대상 투자 오피스가 매입시점에 임대율 10%(즉,공실률 90%)일때 당연히 고잉 cap.이 현저히 낮겠지요. 2년차에 상당한 임대율 개선으로 운용 안정화 도달된다는 가정하에, 2년차 stablized(안정화) cap.rate으로 투자 판단시 stablized cap.rate=NOI/(매입가-보증금)에서 보증금을 매입당시 임대율 10%일때 보증금이 아니라, 신규 임대로 임대율 개선.안정화된 2년차 시점의 보증금으로 할려고 하는데 타당할까요? 2년차 시점에 매각한다고 했을때 매수자 입장에서 그때의 보증금을 감안한 고잉 cap.rate로 판단하겠죠?
안정화 시점 cap.rate 산정
24년 07월 31일 | 조회수 2,871
장
장안남
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6
613
04월 01일
오랜만에 와보니, 남의 글에 비난만 할줄알지 제대로 설명도 못하는 사람들이 많군요 ㅎㅎㅎ 캡레이트의 "원래취지"는 투자수익률입니다. 다만 자산간의 캡레이트 비교는 동일한 자산에 투자하더라도 보증금의 유무와 규모, 투자자의 성격에 따른 과세여부, 조달 가능한 금융비용이 차이가 있을수 있으니 순 영업이익(부동산의 건물관리에 소요된 비용만을 제한 이익)이라는 지표를 전체 자산의 가격으로 나눈것으로 비교하는게 제일 타당하다고 봅니다.
오랜만에 와보니, 남의 글에 비난만 할줄알지 제대로 설명도 못하는 사람들이 많군요 ㅎㅎㅎ 캡레이트의 "원래취지"는 투자수익률입니다. 다만 자산간의 캡레이트 비교는 동일한 자산에 투자하더라도 보증금의 유무와 규모, 투자자의 성격에 따른 과세여부, 조달 가능한 금융비용이 차이가 있을수 있으니 순 영업이익(부동산의 건물관리에 소요된 비용만을 제한 이익)이라는 지표를 전체 자산의 가격으로 나눈것으로 비교하는게 제일 타당하다고 봅니다.
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리
리멤버
@멘션된 회사에서 재직했었음
19년 05월 28일
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19년 05월 28일
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