인생을 건 5억 서울 갭투?

- 인생을 건 5억 서울 갭투 ? - (쓰다보니, 내용이 조금 기네요.. 스압주의) 안녕하세요. 지방에 거주하고 있는 30대 중반 DINK+주말 부부하고 있는 직장인입니다. 처음부터 이럴려고 한 것은 아닌데, 현재 와이프 거주지에서 만나서 결혼하고, 제가 갑작스럽게 다른 지역으로 이직하는 바람에, 현재는 자녀없는 맞벌이 주말부부로 꽤 오랜 기간 지내고 있습니다. 결혼 초기에는, 와이프 거주지에 신축 아파트를 매매해서 살다가, 주말 부부 시작한 뒤로는 와이프도 제가 없으니 친정에서 지냈습니다.(친정이 신혼집과 20분 거리), 그러다보니, 신혼집이 돈이 아깝다는 생각에 신혼집을 월세로 전환해서, 주말에는 저도 장인어른 집으로 가서 지내고 있습니다. [감사하게도, 장인 장모님이 잘해주셔서, 주말에만 장인어른 댁에서 지내다보니 전 딱히 불편한 것이 없더군요. 애가 안생길 것 같기도 하고, 저나 와이프나 최소 4-5년은 이 체제를 유지할 것 같습니다] 좀 TMI일수도 있지만, 제 사연을 구구절절 말씀드린 이유는, 이러한 저희 부부 상황을 바탕으로(아이없고 장인어른 집에 얹혀사는..) 서울에 전세 끼고 매매(소위 말하는 갭투)를 시도해볼까 요새 고민하고 있습니다. 사실, 주식도 안하고 예적금만 해온 스타일이라, 전재산을 부동산에 올인을 한다는 것이 좀 상당히 후달리더군요. 신혼집도 원래는 매매 하기 싫었는데, 와이프의 강력한 요구로 3.5억에 산 지방 신축 아파트가 저희 사는 동네에서 그렇게 좋은 동네가 아님에도 불구하고, 최고가 4.2-4.3억까지 찍었다가, 최근 실거래가 4.0억에 거래되는걸 보는 걸 보니 "아 그래도 부동산이면, 인플레이션 방어는 되는건가?" 라는 생각을 많이 하게 된 것 같습니다. 신혼집 월세를 받으면서, 추가 수입이 생겨서 좋기도 했지만, 장기적으로 봤을 때는 '서울'에 집을 구매하는 것이 좋지 않을까라는 생각까지 확장되게 되어서 요즘 '갭투'를 알아보고 있네요. 뭐 당연히 예적금을 뛰어넘는 수익률을 기대하고 투자하는 것이지만, 쫄보인 제 성격 상 기본적으로 '최악의 상황에서도 저희가 감내할 수 있는 수준으로 투자'를 하는 것이 좋지 않을까라는 식으로 접근하고자 합니다. 이러한 전제를 바탕으로 한동안 열심히 부동산 유튜브도 보고, 이것저것 찾아본 결과 제가 나름대로(?) 찾은 정보는 다음과 같더군요. 1) 갭투의 가장 큰 리스크는, 역전세와 전세 계약 갱신이다. --> 전세 가격이 낮아지면, 차액만큼 세입자에게 돌려줘야 되고, 새로운 세입자를 구하는 것이 그렇게 쉬운 일만은 아니다. 하지만 전세 가격을 낮추면 구해지긴 한다. 2) 부동산은 '입지'가 제일 중요한 것은 맞지만, 구축 아파트를 사면, 지속적으로 수리를 해줘야된다. --> 즉, 중간 중간에 생각치 못한 돈이 나갈 경우가 은근히 있다. 3) 하지만 다행히도, 전세가의 변동 폭이 매매가의 변동 폭보다 작다. (예를 들면, 매매 가격이 1-2억 빠진다고, 전세 가격이 똑같이 1-2억이 빠지는 것은 아니고, 한 절반 내외로 빠진다.) -->즉, 기본 전세 계약 단위를 2년이라고 했을 때, 2년 동안 저축할 수 있는 금액이 2년 전세 계약 만료 시점에 최악 역전세 차액보다 많아야지, 최악의 상황은 면할 수 있는 것이 아닌가 생각이 들더군요. 현재 저희 부부의 자산은 대출없는 지방 신축 아파트(24/09월 실거래가 4.0억) + 보유 현금이 2.0억 있습니다. 현재 보유한 주택을 성공적으로 매매한다면 현금 4억이 생기고(비과세), 보유한 현금과 합치면 가용 금액은 6억이 될 것 같습니다. 부부 소득은 둘이 합쳐서 월 평균 세후 1100만원 정도 버는 것 같습니다. (와이프 세후 400, 제가 세후 700) 작년과 올해 지출을 분석해보니, 대충 저희 부부가 일년에 4000만원 정도 소비(경조사+세금 등 싹 다 포함)하는 것 같습니다. 보수적으로 봤을때, 소득은 연 1.3억이고, 개인연금 각각 900씩 총 1800만원은 매년 납입할 계획이니, 13,000만원 - 4,000만원 - 2,000만원 = 7,000만원 1년에 저축 가능한 금액이 최소 7,000만원 정도는 될 것 같습니다. 앞에 부연 설명이 너무 길었는데, 질문 드리고 싶은 내용은 다음과 같습니다. 정확히는 이러한 전략에 대해서 허점이 있는지 혹은 더 고려해야 될 점이 있는지 등 경험이 풍부하신 분들의 의견을 여쭙고 싶습니다. 1) 현금은 6억까지 마련 가능할 것으로 보이나, <취등록세+기타 비용+ 예비 비용>등을 제외하고 MAX 5억까지만 넣고자 함. 2) 전세가율을 보수적으로 50%라고 했을때, 매매 가능한 금액은 <내 자본(5억) + 전세 가격 (5억) = 10억>. 10억이 MAX 금액으로 보임. 3) 최악의 상황 고려 시(30% 하락 기준), 10억에서 7억으로 떨어지더라도, 전세가 자체는 이것의 절반 (5억 -->3.5억) 정도 빠진다고 한다면 역전세 차액 1.5억이 2년 안에 준비되어야 할 것으로 보이며, 딱 이정도가 2년 동안 저축 가능한 금액 선으로 보임. 4) 혹시나 가능하시다면, 이 정도 금액으로 어디가 적당할련지.. [지금 인터넷으로 좀 찾아본 곳은, 힐스테이트 청계, 광장 청구, 배재 현대, 상도 더샵 1차 등. 일단 이것 저것 눈팅으로 구축/신축 상관없이 매매가 10억 내외로 가능한 곳으로 찾아보았습니다] 5) 마지막으로, 와이프는 너무 보수적으로 하는 것 같다고 하는데, 조금 더 리스크 있는 투자를 한다면 어느 정도 금액까지가 적당할지? 답변 미리 감사드립니다! ^^