질문에 답변을 하다가 우리 회원님들도 많은 분들이 비슷한 질문을 하실 것 같아서 질문의 답변으로 끝나지 않고
여러분의 경매에 도움을 주고자 글을 적어봅니다.
그냥 편안한 마음으로 읽어시면 더욱 이해가 쉬울 것 같군요..
1. 대항력있는 임차인 권리분석
① 대항력있는 임차인이 배당요구 한 경우
- 대항력있는 임차인이 배당요구를 한 경우는 초보자들이 하기에 좋은 물건입니다.
우선 매수인(낙찰자) 입장에서 골치 아픈 명도의 어려움도 없고, 위험한 물건이 아니기 때문에 정확한 권리분석과 물건분석, 입찰가선정분석으로 무난하게 경매에 임하면 될 것 같습니다.
② 대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우
우선 매수인 입장에서는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 조건입니다. 대부분 입찰에 응했다가 포기하는 경우가 대항력있는 임차인의 배당요구를 했는지 안했는지에 대한 권리분석을 잘못하여 낭패를 당하는 경우를 종종 보게 됩니다. 계속 밀고가자니 보증금을 포기하는 것 보다 더 손해가 되기 때문에 어쩔 수 없이 보증금을 포기하는 경우입니다.
2. 대법원법원경매정보 사이트의 매각물건명세서를 꼭 확인하는 습관을 길러라.
경매를 하는 사람이라면 누구든지 대법원법원경매정보 사이트에서 [매각물건명세서, 현황조사서]는 꼭 확인하는 습관을 길러야 합니다.
왜냐하면 권리분석의 시작은 대법원의 매각물건명세서와 현황조사서를 시작으로 이루어지며, 유료정보지도 이에 바탕을 두고 자료를 만들기 때문입니다. 나중에 입찰사고가 생길 때에도 대법원정보에 있어서 허점들을 공략하여 매각불허가 사유를 만들 수 있기 때문입니다.
3. 대항력있는 임차인 보증금 확인 방법
1) 대항력있는 임차인의 보증금이 대법원법원경매정보의 매각물건명세서 기록에 없는 경우
일반적으로 임차인이 배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인 경우에는 법원에서 현황조사차 들릴 경우에도 보증금 부분을 말하지 않을 수도 있으며, 또한 임차인을 만나지 못하고 돌아올 경우도 있습니다. 그렇다면 대법원법원경매정보 사이트에 있는 매각물건명세서에도 보증금에 대한 금액이 나오지 않을 수도 있습니다. 그러나, 만약에 보증금에 대한 금액을 안다면 적절하게 대처를 하면 됩니다. 만일, 대항력있는 임차인 보증금의 금액을 모른다면 임장을 통하여 보증금에 대한 부분을 알아야 합니다.
2) 임장을 통하여 만나는 임차인 유형들
① 대항력이 없는 임차인
우선 대항력이 없는 임차인 경우에는 만나 주기를 꺼려하고 적대적인 경우가 많습니다.
② 대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 한 임차인
대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 한 경우는 임장을 해 보면 친절하게 만날 수 있는 경우가 종종 있습니다. 왜냐하면, 어차피 경매로 보증금 받고 나가겠다는 심정이기 때문입니다. 오히려 적극적으로 자신의 보증금을 확실히 받을 수 있는지, 임장 온 사람에게 입찰하실 건지 묻는 경우를 종종 봅니다.
③ 대항력이 있는 임차인인데 배당요구를 안한 임차인
대항력이 있으면서 배당요구를 안한 경우에는 여러 가지를 생각해야 합니다.
첫째, 굳이 받을 건데 귀찮아서 배당요구를 안하는 경우도 더러 있는데, 이런 경우는 임장 온 사람들을 만나는 것도 귀찮아하는 경우입니다.
둘째, 임차인 본인이 그 물건에 관심이 있어서 경매에 입찰하려는 경우로서 의도성을 띠고는 고추가루를 뿌리는 경우가 있습니다. 즉, 임차인은 입찰자들이 자신의 보증금에 대한 정확한 금액을 모르니 유찰이 될 것이고, 이를 계기로 본인이 싸게 낙찰 받으려는 경우도 종종 있습니다.
3) 대항력있는 임차인의 모르는 보증금의 금액을 알고 경매에 임해야 할까요?
① 우선 입찰자는 솔직히 임차인 외에는 모른다는 사실을 겸허하게 인지하셔야 합니다.
② 인근 부동산에 알아보는 경우인데. 운이 좋겠도 임장을 통하여 그 물건에 중개를 한 중개업소를 만난다면 정확한 정보를 얻을 수 있는 경우입니다.
③ 경매물건의 옆집이나. 위 아랫집을 방문하여 힘은 들지만 정중하게 부탁하여 정보를 알아보는 경우입니다.
④ 경매물건지의 가장 가까운 동네슈퍼에 알아보는 것도 유익한 정보를 획득할 수 있는 경우라고 봅니다.
4. 대항력있는 임차인의 물건분석&입찰가 선정
결론적으로 정확한 분석이 아니라면 입찰하지 말아야 하고, 만일 정확하게 알아낸다면 틈새로서 2배이상의 수익을 창출 할 수도 있습니다. 조급하지도, 너무 쉽게도 말고, 정확하게, 분명하게, 신중하게 임장과 권리분석, 물건분석, 입찰한다면 입찰가산정 분석을 잘하셔야 할 것입니다.
(코드번호:6666)
실시간소통방
1
