오늘은 하락장을 맞이한 상황에서 어떠한 요소가 하락장에서 상대적으로 힘을 발휘하는지를 알아봤습니다.
개인적으로는 직주근접은 과거에도 힘을 발휘했지만 앞으로도 더 힘을 발휘할 거라고 보는데요, 그 이유중 하나로 "여학생의 학력 상승"이 그러한 트렌드를 가속화시킬 거라고 봤었습니다.
2010년 전후해서 여학생의 대학 진학률이 남학생보다 앞서기 시작하면서 현재까지 그 격차를 벌리고 있고 (2020년 대학 진학률은 여학생이 남학생보다 +6.8% 앞섬), 비슷한 시기에 20대 여성의 고용률도 20대 남성을 앞서기 시작하면서 마찬가지로 현재까지 그 격차를 벌리고 있습니다. (2021년 고용률은 20대 여성이 20대 남성보다 +4.5% 앞섬)
남성 대비 여성의 학력과 고용률이 지속적으로 상승하면서 가정에서도 여성의 발언권 및 영향력이 더 커지고 있다는 사실은 새삼스러울게 없으며 이러한 현상이 더욱 강화된다고 볼 때 육아도 공동육아의 트렌드가 더욱 강화될 것이기에 직장 근처의 주거지, 즉 직주근접의 입지는 지금도 인기를 끌지만 앞으로도 더 인기를 끌 수밖에 없는 요소라고 판단하고 있습니다.
그리고 직주근접의 힘을 확인하기 위해 우선 2022년 1분기를 대략적인 고점이라 보고, 1분기 대비 4분기 하락률을 확인해봤습니다. 부동산114의 지역별 ㎡당 시세를 평당 시세로 전환해서 계산했습니다.
그 결과, 서울은 2022년 1분기 평당가가 4,274만원이었고 4분기 4,198만원으로 하락해 -1.8% 하락률을 기록했습니다.
그리고 서울 3대 도심이 속해있는 강남구, 영등포구, 종로구 하락률을 살펴보았는데 각각 -1.3%. -0.9%, +0.9%로 서울 평균보다 하락률이 낮은 것이 확인되었습니다. (심지어 종로구는 떨어지지 않았네요)
서울 부동산이 전반적으로 하락한 가운데서도 3대 도심이 속해있는 자치구는 상대적으로 덜 떨어진 것이 확인된 셈인데요, 좀더 범위를 넓혀서 2기 신도시 하락률도 살펴봤습니다.
(이 내용이 불필요한 지역 싸움의 근원이 되지 않았으면 합니다. 이 글의 댓글에서 지역 싸움이 발생할 경우는 부득이 댓글창을 폐쇄할 수도 있음을 양해해주시면 감사하겠습니다.)
2기 신도시에서 직주근접 경쟁력이 가장 강한 곳이라면 역시 판교를 들지 않을 수가 없을텐데요, 같은 기간 하락률은 동판교(백현동ㆍ삼평동) -0.3%, 서판교(판교동ㆍ운중동) -0.2%로 서울이나 서울 3대 도심보다도 낮은 하락률을 기록한 것이 확인되었습니다.
위례는 성남위례(창곡동) -2.0%, 하남위례(학암동) -1.1% 하락한 반면, 송파위례가 속한 장지동은 오히려 +0.2% 상승하였으며, 광교는 이의동 -0.8%, 원천동 -1.1% 하락했습니다.
동탄은 1기 신도시와 2기 신도시로 나눠봤는데요, 1기는 석우동 -1.2%, 반송동 -4.7% 하락한 반면, 2기는 청계동 -5.9%, 목동 -8.7% 하락하여 상대적으로 1기보다 2기가 많이 하락한 모습이었습니다. 2기가 1기보다 10년 가까이 연식이 최신인데다 GTX/SRT 등 교통망이 우수한 반면, 1기는 삼성전자 반도체사업장에 인접한 장점이 있죠.
① 서울의 3대 도심이 속한 강남ㆍ영등포ㆍ종로구가 서울 평균보다 덜 내렸으며
② 2기 신도시 중 가장 직주근접 경쟁력이 있는 판교가 다른 신도시보다 덜 내렸고
③ 동탄 안에서도 삼성전자와 인접한 곳이 덜 내린 사실로 볼 때
직주근접은 하락장에서도 차별화된 경쟁력을 보여주는 요소라고 판단됩니다.
특히 인구 감소가 시작된 우리 나라 상황에서 인구 소멸이 가장 더딜 곳으로 예상되는 지역들을 살펴보면 역시 일자리가 많은 곳들이 주로 선정되었음을 감안한다면 입지를 구성하는 여러 요소 중 "직주근접"이 발휘할 힘은 상대적으로 더욱 강해질 수밖에 없으리라 여겨집니다.
※ 위 지도는 전국 시군구 인구 소멸지수를 도식화한 것으로 초록색이 짙을 수록 소멸 위험이 낮고 갈색이 짙을 수록 소멸 위험이 높은 지자체라는 의미가 됩니다.
추가적으로 학군지의 힘은 어떤지도 살펴봤습니다.
서울의 3대 학군지라 하면 역시 대치동, 목동, 중계동이라고 할 수 있는데요, 같은 기간 이 3개 동의 하락률은 -3.3%, -0.6%, -1.7%로 드러났습니다. 대치동은 서울 평균보다 더 떨어졌고 목동은 덜 떨어졌으며 중계동은 평균과 유사한 수준으로 떨어진 셈입니다. 목동이 상대적으로 선방한 것은 규제 완화에 따른 재건축 가시화 기대감이 반영된게 아닌가 생각되는데, 이러한 결과에서 볼 때 학군지가 하락장에서 얼마나 힘을 발휘할지 명확한 상관관계는 나타나지 않은 것으로 보입니다.
다만 학령인구 감소로 인해 입지에서 "학군"이 가지는 영향력이 갈수록 줄어들 것이라는 의견에 대해서는 우리 나라 최상위 학군지들의 경우 이에 해당되지 않을 것이라는게 제 의견입니다. 제게 많은 가르침을 주신 분이 하신 말씀 중에 "차가 막히는 곳에 투자하라"는 조언이 있었는데 최상위 학군지를 가보면 여전히 평일 야간과 주말에 엄청난 교통 체증을 겪는 상황을 볼 때 학군지의 입지 경쟁력이 하락하려면 아직 멀었다는 생각입니다.
(코드번호:6666)
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※ 아래 지도는 전국 시군구 인구 소멸지수를 도식화한 것으로 초록색이 짙을 수록 소멸 위험이 낮고 갈색이 짙을 수록 소멸 위험이 높은 지자체라는 의미가 됩니다.
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