둔촌주공 분양이 기대에 못 미친 이유 가운데 하나로
지나치게 작은 초소형 평형이 많았던 것을
지목하는 사람들이 여럿 있더라.
아마 맞을 거다.
그럼 그게 둔촌조합의 욕심 때문이냐?
그렇기도 하고 아니기도 하다.
여러 군데 논쟁에서 나왔듯이
아파트 재건축을 할 때는
평형 배분이 법으로 제한되어 있다.
국평(34평) 이하가 (국평도 포함) 60% 이상,
소형(26평) 이하가 (26평도 포함) 20% 이상
이어야 한다. 전체 세대 수 기준으로.
이 규칙은 굉장히 오래 전부터 있어왔고
그 동안 별 문제가 없었다.
조합원들이 대형 평형에 몰리지 않고
국평이나 소형도 많이 선택해서
고르게 분포했기 때문이다.
정해진 비율을 지켜도 대형 평형 가운데
일분 물량이 제법 나왔었다.
그런데 ....
수년 전부터 재건축 조합원들의 선택이
대형평형에 몰리기 시작했다.
그 이유를 알려면 2010년대 중반 이전 상황을
먼저 이해해야 한다.
당신이 재건축 조합원이고
국평 수준의 아파트를 보유하고 있었다 치자.
재건축에서 규모를 줄여 26평형을 선택하면
많은 이익금을 조합으로부터 받을 수 있었다.
반면 규모를 키워 45평을 선택하면
집은 커지는 대신 분담금을 많이 내야 했었다.
각자 사정에 따라
노후자금이 필요하면 소형을 선택했고
집을 넓히고 싶으면 대형을 택했다.
둘 다 괜찮은 선택이었다.
그런데 말이지....
2020년 경부터 두 가지가 달라졌다.
첫째, 집값이 매우 급격하게 오르는 바람에
집 줄이고 돈 받는 것 보다는
분담금 좀 내더라도 대형 분양 받는 것이
누가 봐도 장기적으로 이익이 됐다.
(적어도 그렇게 보였다.)
둘째, 이 무렵부터 정부에서
재건축으로 이익금을 돌려 받으면
그 이익금에 대해 양도소득세를 때리기 시작했다.
(재초환과는 별개로 개개인에게 또 과세)
그러니까, 대형을 선택하면
평수따라 시세차익을 많이 기대할 수 있는데
소형을 선택하면 현찰 얼마 겨우 받는 것도
양도세까지 물어야 하게 된 것이다.
조합원 입장에서 당연히 대형을 선택하는 것이
개개인으로서는 합리적인 선택이 된 거다.
그런데 이렇게 조합원들이 너도나도 대형으로 몰리니까
조합 전체 입장에서는 ...... 어라?
국평+소형 평수의 세대수 의무 비율을 채울 수가 없네?
이 문제가 나온 거다.
혹자는 이렇게 생각할 수도 있다.
아니 중소형이 모자라면 26~34평형으로
국평 + 소형을 더 지으면 될 거 아니냐?
근데 그게 그렇게 간단하지가 않아요.
재건축에는 용적률이라는 절대적 제한이 있어서.
조합원이 넓은평형 = 많은용적(면적)을 차지해 버리면
분양할 용적(면적)은 작아지게 되고,
여기다 34나 26평형으로만 지으면
분양 용적(면적)만으로는 의무 비율을 만족시킬 만큼
세대 수를 뽑아낼 수 없게 되는 거임.
그러면 해법이 뭐겠음?
좁고 제한된 분양 용적(면적)에 의무 비율 채우려
세대수를 왕창 늘려 버리는 수밖에 없고,
그 결과 24평 미만의 초소형 세대 수가 폭증하게
되는 거임.
이게 바로 둔촌주공에서 나타난 현상,
이해할 수 없는 초소형 평형이 천 단위로 건축된 이유.
둔주조합의 욕심 탓이냐?
조합원들이 알아서 국평이나 소형도
적당히 선택했으면 저렇게 안 됐겠지만....
솔직히 개개인은 대형으로 가는게 합리적이라...
판단은 각자 알아서.
둔주가 돈벌려고 초소형 수천 세대 때려 넣은 거냐?
에이... 둔주 조합이 아무리 바보라도
저런 초소형 팔기 어려운 것쯤은 알았겠지.
그냥 세대수 의무 비율 맞추려면
저 방법 밖에 없었던 거다.
내가 사는 단지 근처에도
중대형 평형 으로만 구성된
왕년의 고오~~~~급 아파트 단지가 있는데
지금 사는 평형보다 줄이는 건 죽어도 못한다고
조합원 대다수가 바득바득 우겨서 난리가 났었음.
당연히 그 단지의 재건축은 산으로..... --;;
(코드번호:3333)
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