해외부동산 투자에 대한 생각 (3)

이전에 올렸던 글을 보니 세 달 만에 해외부동산 투자 관련된 글을 쓰게 되는 것 같습니다. 댓글들을 보니 다양한 의견들을 많이 주셨는데, 주신 의견들에 대해서 제 생각을 공유해 드리려고 합니다. 1. 글로벌 블라인드 펀드 가장 많이 눈에 띄었던 댓글은 해외 부동산 투자 자체를 지양하되, 꼭 해야한다면 프로젝트 투자가 아닌 글로벌 GP의 블라인드 펀드에 투자해야한다는 내용이였습니다. 기관투자자의 포트폴리오 관리 철학을 선도해온 캐나다계 연금들이나 미국 대학 기금들을 보면 대체 투자 비중을 높여 시장 사이클을 이겨왔으며, 자국 편향(Home Bias)에 휩쓸리지 않고 전세계를 대상으로 포트폴리오를 구성하면서 꾸준히 시장 보다 나은 수익률을 기록 중입니다. 따라서, 해외 대체 투자는 필수라고 생각합니다. 저는 이러한 글로벌 기관투자자들이 글로벌 GP 또는 중소형 GP를 활용하는 방식에 주목해야한다고 생각합니다. 물론, 글로벌 기관투자자들 중 대체투자 조직을 In-House로 운영하는 곳과 그렇지 않은 곳 간에 차이가 굉장히 큽니다만, 전반적으로 보면 글로벌 GP 펀드에 단순하게 믿고 맡기는 것이 아니라, 글로벌 GP와 실력있는 중소형 GP 펀드에 전략적으로 자금을 배분하고, 자신들이 펀드에 투자한 금액을 당근 삼아 여러 GP들이 가지고 있는 리소스를 최대한 활용합니다. 시장 커버리지를 최대한 넓혀 마켓 인사이트를 얻기도 하고, 최대한 많은 투자 건들을 소싱, 검토 후 투자하기도 합니다. 펀드 투자자로써 공동 투자 건들을 지속적으로 검토하고, 가장 좋은 투자 조건을 이끌어냅니다. GP브랜드도 중요하지만, 섹터 전문성, 전략 특성, 플랫폼 특성, 투자 조건, 클라이언트 서비스를 제공할 수 있는지 여부를 모두 고려하여 GP와 펀드를 선정합니다. 댓글 중 중소형 기관투자자들의 자금을 풀링하여 관리하는 운용사에 대한 언급을 하신 분이 계셨는데, 티켓 사이즈를 늘려 GP와의 협상에 대한 바게닝 파워를 늘리는 방법도 GP들로부터 좋은 조건을 끌어낼 수 있는 방안이라고 생각합니다. 참고로 해외의 경우에 작은 기관들은 주로 컨설턴트(타운젠드, 머서 등)들을 통해 자금을 풀링합니다. 2. 한국 기관투자자들에게 오는 호구딜 한국까지 오는 딜들은 현지에서 소화가 안되서 굴러온 호구딜이다라는 이야기가 많았습니다. 한국에서 셀다운형태로 투자를 많이 할 당시에는 댓글에서 자주 언급되었던 것처럼 한국까지 온 딜들은 호구딜이 많았습니다. 그리고, 당시에는 딜 껍데기만 괜찮아 보이면 자금 모집이 되다보니 마구잡이로 투자가 이루어졌습니다. 그렇다면 한국이여서 호구딜들이 넘어 온 것일까요? 저는 세 가지 측면에서 이해합니다. 첫번째는 현지에서 인정받는 플레이어(GP, 브로커 등)인지 여부를 전혀 따져보지 않고 딜소싱과 투자를 했기 때문입니다. 미국이건, 유럽이건, 한국이건, 호구를 잡으러 다니는 평판 나쁜 플레이어들은 시장에 존재합니다. 한국에서는 이들에 대한 백그라운드 체크가 빠르기 때문에, 시장에서 트랙레코드를 잘 쌓아온 사람이 아니면 주요한 기관투자자 분들은 만나주시지도 않습니다. 장기적으로는 발 붙히기가 어렵습니다. 반면에 해외부동산 투자가 폭증하던 당시에는 이러한 스크리닝이 제대로 이루어지지 못했습니다. 대체투자 딜은 사람 손을 많이 타기 떄문에 신뢰를 가지고 일하는 사람들과 지속적으로 거래가 이루어져야 하는데, 예전에 마구잡이로 투자할 당시에는 현지 네트워크가 부족하다보니 평판이 안 좋은 스폰서, 증권사, GP 등과도 활발하게 거래가 일어났고, 그 결과로 지금과 같이 부실화가 많이 발생하고 있다고 봅니다. 지금 부실화되는 자산들이 처음 투자 단계에서부터 호구딜이였는지 확인하고, 진정성을 검증해서 시장에 제대로된 인력만 남는 자정작용이 필요하다고 생각합니다. 두번째는 현지에서 인정받는 플레이어들과 관계가 쌓이지 않았던 시기이기 때문에 실력있는 GP, 브로커, 증권사들에 있어 한국투자자들이 우선순위에서 밀렸고, 결과적으로 좋은 딜 소싱이 이루어지지 못했습니다. 이제 한국 자금은 상당한 규모로 현지 시장에 진출해 있어 전략적인 파트너십 설정과 펀드 투자, 여러 플레이어들 간에 협상이 이루어진다면 좋은 딜에 대한 엑세스도 충분히 가능합니다. 특히, 지금처럼 시장 내 자본이 부족한 상황에서는 더욱 좋은 딜들을 많이 찾아볼 수 있습니다. GP, 펀드 선정의 성숙화가 필요한 부분입니다. 세번쨰는 한국 투자자들의 의사결정 속도와 예측 가능성이 크게 떨어지기 때문입니다. 정말 훌륭한 딜들은 기본적인 눈이 있으면 누가봐도 좋아보이는데, 투자에 대한 권한이 실무자에게 많이 주어지는 해외 기관투자자들에 비해 의사결정이 마지막에 딜을 모르시는 분들에 의해 좌지우지되는 경우가 많은 한국 기관들은 속도와 예측 가능성이 떨어져 파트너로써의 매력이 크게 떨어집니다. 한국이 현지와 멀고 한국인이 싫어서가 아니라, 자기 새끼처럼 딜을 보고 키우는 딜가이에게 한국 투자자들이 다른 투자자들보다 협업이 어려운 파트너이자 투자자라는 이야기입니다. 제가 나름대로 고민한 부분들에 대해서 작성했는데, 어떻게 생각하시는지 댓글 달아주시면 감사하겠습니다.