<선매입 불이행>을 바라보는 또 다른 시각

어떤 ’부동산 개발사업자‘가 지금 물류센터 개발을 시작하면서 해당 물류센터가 다 완성되고나면 ’금융기관‘에게 팔기로 지금 시점에 ‘선매매 계약’했다고 가정해 볼게요. 과연 이 거래(계약)에 대한 가치판단 기준은 무엇이며 가치를 얼마나 인정해줘야 할까요? 이 거래는 미래 지어질 물류센터를 대상으로하는 ‘선도거래’에 해당됩니다. 선도거래는 거래소 등이 있어 거래의 신뢰성을 보장해 주는 선물거래와 달리 오직 쌍방간의 신뢰를 기반으로 하는 거래입니다. 이 선도거래(계약)가 완성되려면 쌍방간의 신뢰를 전제로 서로간에 계약 이행의 완결성을 입증할 수 있는 무언가가 있어야 가능합니다. ‘개발업자측 신용판단 기준’은 인허가는 기본이고 부지적합성, 시공능력, 사업성, 자금조달 가능성 등 약속한 수준으로 물류센터를 만들어 줄 가능성이 얼마나 되느냐일테고, ‘매입하기로 한 금융기관의 신용판단 기준‘은 결제대금을 지불할 능력이 얼마나 되느냐입니다. 만약, 매입하기로 약속한 금융기관이 자체 자금(고유자금) 조달 능력을 입증하기 곤란한 수준이라면 그에 상응하는 높은 수준의 증거금(계약금)을 요구했어야 합니다. 만약, 그 금융기관이 집합투자업자로 펀드를 만들어 조달된 자금으로 매입하겠다고 약속한 것이라면(그렇게 추정했거나..) 실질적으로 선도거래 계약 자체가 성립되기 어려운 조건입니다. 결제의 완결성에 심각한 결함이 있는 것이지요. 왜냐하면 미래 재화가 완성되는 시점의 가격변동위험을 회피하기 위해 선도거래를 하는 것인데, 약속한 미래시점의 가치 변동에 따라 결제할 자금이 있을 수도 있고 없을 수도 있는 상황이라면 누가 그 거래를 하려고 하겠습니까? 정상적 판단기준이라면 거래는 성립될 수 없습니다. 그럼에도 불구하고, 이런 형태의 거래는 시장에서 비일비재하게 일어나고 있고 펀딩이 되고 있습니다. 물론 펀딩은 얼마든지 될 수 있습니다. 다만, 위험에 상응하고 가치에 상응하는 조건으로 펀딩이 되어야 합니다. 투자가치는 위험도가 높은 투기등급 수준인데 투자조건은 우량 투자등급 수준인 것들이 너무 많다는게 문제입니다. 이 또한 시장이니 거래된 가격의 정합성에는 뭐라 딱히 할 말은 없습니다. 시장의 유동성은 여전히 풍부합니다. 그리고 이런 현상은 제대로된 밸류에이션 기반의 투자가 일어나고 있지 않다는 반증이기도 합니다. 물류센터 자체의 경제성을 기반으로 가치판단이 이뤄지고 이를 기초로 대출에 대한 상환 가능성 검토가 제대로 이루어졌더라면 좋았을텐데, 미래의 불확실성을 어떻게든 제거하고 싶은 마음에 신뢰감 떨어지는 계약에 필요이상 높은 가치를 부여한 것이 문제겠지요. 누군가의 약속 불이행으로 시장 신뢰가 무너지는 상황. 시장의 유동성은 풍부함에도 돈이 제대로 돌지 않는 유동성 경색이 발생하는 하나의 이유이기도 합니다. 대체투자시장에 직접 참여하는 투자자들의 수와 자금 규모는 점점 더 늘어가고 있습니다. 시장에 투자 메뉴얼이 있는 것도 아닙니다. 예전에 간접투자하던 기관들도 기업들도 대체투자시장에 직접 투자하겠다고 자금을 투입해 뛰어들고 있습니다. 펀딩하는 입장에서는 물반 고기반입니다. 늘어나는 투자자들 수와 자금 그 이상으로 위험을 다룰 수 있는 능력이 뒷받침되어야 시장은 균형있게 발전합니다. 지금 벌어지는 일련의 일들을 보면 그 균형점이 많이 무너진 듯한 느낌이 들어 걱정이 드네요…