그만큼의 댓가를 지불하는 것일 뿐입니다. 모든 거래는 본인의 의사결정으로 이루어지고 그에 따른 책임도 같이 부여가 됩니다. 권리만 있고 책임은 없는 거래는 세상에 없습니다. 이점 꼭 기억하시기 바랍니다.